《太原市城市更新条例（征求意见稿）》发布，新政助力太原楼市发展新方向

当城市发展从“高速扩张”迈向“精细织补”，楼市的逻辑随之悄然重构。近日，《太原市城市更新条例（征求意见稿）》（以下简称《条例》）发布，为老城焕新铺设了规范制度化路径。根据条例，省城将通过自主拆旧建新、创新土地政策等机制，让全城住房供应、社区价值与区域发展迎来新一轮变革提质。城市更新不只是城市面貌的更新，对于百姓和市民来说更是一场生活环境的蝶变升级，居住条件从“住有所居”到“住有优居”的转变，可以说，条例将对太原楼市格局与方向产生深远影响。

政策密集出台，城市更新进入新阶段

近期，国家、山西省及太原市围绕城市更新工作接连释放重磅政策信号，一系列顶层设计、地方条例与具体规划密集出台或公开征求意见，标志着太原市的城市更新行动已从蓝图规划全面进入系统化、规范化的推进期。

在国家层面，自然资源部与住房城乡建设部联合发布的《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，在规划管理、土地政策、资金保障等方面给予了更灵活的政策支持，为地方实践提供了关键的“操作指南”。与国家级新政相呼应的是，山西省的城市更新立法工作正在加速推进，已进入省级立法的关键阶段。1月19日至21日，调研组深入运城市，就《山西省城市更新条例（草案）》开展立法调研。调研组先后深入盐湖区安邑街道金海湾社区、北城街道原王庄村及市农业农村局家属院、盐商周氏大院，就“一刻钟便民生活圈”建设、城中村改造、老旧小区改造和历史街区保护与活化利用情况进行实地调研。

在省级立法加速推进的同时，太原市迅速响应，于1月19日发布《太原市城市更新条例（征求意见稿）》，并于1月23日发布《太原市城市更新专项规划（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，征集时间均为30天。山西晚报·山河+记者查阅《太原市城市更新专项规划（征求意见稿）》，规划进一步明确了更新重点区域、分类指引策略和实施保障机制，为《条例》的具体施行描绘了清晰的空间蓝图。其中提出了“十五五”期间的总体目标：建设更具竞争力的国家区域中心城市，更高品质的现代化人民城市，再现“锦绣太原城”盛景。

“政策推进的效果是实实在在的。”业内人士介绍，2026年，太原市政府宣布将集中精力办好10件民生实事，其中多项直接与城市更新相关，例如实施29个未完成安置补偿的城中村改造工作；遴选安全隐患突出的危旧房，完成6处以上试点改造任务；建设6个完整社区标杆示范项目。这些民生实事项目堪称城市更新政策的“先导实验”和“成果展示窗口”，它们将政策文本转化为市民可感可知的切实变化，与城市更新政策形成了良好的政策协同效应，让市民能够切实感受城市更新带来的生活品质提升。

“拆旧建新”有了制度支持，居民变身旧房更新主导者

老旧小区改造是全国各地的重要民生工程，在满足城乡居民住宅及生活环境品质升级需求的同时，对城市面貌的提升改善及基础设施的提质也起到了积极作用。此次太原公布的《条例》为老旧小区改造提供了新的路径。

近年来，各地开始探索“旧改”新路径，“自主拆旧建新”案例、样本持续涌现，但省城还未有“自主拆旧建新”的成功“案例”，相应的政策、项目组织一直未明确。事实上，太原老旧小区数量庞大，部分房屋年代久远、安全隐患突出，仅靠外立面翻新、管网改造已难以从根本上解决问题，居民对彻底改善居住条件的意愿强烈。此次公布的《条例》中明确提出，稳妥推进危险住房改造，按照规定以加固、改建、重建、拆除等方式进行城市更新，支持老旧住房自主更新、原拆原建。“等到新政正式实施，太原市的‘旧改’也将与一线城市接轨，探索新的模式。”业内人士表示，过去，老房子要拆除重建，通常是交给开发商进行，但开发商为了控制成本、追求利润，往往会增加融资地块或提高容积率，但老城区没有太多可新增的面积，即使有老房子需要拆旧建新，开发商也不一定愿意干，但通过“自主拆旧建新”的方式，改造老城区的老房子又多了一条新路，为城市的更新和发展提供新的空间。这种方式能够更精准地回应原住户的改善型需求，还能避免大拆大建带来的文化记忆流失，有利于实现社会效益与居住品质的双重提升。

业内人士分析认为，过去，“自主拆旧建新”改造因缺乏政策依据，在审批、用地和规划层面面临诸多难点，即使居民意愿高也难以合法合规推进。《条例》不仅支持老旧住房自主更新、原拆原建，更在实施主体方面有了明确规定，涉及单一物业权利人的，由物业权利人自行确定实施主体；涉及两个以上物业权利人的，通过协商或者表决的方式确定实施主体；鼓励物业权利人实施自主更新，依法合理利用土地，改善工作和生活环境，推动存量资源提质增效、城市功能提升。业内人士表示，这一模式的推广令人期待，这意味在未来的小区更新、甚至“自主拆旧建新”时，居民从“被动接受者”转变为“主动实施者”，从设计方案、施工细节乃至绿植树种的选择，都将通过居民代表共商共议决定。这种深度参与的过程，不仅能孕育出符合实际需要的新方案，更是培育社区共同体意识、构建基层治理新格局的宝贵实践。当然，这对居民的组织协调能力、专业知识和资金筹措也提出了更高要求，需要街道、社区及专业机构的引导与支持。

