2026楼市回暖：高租金收益率是买房黄金指标吗？

2026年开年以来，许多大宗商品价格持续上涨，房地产市场的表现也有了较多积极变化。很多手握着现金的刚需客，开始考虑买入房产的必要性，但市场的信息繁杂，有政策的风向，有房价的涨跌，有成交量的变化，有新房的数据、也有二手房的数据，无不给买房人造成了很大的信息困扰。

这时候就有观点提出：看房子的租金收益率！只要租金收益率比存款等无风险理财的收益率高，那“买房出租”就会是一个好的投资选择。事实真的如此吗？

在此之前，我们有必要理清两个概念：租金收益率和租售比。

租金收益率的意思是按当前的市场价格买入一套房子后，如果将这套房子出租出去，每年所能获得的租金总额与购买这套房子的总房价之比。

租售比和租金收益率其实是同一枚硬币的两面，租金收益率的倒数就是租售比，意思是一套房子出租多少年才能够回本。举个最简单的例子：一套100万的房子，一年租金1万，那租金收益率就是1%，租售比就是100。这也就是说如果持有房子不卖，只靠租金来回本，需要100年。

从投资收益的角度来看，很多人会用几乎没有风险的定期存款利率来对比，最新国有大行5年期定期存款利率普遍在2%左右，存100万，每年拿到2万元的利息。一年1万元的租金显然没有什么吸引力，那如果租金提高至3万，甚至4万，房子是不是就值得购买了呢？

没这么简单，在你被这些数字吸引之前，必须了解一个关键事实：房子和国债、银行定期存款是完全不同的资产类别，核心区别就在于“本金”会不会动。

作为一类资产，买房的收益来自两部分，一部分是租金，另一部分是房价本身的变动。

当我们预期房价上涨时，租金相对就不那么重要。例如在2020年之前，房价火热的时候，很少有人真正关心租金收益率，只要大家预期房价会涨，就会有源源不断的资金冲进房地产市场，从而进一步推高房价。而当预期房价下跌时，租金再高都扛不住房子价格稍微有一点幅度的波动。

银行定期存款则不同，你存了100万，这100万本金是铁板钉钉的，到期一分不少还给你。你赚的是事先约定好的、纯粹的利息。所以，在挑选存多久、存哪家银行，你只需要比较谁给的利息高。

但房子天然就比存款多了一层房价下跌的风险，假设租金价格不变，当房价下跌时，租金收益率会走高，这时候得到的比存款利率更高的租金收益率，并没有将房价下跌的风险考虑在内。

在金融世界里，承担更高的风险，理论上就应该有获得更高回报的潜在可能作为补偿。所以，我们不能静态地、孤立地将租金收益率和存款利率做比较，简单的认为3%租金收益的房子就比2%的定期存款更值得买入。

一个具有足够吸引力的租金收益率，不仅要能覆盖利息成本，还要能弥补房地产预期价格的波动风险。

海外经验同样能够看到，只要房子的租金收益率高于存款利率就值得购买的逻辑并不成立。

首先是美国，房价在2007年的金融危机中持续下跌，伴随而来的是租金收益率的大幅上升，房子的租金收益率一度高于6%，同时美国国债利率大幅下降，最低降到了2%以下；

再来看日本，日本的房价在1991-2004年期间经历了下跌到企稳的周期，在此期间，日本国债、存款利率均大幅下降，日本10年期国债利率甚至一度低于1%，而东京房子的租金收益率却一度有5%以上，如果盯着这个指标买入东京的房子，那可能就要经历日本房价失去的10年。

综上所述，租金收益率与房价的关系并非简单的线性正相关，其变化往往折射出更深层的市场周期与风险。历史经验表明，高租金收益率有时恰恰出现在房价下跌、市场低迷的阶段，此时收益率被动走高，并非投资价值的可靠信号。因此，单纯将租金收益率与存款利率对比并作为买入依据，容易陷入“价值陷阱”。

正确运用这一指标，应将其置于宏观背景中审视：需结合经济趋势、利率走向、市场供需及房价长期走势综合判断。租金收益率更适宜作为衡量资产当期回报与安全边际的参考，而非预测房价涨跌的单一标尺。理性的投资决策，仍需穿越周期迷雾，警惕表面数字背后的结构性风险。