上海泥城，房价从2015年9800涨到21500，如今价格分化震荡盘整

上海人都知道，泥城是浦东东南角临港片区的“特斯拉小镇”，以前是滩涂围垦出来的地方，现在一半是农田菜地，一半是厂房小区，空气里既有泥城扁豆的清香，也有汽车产业的工业风，住着舒服又实在。

这里的房子从2000年左右的动迁房到近年的次新商品房都有，泥城路沿线老小区多，宝龙广场、万达周边是新楼盘，加上泥城小学、中学和16号线书院站的配套，还有镇上的泥城暴动纪念碑，是不少临港上班族和本地居民安家的好地方。

从2015年到现在，十一年时间，这片的房价跟着临港发展和特斯拉工厂落地起起伏伏，从低洼起步到涨到高峰，再慢慢回落企稳，每个价格节点都和这里的产业、生活配套变化紧紧连在一起。

2015年，泥城的房价还在低位平稳着，那时候临港还没现在这么火，泥城更像上海的“边边角角”，去市区得一个半小时以上。当年全年二手房均价大概在9800元/㎡上下，12月均价9932元/㎡，比前几年就小幅波动，没什么大动静。

那时候住泥城的多是本地老居民、临港工厂的工人，还有些在惠南、书院上班的人。小区里大多是云帆佳苑、清风丽苑这种2006-2008年的动迁房，多层为主，户型多是60-90㎡的两居、三居，实用为主。

周边配套简单，泥城路老街有菜市场、小超市，吃的多是本地农家乐，泥城扁豆烧肉是家家户户常做的菜，烟火气很足。买房的基本都是刚需，要么是工厂上班的年轻人安家，要么是本地居民改善，根本没什么投资客。

中介门店就那么两家，房源挂出来得等两三个月才有人问，卖家基本没议价空间，买家挑得细，还能再砍点价。那时候没人觉得房价能大涨，住得舒服、上班方便才是真的。

2016年，泥城房价开始慢慢往上走，这一年上海去库存政策出来，首付降了、利率有折扣，临港也有了新规划，泥城跟着沾了光。

这一年二手房均价从年初9700元/㎡，涨到年末11856元/㎡，每平米涨了2000多，对当时的泥城来说，算是不小的涨幅了。

这时候看房的人多了些，主要是临港企业的新员工和一些看好临港发展的年轻人。中介门店里，带看的比2015年多了，但还没到抢房的地步，成交周期缩短到一两个月，议价空间还有5%左右。小区里的老住户，有些手里有多余的房子，也愿意拿出来卖了换点钱。

2017年，临港热度起来了，泥城房价也跟着加速涨。这一年上海整体楼市热，临港作为重点发展区域，政策利好不断，泥城的地理位置优势也显出来了，东依临港主城，西接A30和A2高速，南离芦潮港码头近，交通比以前方便多了。