创新土地政策，提升土地有效利用

土地供应是制约城市更新的另一瓶颈。对此，《条例》提出了极具突破性的土地政策。

《条例》第二十五条规定，将完善多元土地供应体系，探索土地租赁、带方案出让、盘活存量低效用地等方式。尤其对于无法独立开发的零星地块，允许通过协议出让纳入周边地块整体更新，或划拨用于建设公益性设施。这一政策直指太原土地市场的现实需求。它有效解决了因地块面积小、形状不规则而导致的“边角料”土地长期闲置问题，通过整合利用实现了空间价值的最大化。过去一年，太原成功出让的地块中，不乏与城市更新紧密相关的“存量盘活”案例。2025年7月出让的SWP-2508地块，面积仅3958.45平方米，用途为托幼，正是水峪村城中村改造的配套项目。同年12月出让的SWP-2529地块，明确为“民政园棚户区改造安置住房项目”。业内人士认为，这些“小而精”或带有明确更新任务的地块成交，正是新政策意图引导的方向。未来，这种针对性强、功能复合的“微更新”土地出让模式可能会变得更加普遍。

此外，《条例》还构建了一套立体化的政策保障体系，旨在破解城市更新中的普遍性难题。在产权整合方面，针对多产权主体成片更新的难题，《条例》第二十八条给出了明确路径，允许通过股权收购、作价入股、物业转让等方式实施产权归集。在经济效益激励上，第三十三条的“容积率奖励”政策颇具吸引力。为满足安全、环保等要求增设的附属设施，其新增建筑量可不计入容积率；增加非营利性公共服务设施的项目，还可获得额外的容积率奖励。在资金支持层面，《条例》第三十五条提出了多元筹措机制，明确鼓励社会资本参与，并支持项目发行基础设施领域不动产投资信托基金等金融产品。业内人士表示，这一系列“组合拳”，从权益整合、经济算账到资金保障，为更新项目的可持续推进扫清了障碍。

重构楼市逻辑，从供应到需求的全链条变革

随着《条例》公布，太原楼市的发展逻辑正经历一场深刻而系统的重构。业内人士分析认为，一旦条例正式实施，将对楼市供应结构、需求导向、区域价值等多个方面产生影响。

首先，未来的住房供应体系将发生改变，省城市场将引来城市更新所创造的两类项目。一类是“拆除重建”的城中村改造，其实这已成为中心城区新增住宅用地最核心的来源。“例如去年年底公布的太原杏花岭区谷旦村、柏杨树村等城改项目的加速推进，正是这一趋势的缩影。”业内人士举例道，这些项目入市，缓解了核心区新房供应短缺，同时被要求匹配更高的规划与品质标准。另一类，是对老旧小区的系统性改造，本身就在对庞大的存量二手房市场进行一场“价值修复”，管网更新、加装电梯、环境改善等措施直接提升了房屋的居住效用与资产价值。

与此同时，购房者需求导向加速从“有没有”向“好不好”演变。《条例》及专项规划中反复强调的“补齐基础设施短板”“完善公共服务设施”“建设完整社区”，正在不断践行“好房子”的标准。“房子所在的社区是否安全、便捷、舒适、有活力，周边配套是否完善，这些‘外部性’因素越来越成为购房者的决策关键。”一位正在看房的改善型购房者坦言。这意味着，教育、医疗、交通、生态、文化等公共资源的布局与品质，将成为决定房产价值的核心变量。城市更新正是优化这些资源分布、提升区域居住品质的关键过程。

未来，省城城市板块价值面临系统性重估，分化格局加剧。“在‘统筹成片连片更新’的思路下，政策与资源必然向重点战略片区倾斜。”业内人士举例说，1月23日公布的《太原市城市更新专项规划（征求意见稿）》中提出了八大核心板块，包括打造全国老城保护更新与文化复兴的示范性样本的府城核心板块；打造城市会客厅、锦绣未来城的晋阳湖核心板块；打造站城融合枢纽、对外开放门户高铁南站板块等。这些被赋予战略定位的更新板块，其不动产因承载了城市未来的核心功能，具备了更强的抗周期能力与长期增值潜力。反之，一些未能纳入近期重点更新范围、配套升级缓慢的传统城区，则可能面临市场关注度相对下降的挑战。“楼市‘普涨时代’已经终结。”业内人士表示，未来的市场是高度结构化的，板块分化将主要取决于城市更新的力度、速度与品质。

业内人士认为，此次太原公布的城市更新新政，不仅从“高速扩张”转变为“精细织补”，未来更可能重塑省城楼市新格局，不仅将推动供应结构更趋多元、引导需求向品质生活回归，也会加速区域价值重构、倒逼开发企业向综合服务商转型，最终指向一个更宜居、更可持续的城市未来。

记者　柴旭晖

来源：山西晚报