江东新区：4000亿砸出来的自贸港门面为何连一家早餐店都活不下去

海口江东新区：4000亿砸出来的自贸港门面，为何连一家早餐店都活不下去？

早上8点，海口江东新区江东大道旁的海南粉店，老板阿明正擦着空荡荡的餐桌，看着门外半天驶过一辆的工程车，叹了口气。开店半年，他见过最热闹的一天，是旁边的总部经济区搞招商推介会，几十辆大巴拉着全国各地的考察团涌来，那天他卖出去了217碗粉。可推介会一结束，门店立刻回归常态：一天下来进店的客人不超过30个，大半是附近工地的工人，连每月8000块的房租都赚不回来。

“都说这里是自贸港的头号工程，是海南未来的市中心，可连个吃早餐的人都没有。”阿明的困惑，戳中了江东新区最刺眼的真相。从2018年横空出世至今，六年时间，海口举全市之力砸下超4000亿固定资产投资，在这里铺出了“六横七纵”的宽阔路网，建起了连片的玻璃幕墙总部楼宇，拿下了自贸港重点园区、国家级临空经济示范区的国字号光环，累计注册企业突破3万家，2025年全口径营收突破5000亿元。

可光鲜的数字与宏大的叙事背后，是连一家社区早餐店都难以存活的冷清，是写字楼里大半空置的办公室，是交付数年亮灯率不足三成的住宅小区，是规划里的城市新中心，现实里的“参观样板间”。六年造城，海南把自贸港最核心的政策、最优质的资源、最宏大的期待都砸在了这里，最终却只造出了一个只可远观、不可落地的门面，一场靠行政意志强行推进的造城幻梦。

靠“参观经济”撑起来的门面，从根上就不是用来过日子的

江东新区从诞生的第一天起，就被赋予了“海南自贸港集中展示区”的定位。换句话说，它的核心功能，首先是“给人看的”，其次才是“给人用的”。这一定位，从根上决定了它六年建设的底层逻辑——所有的投入，都优先服务于“展示效果”，而非“实用需求”。

开车行驶在江东新区的主干道上，任何人都会被它的城市界面震撼：双向十车道的江东大道宽阔笔直，路两旁的绿化比市政公园还精致，连片的总部楼宇全是一线品牌的玻璃幕墙，连路边的公交站台、指示牌都做了统一的高端设计，气派程度远超海口主城区。可只要你停下车，走出车门，就会立刻发现这光鲜背后的荒诞：宽阔的主干道没有设置非机动车道，骑电动车上班的工人只能贴着机动车道边缘行驶，险象环生；精致的绿化景观带绵延数公里，却连一个能遮雨遮阳的行人休息区都没有；气派的写字楼一栋接一栋，可楼下连一家24小时便利店、一家打印店、一家快餐店都找不到，在这里上班的人，买瓶矿泉水要步行一公里以上。

这一切的荒诞，都源于“参观经济”的底层逻辑。作为自贸港的第一窗口，江东新区每年要接待来自全国各地的考察团、参观团超2000批次，平均每天就有5-6批。园区专门成立了接待团队，从参观路线设计、参观点位布置，到讲解词打磨、沿途环境整治，都有一套极其严苛的标准。为了让考察团坐车路过时能看到最好的展示效果，园区把所有的资金、精力都放在了主干道沿线的外立面、绿化、地标建筑上，而那些藏在主干道背后的、与普通人生活工作息息相关的支路、便民配套、社区商业，却几乎无人问津。

更讽刺的是，为了配合“参观展示”，不少产业园都做起了“表面功夫”。某跨境电商产业园，把一楼的展厅装修得富丽堂皇，摆满了各种自贸港进口商品，墙上的大屏滚动播放着园区亮眼的招商数据，可楼上的办公区，一半的房间锁着门，连水电都没有完全接通，不少签约入驻的企业，半年多都没法正常办公。某总部楼宇，为了迎接考察，在楼下的入驻企业名录牌上，挂满了世界500强企业的logo，可实际上，这些企业大多只在这里注册了一个空壳分公司，连一个常驻的工作人员都没有。

六年时间，江东新区把“样板间”做得无可挑剔，可它终究只是个用来参观的样板间，不是用来过日子的城市。一个连行人、电动车的路权都不考虑，连买瓶水、吃碗粉都不方便的地方，就算建得再气派，也留不住要在这里工作、生活的人，更别说形成真正的城市烟火气。

