中介专家解读上海楼市回暖及收储政策

来源：市场资讯

（来源：老司机驾新车）

1、一线城市二手房核心指标分析

·二手房价格跌幅收窄：2026年1月，4个一线城市二手房价格跌幅明显收窄。据统计，当月一线城市二手房价格平均环比跌幅为0.78%，而2025年四季度（9-12月），一线城市二手房价每月跌幅在1.6~1.8%之间，且呈逐月放大趋势，相比之下，2026年1月的跌幅收窄幅度显著。以上海为例，不同机构的数据因统计口径存在差异，部分数据显示上海1月二手房价格跌幅为0.5%，另有数据显示环比涨0.5%，但房价走势趋稳、跌幅收窄的核心趋势一致。

·成交量表现及驱动因素：2026年1月一线城市二手房成交量表现优于传统淡季水平，成交面积较2025年12月仅小跌4.2%，而传统1月作为房地产交易淡季，成交量通常低于12月。这一表现主要由两大因素驱动：a.季节性影响，2026年春节在2月17日，对比历史数据，2018年春节在2月16日，当年1月一线城市二手房成交量较12月涨1.3%；2021年春节在2月12日，涨0.7%；2024年春节在2月10日，成交量与12月基本持平，可见春节在2月10日后，1月成交量通常保持稳定；b.市场自发调整，2025年四季度房价快速下跌，部分房源价格触达购房者心理价位，促使需求释放。

·二手报价指数走势分析：二手报价指数（上调挂牌价的业主占比）从2025年12月底的17.3%开始，连续8周上涨，截至2026年2月上周已升至24.6%，意味着上调报价的业主占比持续回升，下调报价的业主占比有所减少，但目前下调报价的业主仍占多数。该指数上涨存在季节性规律，2019年以来，每年元旦后到春节前，该指数都会上升，且通常持续至3月，原因是春节前后交易清淡，中介不会积极劝说业主降价，降价业主占比减少间接推高了上调报价业主的占比。2025年1月是例外，当时市场处于2024年9月救市政策后的反弹回落阶段。对比历年数据，当前报价指数仍处于2019年以来同期最低水平，与2024年同期相近，下调报价的业主占比仍高于往年。

·挂牌量减少原因辨析：挂牌量并非衡量二手房市场的理想指标，该指标缺乏明确统一的定义和统计口径，中介的挂牌数据包含诚心卖房和非诚心卖房的房源，有效供应与无效供应混杂，且不存在官方统一统计数据，不同中介的统计口径不可比。近期挂牌量减少主要有两方面原因：a.2025年四季度房价持续下跌，中介劝说业主降价，部分业主不愿接受降价选择撤牌；b.部分中介将劝说业主降价作为内部考核指标，引发业主不满，导致撤牌。相比挂牌量，二手报价指数更能反映市场供求关系，该指标可体现业主对市场的判断及后市预期，当前报价指数虽回升但仍处低位，市场整体仍需谨慎看待。

2、二手房市场走势与政策研判

·市场走势核心观察点：判断后续市场走势需关注两大核心点：一是3月之后市场活跃状态能否持续，二是政策层面是否有实际利好出台以影响供求格局。若无力度较大的额外政策，一线城市二手房价格仍存下行压力，核心源于市场供求关系、房价及收入预期等基本面因素。2020年以来市场整体处于下行通道，一线城市二手房成交量表现较好，但价格下滑趋势延续，2025年一线城市房价跌幅大于2023、2024年，该结论在自有数据、中介机构数据及官方统计局数据中均得到验证。2025年因无全国性中央救市政策，市场呈现前稳后弱走势，一季度受前期政策影响量价平稳，二季度起量价月度跌幅逐步放大并延续至年末。2026年1月市场虽有好转迹象，但缺乏政策或基本面支撑，不足以判定趋势性转变。预计2026年一线新房及二手房成交量与2025年持平，但价格仍存下行压力；当前挂牌价中降价业主占绝大多数，而二手报价是成交价的领先指标（领先1-2个月），房价企稳需报价指数达30%-40%，当前仅为24.6%，未达最低标准，进一步印证价格下行压力。

