一文读懂《不动产登记暂行条例》8类法定登记类型（权威法条）

依据《不动产登记暂行条例》第三条（注：第八条为登记簿记载事项，登记类型法定为8种），结合《不动产登记暂行条例实施细则》，对首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记逐一权威解读，明确法律定义、适用场景、核心效力与申请规则，覆盖房产交易、确权、维权全流程。

一、首次登记：物权“出生证明”，一切登记的基础

法律依据：《条例》第三条、《实施细则》第24-35条

法定定义：不动产权利第一次记载于不动产登记簿，是办理变更、转移、抵押等登记的法定前置条件，未办理首次登记的，不得办理其他类型登记。

适用场景：新建商品房、自建房确权；集体土地所有权、宅基地使用权首次确权；土地承包经营权、海域使用权首次登记。

核心效力：确立不动产物权初始归属，颁发不动产权证书，完成物权法定公示。

申请规则：可单方申请，需提交权属来源、规划验收、测绘等材料。

二、变更登记：信息“更新修正”，权属不转移

法律依据：《条例》第三条、《实施细则》第26、37-41条

法定定义：不动产权利归属不变，仅登记事项发生变化，依法进行的更正登记。

适用场景：权利人姓名/名称、身份证明号变更；房屋坐落、面积、规划用途变更；共有性质变更（共同共有转按份共有）；同一权利人分割/合并不动产；抵押范围、债权数额变更。

核心效力：仅更新登记簿信息，不改变权利主体，不发生物权转移。

申请规则：权利人单方申请，提交变更证明材料，无需交易双方到场。

三、转移登记：权属“易主过户”，交易核心环节

法律依据：《条例》第三条、《实施细则》第27、42-46条

法定定义：不动产权利主体发生转移，所有权、使用权等物权从原权利人转移至新权利人的登记。

适用场景：房屋买卖、互换、赠与、继承/受遗赠；不动产作价入股、法人合并分立；法院/仲裁生效文书、征收导致权属转移；共有份额转让、共有人增减；抵押权、地役权随主权利转移。

核心效力：物权彻底转移，新权利人取得合法产权，登记完成后物权生效。

申请规则：原则上双方共同申请（继承、法院文书可单方），需提交交易合同、完税凭证等材料。

四、注销登记：权利“彻底消亡”，物权终止

法律依据：《条例》第三条、《实施细则》第28、47-51条

法定定义：不动产权利消灭，依法从登记簿中注销权利记载的登记。

适用场景：房屋拆除、土地灭失；权利人主动放弃权利；依法征收、没收、收回土地；抵押权、地役权终止；不动产被依法确权给他人。

核心效力：不动产物权终止，证书收回或作废，权利不再受法律保护。

申请规则：权利人单方申请，提交权利消灭证明，登记机构可依职权注销。

五、更正登记：错误“纠错修复”，还原真实权利

法律依据：《条例》第三条、《实施细则》第79-83条

法定定义：登记簿记载确有错误，权利人、利害关系人申请或登记机构依职权，更正错误记载的登记。

适用场景：姓名、面积、坐落、共有人、权属性质等登记错误；登记机构录入失误；证载信息与实际权属不符。

核心效力：纠正登记簿错误，恢复真实权利状态，具有溯及力。

申请规则：权利人/利害关系人单方申请，提交错误证明、权属材料，登记机构审核后更正。

六、异议登记：争议“临时警示”，阻断善意取得

法律依据：《条例》第三条、《实施细则》第84-86条

法定定义：利害关系人对登记簿记载有异议，权利人拒绝更正时，申请记载异议以警示第三人的临时登记。

适用场景：权属存在纠纷、对更正登记达不成一致；防止权利人恶意处分不动产。

核心效力：临时限制不动产善意取得，有效期15日，申请人需在15日内起诉，逾期失效。

申请规则：利害关系人单方申请，无需权利人同意，登记后即时生效。

七、预告登记：未来物权“提前锁定”，防一房多卖

法律依据：《条例》第三条、《实施细则》第87-90条

法定定义：为保障将来实现物权，对尚未竣工或未达过户条件的不动产，预先登记限制处分的权利。

适用场景：预售商品房买卖、预购商品房抵押；现房买卖预告、以房抵债预告。

核心效力：具有物权对抗效力，未经预告登记权利人同意，处分不动产不发生物权效力；有效期90日，逾期未申请正式登记失效。

申请规则：双方共同申请，可单方申请，需提交预告合同、备案材料。

八、查封登记：司法“权利限制”，禁止处分不动产

法律依据：《条例》第三条、《实施细则》第91-93条

法定定义：法院、检察院、公安等有权机关出具文书，登记机构依法记载，限制不动产处分的登记。

适用场景：诉讼保全、执行查封；涉案财产控制、预查封（未竣工商品房）。

核心效力：查封期间，不动产禁止转让、抵押、赠与、分割，处分行为无效；查封到期可续封，解封后恢复处分权。

申请规则：登记机构依有权机关文书办理，无需权利人申请，不得拒绝或审查文书效力。

补充说明：换证/补证非法定登记类型

日常办理的换证、补证，不属于8类法定登记，是依附于首次登记、变更登记的证书补发/换发业务，仅更换证书载体，不改变权利归属、不涉及物权变动，无需按交易流程办理。