招商KPI逼出来的“放水式招商”，最终只剩一地鸡毛

如果说“参观经济”扭曲了江东新区的建设逻辑，那层层下压的招商KPI，就彻底扭曲了它的产业逻辑。

从挂牌的第一天起，江东新区的招商就被绑定了硬性的考核指标：每年要新增多少家注册企业，引进多少家世界500强、中国500强企业，完成多少亿元的固定资产投资，这些指标层层下压到每个招商部门、每个招商团队，甚至每个工作人员身上，完不成任务就扣绩效、调岗位，甚至被淘汰。

在这样的考核压力下，“放水式招商”成了必然选择。招商团队的核心目标，从“引进能落地、能带动就业、能创造税收的实体企业”，变成了“完成注册数量、签约投资额的KPI”。只要企业愿意来江东注册，不管有没有实际经营业务，不管有没有落地投产的计划，都能拿到园区的税收减免、场地补贴、注册绿色通道，甚至连虚拟办公地址，园区都能帮忙协调解决。

于是，荒诞的一幕在江东新区持续上演：一家企业，在招商团队的游说下，在江东新区注册了分公司，承诺投资10亿元，拿到了园区的三年租金全免、税收地方留存部分全额返还的优惠政策，可三年过去了，这家企业在江东的办公室，只有一个兼职的财务人员，每个月来报一次税，实际投资不到1000万，更别说带来就业和税收了。截至2025年底，江东新区累计注册企业突破3万家，可正常经营、有实际办公场地、有稳定纳税的企业，占比不到10%，剩下的90%，要么是零申报的空壳公司，要么是“注册在江东、办公在海口国贸、国兴主城区”的挂名企业。

更严重的是，这种“放水式招商”，不仅没带来真正的产业，反而形成了“劣币驱逐良币”的恶性循环。真正有实力、有落地计划的实体企业，看到园区里鱼龙混杂，到处都是空壳公司、皮包公司，会觉得这里的营商环境混乱，根本不愿意入驻；而园区为了完成每年的招商KPI，只能继续放宽门槛，引进更多的空壳公司来凑数，最终陷入了“越放水越留不住好企业，越留不住好企业越要放水”的死局。

甚至有不少企业，利用园区的招商放水政策和自贸港的税收优惠，干起了违规违法的勾当。前两年，江东新区查处的多起大宗商品贸易虚开发票案，涉案企业都是靠着园区的招商优惠政策注册进来，没有任何实际的货物贸易，只是靠着虚假合同虚开发票，不仅没给园区带来一分钱的税收，反而造成了国家税款的巨额流失。

六年时间，江东新区的招商数据年年创新高，可真正落地的实体项目寥寥无几，能形成产业链的龙头企业更是屈指可数。靠放水凑出来的招商数据，终究只是纸上繁华，当政策退潮、考核收紧，剩下的只有一地鸡毛，和空荡荡的写字楼。

本末倒置的造城逻辑：靠卖地养园区，最终产业和楼市双输

江东新区六年造城，最核心的矛盾，从来不是建得不够快，而是从根上就搞反了“产业”和“土地”的关系。它走了一条国内新区最常见、也最危险的老路：靠土地财政维持运转，靠卖地收入支撑基建和招商，最终本末倒置，把“兴产业”变成了“炒地皮”。

江东新区的开发模式，从一开始就绑定了土地财政：先成立市属的平台公司，拿下片区的土地，然后投入资金搞基建、修路网、做配套，把不值钱的生地做成熟地，然后通过招拍挂卖地，用卖地的收入，继续投入基建、给招商企业发补贴，再用新的基建和招商利好，继续推高地价，卖更多的地。

这种模式，注定了园区的所有动作，都会围绕着“怎么把地卖出更高的价格”展开，而不是“怎么把产业做起来”。于是我们看到，园区的所有规划利好，最终都指向了地价和房价：引进海口中学、海南华侨中学的分校，哪怕只是挂个牌子，还没开工建设，也要第一时间对外宣传，周边的地块立刻就能多卖几百万一亩；规划三甲医院分院，哪怕还在图纸阶段，也要先放进片区的宣传文案里，拉动周边的房价上涨；甚至连产业园的规划，都变成了变相卖地的工具，不少打着“科创产业园”“总部基地”旗号的地块，最终都调整成了商住用地，卖给了房地产开发商。