·上海收购二手房政策分析：上海收购二手房政策对市场存在利好作用：一方面可增加需求来源，从供求关系层面形成支撑；另一方面能提振市场心理，强化政策托市预期。但对政策落地效果需保持谨慎：a.官方未明确公布收购房源数量，虽有传闻称拟收购1万套（对应约300亿资金规模），但资金来源存疑，官方仅提及由银行提供贷款，后续还款安排未明确；b.已宣布政策的三个区细则存在差异，如部分区域以收租为主、零散收购为辅，且收购房源的片区要求等限制条件较多，将削弱政策实际落地效果；c.此类政策并非新举措，2024年徐汇区官方公司就曾提出收购二手房用于保障房供应，但未对市场产生显著影响。总体而言，该政策的利好不足以改变当前市场供大于求的格局，全年来看，一线城市二手房成交量预计维持平稳态势，但价格仍存在下行压力。

3、楼市结构性回暖与情绪解读

·结构性回暖板块特征：市场存在结构性止跌回稳的局部房源，核心支撑为租金回报高于按揭贷款利率：从购房者角度，此情况下买房比租房更合算；从业主出租角度，租金可覆盖贷款，能吸引购房投资，这类房源已具备房价底部特征。当前一线城市二手房整体租金回报率为1.8-1.9%，低于最低按揭贷款利率3%，但部分房源已实现正租金回报：上海中心区老破小因总价低、租金高，租金回报率达2.5-3%以上；深圳部分此前价格下跌明显的办公类公寓，租金回报率也超3%，吸引了投资客购入。不过这类具备止跌回稳条件的房源在当前市场中仍属少数，尚未形成整体企稳趋势，仅呈现点状局部回暖。

·市场情绪影响因素分析：近期市场情绪转好存在额外催化因素，2025年11月份开始，官方开展打击唱衰楼市的行动，大量唱衰房价的自媒体账号被封禁，当前市场中能获取的楼市信息多为唱好的观点和声音。这类信息环境在一定程度上影响了市场的情绪，使得市场利好指标被放大，易让部分人误以为楼市已整体回暖，但实际并未出现趋势性扭转，仍只是有时间性、板块和区域特征的点状回暖。

4、房东心态与政策预期分析

·房东跳价现象辨析：市场中存在房东跳价、后续房源价格更高的反馈，但该现象属于少数情况，并非市场整体态势。通过每周跟踪房东挂牌价变化形成的报价指数数据显示，当前仅25%的业主上调报价，75%的业主仍下调报价，只有当上调价格的业主占多数时，市场价格才会真正止跌回稳并开启上涨，当前实际并非如此。房东心态偏高源于媒体舆论环境，市场上充斥唱好声音，使得房东接受这类信息后不愿降价，这种心态不利于市场成交量企稳，对市场真正止跌回稳存在潜在负面影响。

·后续政策预期判断：短期内出台力度大的房地产政策可能性较小。求是网相关文章发布前，全国层面的中央经济工作会议、政治局会议均未提及房地产，若高层要释放政策转向信号，这类会议会是更合适的平台，因此不能将该文章视为政策转向信号。未来政策导向总体以托底为主，仅当市场出现下滑过快的风险时才会出台政策托底，当前市场成交量表现不错、价格跌幅收窄、情绪较好，暂无出台强政策的必要。回顾过往政策效果，2024年9月的政策对市场的效果维持了6个月，其他如一线城市放松限购等政策的影响仅维持约1个月。由于市场在无政策刺激时整体呈下行趋势，且基本面未发生实质性变化，对2026年房地产市场整体持谨慎判断。

5、挂牌量与收购政策再辨析

·收购政策影响再评估：传闻中的大规模二手房收购计划（如一万套）未获官方明确公布，从资金层面看缺乏足够资金来源支撑，实际操作也存在诸多现实问题：收购标的选择标准不清晰，且当前市场价格仍处于下调通道，收购后若价格继续下跌可能造成国有资产流失。该政策对市场更多是心理层面的影响，仅能短期维持市场热度，实际作用有限：即便传闻中的规模落地，一万套也仅相当于全市场半个月成交量，若集中释放或能带动市场止跌回稳，但少量释放无法改变整体供求格局，对政策实际效果持谨慎态度。

