商业不动产REITs试点快速推进 重构商业不动产投资定价体系

来源：上海证券报·中国证券网

上证报中国证券网讯（记者 何昕怡）2021年首批公募REITs上市已五年许，其挂钩实体资产营运、穿越周期、收益成长性已经市场检验认可。

2025年12月31日，中国证监会发布了《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，正式启动商业不动产投资信托基金试点工作。同日，交易所修订相应业务办法、配套业务指引和指南，进一步完善不动产投资信托基金业务规则体系。

与此同时，1月29日至30日，8只商业不动产REITs密集申报并获得上交所的受理。2月5日，上交所和深交所各有一只商业不动产REITs申报。这意味着我国公募REITs底层资产向全门类又迈出了关键一步。

助力存量资产价值再造

公开资料显示，首批项目运营成熟，现金流较为稳定。其中，央企保利发展项目底层资产位于广州、佛山区域，扎根粤港澳大湾区核心城市，历史经营表现较好。上海市重点国企上海地产、锦江国际集团、陆家嘴集团申报的项目资产业态多元，包括商业综合体、办公和酒店资产，坐落于所在城市核心商圈，核心运营指标稳定。

同时，国际知名不动产资产管理公司凯德申报项目底层资产位于深圳、四川绵阳的核心地段，资产运营年限大多已满10年，出租率在区域内处于较高水平。

商业不动产REITs通过将类似前述申报项目中具备稳定现金流的不动产资产或权益转化为标准化、可上市交易的金融份额，将回收资金重新投入科技创新、产业升级等新质生产力的培育与发展中，直接打通盘活存量与引导资金投向新发展领域的通道，实现生产要素更高效的良性循环。

“盘活巨量社会存量资产，提升资源配置效率。商业不动产REITs不再是单纯的融资工具范畴，已然成为优化存量资源配置、承载经济增长动能转型和服务国家发展新质生产力战略的关键金融基础设施和利器。”相关专家表示。

铸造商业不动产定价之锚

对正处于转型探索中的房地产行业而言，商业不动产REITs的适时推出为行业开启了转型再出发的新机遇。

商业不动产REITs通过实现成熟资产的上市退出，为开发企业提供了重要的资金回笼渠道和资产循环模式，鼓励和促进了从“开发商”向“资产管理者+服务商”的转型。这有利于企业更专注于提升运营管理能力，实现轻资产管理模式的专业化发展，推动房地产行业新发展模式落地完善，促使资产市场供给变得更加活跃、健康。

商业不动产REITs作为在公开市场交易的标准化金融产品，其二级市场交易价格和估值水平基于资产底层运营现金流，是由广大投资者共同判断形成的公开信号。

中信证券相关业务负责人认为：“这为同类非上市商业资产提供了可参考、可比较的估值基准，极大地提升了整个商业不动产市场的价格透明度与定价科学性，有助于形成理性的投资预期，引导资本更有效地识别和配置优质资产，对稳定和促进商业不动产市场的长期健康发展具有基础性作用。”

打造投融协同共赢的发展生态

随着低利率环境的持续，资产配置的底层逻辑正在发生改变，这为商业不动产REITs的推出提供了有利的金融条件。

在优质资产资产当前供需关系下，庞大的社会资本和保险、养老金等机构资金对能够提供稳定、长期且有抗通胀属性的收益资产需求迫切。商业不动产REITs恰恰能够以其高比例分红、与股债相关性较低的特性，成为匹配这类长期资金需求的理想标的，有效承接巨大的配置需求。低利率也降低了资本对优质不动产资产的回报要求，直接提升了其估值吸引力和投资回报潜力。

从供给端看，企业转型驱动盘活资产的意愿显著增强，形成了供需协同的活跃态势。在优化资产负债结构、推动业务转型的背景下，不少持有优质商业物业的企业，包括部分房地产企业与实业公司，亟需通过盘活存量重资产回笼资金，聚焦核心业务或向轻资产运营模式转型。

不动产商业REITs为其提供了公开、透明、高效的资产退出渠道和价值实现平台，助力完成从“重资产持有”向“专业运营管理”的商业模式升级。企业的资产释放意愿，为REITs市场吸引多元化资产提供了关键动力。

市场化、法治化筑牢发展根基

记者从监管部门了解到，在商业不动产REITs审核过程中，合规性仍然是根本要求。同时，也需要考虑历史背景下的实际情况和市场发展建设需求，平衡好重大性和建设性，体现制度的包容性和适应性。

一方面，要合理判断问题的重大性，评估问题性质与影响大小，不因个别细枝末节的瑕疵或对投资者影响较小的问题，对项目推进形成实质性障碍。

另一方面，体现审核实践的建设性导向，不简单作出“行”或“不行”的结论，而要实事求是、综合考量市场主体的历史情况与实际状况。对存在障碍的事项，在严守法律法规和监管底线的前提下，提出合规可行的优化路径与解决方案，引导市场参与主体达成合规要求，最终服务于市场的健康长远发展。