数据不会说谎：江东新区成立六年，累计土地出让收入超过1600亿元，占园区全部可支配收入的60%以上，而产业企业带来的税收收入，占比不到10%。也就是说，这个号称要打造自贸港产业核心引擎的园区，本质上是靠卖地活着的。

靠卖地养园区的模式，最终必然导致产业和楼市的本末倒置。正常的城市发展逻辑，是先做产业，带来就业，吸引人口，人口集聚之后，商业、住宅自然会发展起来，房价也会稳步上涨。可江东新区的逻辑完全反过来了：先靠规划利好炒高地价和房价，指望高房价带来的财富效应，能吸引人口和产业进来。

可现实给了它最沉重的一击。靠着自贸港的概念和规划利好，江东新区的房价在2020年就被炒到了3-4万元/㎡，远超海口主城区2万元/㎡左右的均价。高房价直接把绝大多数年轻人挡在了门外：一个刚毕业的大学生，在海口的平均月薪不到5000元，就算是园区里的白领，月薪也大多在8000-10000元，根本买不起这里的房子，更别说在这里安家落户了。企业也一样，高房价推高了房租、用工成本，本来就配套不全的园区，对企业的吸引力更是大打折扣。

更致命的是，随着房地产市场的整体降温，江东新区的土地越来越难卖，卖地收入连年下滑，园区的资金链瞬间紧张起来。之前承诺给企业的补贴、给居民的配套，因为没钱，纷纷兑现不了；基建工程进度放缓，不少规划的学校、医院一拖再拖；企业拿不到承诺的补贴，纷纷跑路；购房者看不到配套兑现，也不愿意再进场，房价一路回调，不少楼盘的价格相比高点已经腰斩。

最终，江东新区陷入了无解的死循环：卖地收入减少→配套兑现不了→企业和人口不愿意来→地价房价下跌→卖地收入更少。靠卖地养起来的新城，最终迎来了产业和楼市的双输局面。

强省会的反噬：掏空海口养起来的新区，最终拖垮了主城

江东新区的困局，从来都不只是它自己的困局，更是整个海口的困局。这个举全市之力砸出来的新区，不仅没有带动海口的城市能级提升，反而掏空了主城区的资源，拖垮了整个海口的发展。

海南本就是经济薄弱的沿海省份，全省GDP还不如内地一个普通的地级市，而海口是全省唯一的中心城市，GDP占全省的三分之一，财政收入占全省的四分之一，是全省唯一有能力支撑新区建设的城市。可就是这样一个本身就体量有限的省会城市，却把自己几乎所有的优质资源、财政资金、政策红利，都一股脑砸向了江东新区。

财政上，海口每年的一般公共预算支出，有超过40%都投向了江东新区，而主城区的老旧小区改造、市政管网更新、基础设施补短板，却因为资金不足，一拖再拖。海口主城区的不少老小区，建成超过二三十年，没有电梯、没有停车位、管网老化，居民改造的呼声极高，可每年的改造指标少得可怜，就是因为没钱。主城区的不少道路，坑坑洼洼多年，迟迟得不到修缮，而江东新区的路网，修了一遍又一遍，绿化换了一茬又一茬。

资源上，海口把全市最好的教育、医疗资源，都强行向江东新区倾斜。海口最好的中学海口中学、海南华侨中学，被要求在江东新区建分校；全省最好的医院海南省人民医院、海口市人民医院，被要求在江东新区布局分院；甚至连本来要落在主城区的省图书馆新馆、省美术馆新馆等文化配套，也被强行搬到了江东新区。主城区的优质资源被不断抽走，本来就有限的教育、医疗供给更加紧张，而江东新区的这些分校、分院，大多还在建设阶段，就算建成了，也只是空有牌子，没有足够的师资和医疗力量，两边都没讨好。

产业上，海口更是把能拉的项目、能给的政策，都优先给了江东新区。本来要落在海口综保区、高新区的产业项目，被强行要求搬到江东新区；本来给主城区中小企业的扶持资金，被压缩了再压缩，挪去给江东新区的招商企业发补贴。结果就是，主城区的产业得不到扶持，升级乏力，越来越空心化；而江东新区的项目，大多只是签了个约，根本落不了地，最终形成了“两边都空”的尴尬局面。