·挂牌量指标局限性剖析：二手房挂牌量并非判断市场供求的有效指标，对比新房库存的确定性——已拿预售证未售出房源，统计标准统一且不受外部环境影响，二手房挂牌量存在诸多局限性：a. 无官方统一统计数据，多依赖中介口径，还存在中介劝业主下架房源、引导出租等操作干扰数据真实性；b. 受中介经营规模影响，中介规模扩张或收缩会直接带动挂牌量波动，统计口径不稳定；c. 该指标不适合长期对比，近期一线城市挂牌量虽短期下降，但2025年底与2024年底相比变化不大，短期波动或受其他因素影响，而非供求趋势性转变。更推荐采用报价指数（每周上调报价业主占比）判断市场，该指标口径统一可对比，当30%-40%业主上调报价时对应价格回升。

6、新房市场表现及困境剖析

·新房市场整体表现：新房市场表现弱于二手市场，这是对整体市场持谨慎态度的原因之一，即便二手市场有改善信号，当前整体市场表现仍偏弱。2026年1月一线城市新房成交量较2025年12月大幅下降，属于正常季节性现象，因临近年底开发商开盘、推盘力度会相应减少。库存方面，2025年多数城市新房库存消化周期较一年前有所增长，其中主要一二线城市平均库存消化周期从22个月升至26个月，库存压力明显加大。从官方数据看，2021年以来全国新房待售面积持续上升。综合来看，新房市场呈现销量下滑、库存上升的态势，整体情况并不乐观。

·新房弱于二手房的原因：新房表现弱于二手房是多因素综合作用的结果：a.过去几年部分开发商爆雷，引发新房烂尾及施工质量问题，影响购房者信心；b.二手房降价幅度大于新房，且政策放松后，二手房交易税费降幅更明显，性价比更高；c.近年大量次新房进入二手市场，分流了新房潜在需求；d.市场产品结构错配，当前需求主流为低总价、小户型房源，以上海为例，总价300万以下房源占新房加二手房总成交量的绝对大头，但受开发商不愿降价、土地成本较高等限制，新房难以充分供应这类产品，反而趋向高端化，虽豪宅表现较好但市场占比极低，无法匹配当前需求量最大、最稳定的低端市场需求。此外，开发商因未售土地和库存面临贬值压力，对市场的判断比中介机构更悲观，进一步凸显新房市场的压力。

7、后市持续性与跨市场影响分析

·小阳春后市场走势判断：当前市场成交量活跃的状态可维持至2026年3月小阳春，但之后房价仍存下行压力，市场会延续调整状态。从长期来看，市场能否企稳核心取决于基本面，而当前基本面并无实质性变化，政策力度也未加大。对比香港、东京、纽约等境外成熟市场案例，房价从泡沫破裂到止跌企稳，普遍需要满足租金回报率高于按揭贷款利率的条件，当前一线城市房价尚未达到这一企稳条件。

·股市对楼市的影响分析：股市上涨对房地产市场存在正面影响，2025年上半年的豪宅客户中就有部分是股市获利后拿资金购房，随着股市持续向好，这种正面影响会进一步体现。其中证券行业、基金经理等金融从业者对楼市判断相对乐观，主要原因是过去一年金融行业是赚钱较多的行业，从业者自身收入增长使其对楼市看法偏乐观。不过股市资金并非房地产市场的决定性因素，在当前市场对房价预期普遍低迷、绝大多数地区报价仍下调的背景下，影响楼市表现的核心是心理预期，以及政策、经济好转等能改变预期的因素。在预期低迷阶段，即使股市获利或信贷放松，也不足以改变楼市整体趋势，因为此时制约需求的核心已不是资金，而是对房价的预期。

8、报价指数属性与应用解读

·报价指数的领先性分析：报价指数是房价走势的领先指标，与二手房成交价关联明确。2024年9月新政后，市场报价指数处于30%-40%，对应2024年10月至2025年3月期间，一线城市二手房价格整体止跌回稳；2021年6月后至2026年2月，报价指数持续低位，对应房价一路下行。回顾历史，报价指数高位往往对应房价大涨阶段：2020年底至2021年初、2015-2016年报价指数均达80%左右，几乎所有业主都在上调价格，市场行情火爆，看房需随身带定金，否则房屋可能被快速买走，其中2016年是上海二手房价格涨幅最快的历史时期。该指标的领先时间随市场状态变化：市场平稳时领先成交价1-2个月，市场短期波动剧烈时则缩短至1个月内。

