不再等新房！上海打通“卖旧买新”链条，刚需笑了

上海市政府二手房新举措，是政府信用为市场托底，既为流动性薄弱的房源划定价格基准、加速房产消化，更通过激活置换链条释放购房需求，同时打造存量房处理的上海样板提供了新的思路，推动一二手楼市形成良性的循环。

此次上海二手房收购以政府信用为核心背书，成为市场最直接的 “稳定器”，从根本上缓解了二手房市场的价格恐慌。试点明确由浦东、静安、徐汇三区属国企作为收购主体，聚焦内环内 2000 年前建成、70平米以下、总价 400 万元内的“老破小”，这类房源是市场流动性最差的板块，此前常因业主急售引发低价甩卖，进而拖累周边房价走势。

为确保定价公允，收购方委托至少三家专业机构估价并取中间值，且承诺不低于同小区近期成交均价，这一机制为特定房源确立了 “官方公允价”，相当于为周边同类房源划出价格底线，有效规避了个别低价成交引发的全盘市场恐慌，避免房价非理性下跌。

更重要的是，政府下场充当“可信买家” 的行为本身，向市场传递了强烈的稳预期信号，对于占上海二手房市场七成以上的中低总价房源而言，这种信心修复直接提升了市场交易的积极性。

此次试点坚持精准托底、规模可控原则，初期收购量仅数千套，且完全遵循市场化交易和业主自愿原则，既避免了行政手段对市场的过度干预，又通过国企的专业运作保障了交易的规范性，让政府托底既有效又有度。

收购政策的核心价值，在于打通了楼市长期堵塞的 “卖旧买新” 置换链条，从供需两端同时发力，释放了被房源流动性束缚的购房消费欲望。

对于二手房市场而言，政策为业主提供了安全、确定的退出通道，那些因旧房难卖而选择“躺平” 的业主，如今更愿意将房源投入市场，而非恐慌性抛售或无限期惜售，直接激活了二手房市场的“卖出端”。二手房市场释放的购买力，又按照政策导向流向新房市场，形成了 “二手房出售 — 资金流向新房 — 新房去库存”的正向循环。

数据显示，上海90-120平米面积段的次新房需求占比达45.1%，政策激活的置换链条让这类房源的供给大幅增加，为刚需群体提供了更多选择。

此外，市场预期的稳定也让刚需购房者摆脱了“买了就跌” 的顾虑，从观望转向理性决策，进一步释放了购房消费潜力。

上海此次举措突破了传统楼市调控的思路，成为存量房时代二手房处理的全新宏观调控范式，实现了 “稳市场、惠民生、去库存” 的多重目标。与以往部分城市的 “以旧换新”模式不同，上海的试点实现了模式升级 ——徐汇区采用现金收购模式，不绑定新房置换，让政府收购不再受制于民众换房需求，而是根据保租房供给需求主动出击，让调控更具灵活性。

政策的创新体现在 “一举多赢” 的设计逻辑：对政府而言，收购的二手房经标准化装修后转为保障性租赁住房，租金为市场价的70%-80%，既快速补充了核心区域的保租房供给，解决了新市民、青年人的就近居住需求，又无需新建等待，大幅缩短了保租房的供给周期。对房企而言，新房市场的购买力注入加速了库存去化，缓解了资金压力。对整个楼市而言，存量房源的盘活让市场供需结构更趋合理，推动楼市从 “增量开发” 向 “存量运营” 转型。

这种调控创新，摒弃了以往“大水漫灌” 的刺激方式，转而采用 “精准滴灌”的市场化手段。上海市以试点先行、逐步推进为原则，而非全域铺开，让楼市调控既符合 “房住不炒” 的定位，又能精准解决市场痛点。

作为国内核心一线城市，上海的试点举措具有极强的示范意义，为全国其他城市处理存量二手房、优化楼市调控提供了可复制、可调整的新样板。

上海样板的核心可复制性体现在三个方面：一是房源筛选的精准性，聚焦市场流动性最差的特定房源，避免资源浪费，让政策效果直达市场痛点。二是运作模式的市场化，坚持 “政府引导、国企实施、市场运作”，既发挥政府的托底和引导作用，又通过国企的专业运作保障商业可持续性。三是目标导向的多元性，将楼市稳预期与民生保障相结合，让存量房处理既服务于市场稳定，又满足保障性住房需求，实现经济效应与社会效应的统一。

同时，上海的试点也为其他城市提供了重要的操作启示，上海的成功试点有望推动更多城市跟进，让这一样板在全国范围内落地生根。

需要明确的是，上海此次收购政策是楼市的 “稳定器”，而非推动房价全面上涨的 “发动机”，其政策效果的持续释放，仍需宏观经济基本面和居民收入预期的支撑。

上海市政府收购二手房的举措，是存量房时代楼市调控的一次成功创新。它以政府信用为市场托底，以市场化手段激活循环，以精准设计实现多重目标，既有效提振了上海楼市的信心、释放了购房需求，又为全国其他城市提供了可复制的二手房处理样板。

其实上海在探索的路径的核心在于唯有立足市场痛点、兼顾多方利益，才能实现楼市的长期稳定发展，推动房地产行业向高质量发展转型。