更讽刺的是，本来想靠江东新区提升海口的城市能级，结果六年过去了，江东新区没起来，海口的发展反而越来越乏力。近几年，海口的GDP增速连年低于全省平均水平，在全国27个省会城市里，排名长期处于倒数梯队。一个本身就体量有限的省会城市，不想着先把主城区做优做强，反而掏空自己，去硬造一个比主城区还大的新城，最终的结果，只能是新区没起来，主城也被拖垮了。

封关之后，曾经的政策红利，变成了最大的包袱

2025年海南全岛封关运作，曾被视为江东新区翻盘的最大机遇。可所有人都没想到，封关之后，江东新区不仅没有迎来期待中的爆发，反而失去了自己最大的优势，曾经的政策红利，变成了如今最大的包袱。

在封关之前，江东新区最大的卖点，就是“自贸港先行先试区”，是“特区中的特区”。自贸港最核心的零关税、低税率、简税制政策，还有跨境贸易、跨境金融、跨境数据流动的先行先试试点，都优先在江东新区落地，这是它吸引企业、吸引投资的最大筹码。可全岛封关之后，自贸港的政策在全岛范围内全面落地，零关税、15%企业所得税和个人所得税的优惠，全岛所有园区、所有符合条件的企业都能享受，江东新区的政策优势，瞬间荡然无存。

更麻烦的是，之前为了吸引企业，江东新区给了不少企业超出自贸港普惠政策的“超国民待遇”，比如额外的场地补贴、税收地方留存部分全额返还、一事一议的扶持政策。这些政策，在封关之后，要么因为不符合全岛统一的监管要求被取消，要么被其他园区复制，全岛都能享受，企业根本没必要再待在配套不全、房租更高的江东新区。

江东新区的企业，90%以上都是贸易、咨询、金融类的轻资产公司，本来就是冲着政策红利来的，没有固定的厂房、设备，搬迁成本极低。封关之后，全岛都有同样的政策，这些企业立刻就开始了迁移：有的搬到了洋浦保税港区，那里有更成熟的跨境贸易配套和更灵活的监管政策；有的搬到了海口综保区，那里离主城区更近，配套更完善，通关更便利；有的搬到了三亚崖州湾科技城，那里有更明确的产业定位和更稳定的扶持政策。短短一年时间，江东新区就有上千家企业注销或者迁走，之前靠放水招商凑起来的企业数量，正在快速缩水。

更致命的是，封关之后，海南的核心任务从“政策先行先试”变成了“二线管住、一线放开”，海关监管的要求全面收紧。江东新区作为自贸港的门面，是全岛监管的重中之重，之前很多打着“先行先试”旗号的宽松政策，现在全部被收紧，企业的经营反而受到了更多的限制。比如之前江东新区试点的跨境贸易便利化措施，封关之后要么被取消，要么全岛统一执行，江东新区不仅没了优势，反而因为是重点监管区域，审批流程更严，监管要求更高，企业的经营成本反而更高了。

曾经让江东新区风光无限的政策红利，在封关之后，反而变成了它最大的包袱。没有了独家的政策优势，之前被掩盖的配套不全、产业空心、人气不足的短板，全部暴露无遗。

南海的潮起潮落，见证了江东新区六年的轰轰烈烈，也看清了这场造城幻梦的本质。4000亿砸下去，建起了连片的摩天楼宇，铺出了宽阔的路网，堆出了亮眼的数字，却没建起一条能让企业扎根的产业链，没留住一群能在这里安家的人，没养活一家能正常经营的社区早餐店。

江东新区的困局，从来不是海南独有的，而是中国过去二十多年里，无数新区造城运动的共同缩影。我们总以为，靠行政意志砸钱、靠土地财政铺路、靠政策红利吸引眼球，就能造出一座新城。可我们忘了，一座城市的生命力，从来不是靠钢筋水泥堆砌出来的，不是靠光鲜的数字撑起来的，而是靠一个个能落地的企业，一个个能安家的人，一碗碗有烟火气的早餐粉滋养出来的。

如果江东新区还是抱着“样板间”的思维不放，还是靠参观经济、放水招商、土地财政过日子，那么就算再砸4000亿，再建更多的高楼，它也永远只是一个中看不中用的空壳门面，成不了自贸港的核心引擎，最终只会在南海的海风里，变成一座无人问津的空城。