全年二手房均价从年初11500元/㎡，一路冲到年末15689元/㎡，每平米涨了4000多，这个涨幅在当时的上海远郊里算很亮眼的。

中介门店里开始忙起来，一套房源挂出来，经常有两三波人同时看。卖家腰杆硬了，议价空间越来越小，有些热门房源甚至要加价才能买到。

买房的除了刚需，也有少量投资客，他们觉得临港有政策，泥城房价低，以后有潜力。小区里的老居民聊天，都在说“泥城要变样了”，手里有房的心里踏实，没买房的开始着急。

2018年，泥城房价继续快速上涨，这一年特斯拉上海超级工厂选址临港的消息传出来，泥城成了“特斯拉小镇”的雏形，产业带动效应明显，房价被进一步推高 。

上半年房价一直涨，到8月均价到了18765元/㎡，个别靠近规划中的宝龙广场的次新小区，成交价能突破20000元/㎡，是当时泥城房价的小高峰。

租房市场也跟着火，一套60㎡的两居，月租金从2015年的1500元左右，涨到2800元以上，租客多了很多特斯拉、积塔半导体的员工，还有来临港创业的年轻人。

投资客明显多了，专门盯着泥城的次新小区和动迁房，只要价格合适就入手。中介每天带看、签约连轴转，房源成交周期缩短到一周左右，有时候刚挂出来就被定了。

2019年是泥城房价的顶峰，这一年特斯拉工厂正式开工，临港新片区政策落地，泥城的区位价值彻底爆发，房价冲到了十一年来的最高点 。

全年二手房均价维持在19000-21000元/㎡之间，10月的时候到了21568元/㎡，这是2015年至今的最高价。

这一年卖家彻底占主动，几乎没议价空间，热门房源得靠关系才能买到。小区里的老居民，看着房价涨得快，有些手里有多套房的开始套现。

买房的人群里，投资客比例明显增加，他们看中泥城的产业和政策利好，想着短期投资赚一笔。不过自住需求还是主流，毕竟这里离工厂近，上班方便，生活成本也比市区低。

年末，上海楼市调控收紧，临港也出台了限购政策，泥城房价在高点停了下来，年末均价回落到20325元/㎡，比年中降了一千多块，市场开始转向。

2020年，受特殊情况影响，楼市交易一度停摆，线下看房难，泥城房价开始小幅回落。这一年年末二手房均价18765元/㎡，比2019年顶峰降了近三千块。

中介门店那段时间只能线上带看，成交量大幅下降，有时候一个月卖不出几套。不过泥城有特斯拉工厂撑着，产业人口在，抗跌性比其他远郊板块强，没出现大跌，就是平稳往下走。

买房的都很谨慎，要么是特斯拉、积塔的员工急需安家，要么是必须换房的改善家庭，观望的占大多数。大家都觉得房价还会调整，不着急下手，想再等等看。

2021-2022年，上海楼市整体调整，泥城房价也跟着稳步回落。2021年年末均价16856元/㎡，2022年年末均价15325元/㎡，两年间每平米降了三千多，价格慢慢回归理性。

这两年“房住不炒”深入人心，市场彻底回到居住属性，投资客基本消失，买房的全是刚需和改善。小区里挂牌房源多了，买家选择权大了，议价空间又回到5%-8%，很多房源成交价比挂牌价低几万块。

不同小区价格分化明显，丽都华庭、碧桂园浦东星作等次新商品房，均价在18000-20000元/㎡，云帆佳苑、清风丽苑等早期动迁房，均价在13000-15000元/㎡，房龄、物业、位置成了影响价格的关键 。

2023年，泥城房价继续小幅下调，年末均价14256元/㎡，比2022年降了一千多块。这一年市场交易慢慢恢复，中介门店客流量多了些，但大家都很理性，不会盲目买，会反复对比户型、价格、配套，确定适合自己才出手。

小区里的老房子有了外墙翻新、车位优化，居住环境好了点。周边配套更全了，宝龙广场、万达广场开业，泥城路老街也翻新了，新增了不少连锁餐饮和24小时便利店，生活比以前方便多了。特斯拉工厂的班车点也多了，工人上下班更便捷。

2024年，泥城房价基本稳定，全年均价维持在14000-15000元/㎡之间，年末均价14526元/㎡，和2023年差不多，没大波动。

这一年临港楼市没大政策变动，整体平稳。泥城吸引的还是特斯拉、积塔半导体等企业的员工，还有临港本地的改善家庭，他们看重这里的产业、生活便利和相对低的房价。房源成交周期在一到三个月，价格透明，买卖双方都接受当前的价格水平。

2025年，泥城房价继续平稳，小幅向下微调。12月二手房均价13924元/㎡，比2024年降了六百块左右，每个月价格波动都很小，没突然涨或跌的情况 。

小区价格分化更明显，光明星城、建发项目等次新小区，均价在17000-20000元/㎡，泥城苑、云锦丽苑等老小区，均价在12000-15000元/㎡，电梯、物业、离商场远近成了关键因素。周边产业更成熟了，汽车制造和集成电路产业对总产值贡献率近80%，泥城的“特斯拉小镇”名号更响了 。

现在是2026年2月，泥城二手房挂牌均价在13658元/㎡左右，和2025年年末比，又小幅下调了点，整体市场依旧平稳，没回暖也没大跌 。

目前片区里，早期动迁房主流价格在12000-14000元/㎡，次新商品房在15000-18000元/㎡，靠近万达、宝龙的次新小区能到18000-20000元/㎡，买家可根据预算和需求挑，议价空间在3%-5%，谈价空间合理 。

从2015年的9932元/㎡起步，2019年冲到21568元/㎡的顶峰，再慢慢回落到现在的13658元/㎡左右，泥城这十一年的房价像坐了一趟过山车，最终平稳落地。

整个过程里，特斯拉工厂落地、临港新片区政策、配套完善，都影响着房价。对住在这里的人来说，房价起伏只是插曲，楼下的泥城扁豆烧肉香、宝龙广场的热闹、特斯拉工厂的班车声、泥城暴动纪念碑的历史感，这些实实在在的生活和文化，才是留在泥城的理由 。

现在的泥城，还是那个浦东东南角的“特斯拉小镇”，一半产业一半生活，房价平稳，适合刚需和在临港上班的人扎根。不管是买房自住还是长期居住，都能在这里过踏实日子，这就是泥城最真实的样子。

十一年房价起伏，没改变泥城的生活底色。这里依旧是临港片区充满烟火气的产业小镇，住户们过着踏实的日子，楼市涨跌只是外界谈资，脚下的生活从来没变过。如今房价平稳，不管是刚工作的年轻人还是改善家庭，都能在这里找到合适的房子，扎根下来，这就是泥城的现在和未来。