·报价指数的应用价值解读：报价指数在判断一线城市二手房短期价格走势方面实用价值较高，是行业内判断房价走势的可靠工具，既能为专业市场分析提供参考，也能辅助个人购房决策，例如行业内人士自身买房时，也会借助该指标判断房价走势。

Q: 当前房东谈成房屋后跳价及后续房东报价更高的情况是否普遍，房东心态普遍变高的原因是否包括市场仅允许看好的声音及国家媒体宣传，房东期许的事情是否会发生，未来是否会有重大政策出台，房东心态后续将如何变化

A: 当前房东谈成房屋后跳价及后续房东报价更高的情况为少数，最新统计连续上涨8周后仅25%的业主上调价格，75%的业主下调价格；房东心态变高与媒体舆论环境有关，业主接受市场向好的信息后不愿降价，这不利于市场止跌回稳；房东期许的事情可能性小，因求是杂志文章发表前中央经济工作会议和政治会议未提及房地产政策，若想释放信号不会选择非主流水方式；未来政策导向总体托底，仅当市场下滑过快时才会出台政策，目前成交量不错、跌幅收窄、市场情绪向好，短时间内出台力度大政策的可能性小；对全年市场整体持谨慎态度，中长期看基本面，若无实质变化，市场出台政策稳定后仍会回到下滑状态，不同政策的稳定时间不同，2024年9月政策效果维持6个月，其他政策影响约1个月

Q: 收储二手房的计划及规模情况如何？

A: 官方未公布收储二手房的计划及规模，若力度大应公布以增强市场信心；理论说法如1万套从资金角度无支撑，实际操作存在收购标准、价格下跌导致国有资产流失等问题。政策对市场更多是心理影响，可增强信心、维持热度，实际影响受客观条件限制；传闻1万套相当于全市场半个月成交量，集中释放能止跌回稳，少量释放改变不了供求格局，对政策效果持谨慎态度。

Q: 市场对挂牌量较为关注，此前观点提到挂牌量不能衡量市场好坏，当前挂牌量无官方数据、依赖中介披露，且调研发现中介存在劝业主出租或下架无产权证房屋等减少挂牌量的操作，如何看待挂牌量下降的原因及数据来源？

A: 挂牌量并非判断市场供求关系的良好指标。新房库存是确定指标，但二手房挂牌量受中介经营状况等多因素影响，长期对比口径不统一。近期一线城市挂牌量短期下降，但去年底与一年前相比无明显变化，短期波动更多受其他因素影响，而非市场供求关系突变。更倾向采用报价指数判断二手市场情况，该数据口径一致、可与历史对比验证，当30%-40%业主上调报价时对应价格回升，长期来看更能反映二手市场供求关系及业主信心。

Q: 二手房市场积极因素较多的情况下，新房市场的表现及上海新房市场的情况如何？

A: 新房市场表现弱于二手房，是对整体市场谨慎的原因之一。1月一线城市新房成交量因年底开发商推盘减少的季节性因素较12月大幅下降；新房库存消化周期处于高位，25年多数城市较一年前增长，主要一二线城市平均从22个月升至26个月，全国新房代售面积自21年起持续上升。新房表现弱于二手房的原因包括：开发商爆雷导致烂尾及施工质量问题、二手房降价幅度更大、政策放松后二手房交易税费降低更多、近年次新房进入二手市场抢占份额；此外产品结构分化，市场需求主流为低总价小户型，以上海为例，总价200万-300万以下的成交量占新房加二手房总成交量的绝对大头，但新房因开发商不愿降价及土地成本限制无法供应此类产品，新房高端化，而二手房成交量大头在低总价段。开发商因库存及土地贬值压力对市场更悲观，因此整体对市场并不乐观。

Q: 上海房地产市场后续持续性如何？3月底小阳春后，四五月份市场走势及关键因素是什么？今年开年以来股市上涨对上海房地产市场是否有影响及具体体现？

A: 上海房地产市场3月小阳春期间可维持活跃成交量，但之后房价仍有下行压力，因基本面未发生实质性变化、政策力度不足，且一线城市房价未满足回报率超过按揭贷款利率的止跌条件。股市上涨对上海房地产市场有影响，去年上半年已有股市盈利客户将部分资金用于购买豪宅，证券行业及基金经理因过去一年收入增长对市场看法更乐观；但股市资金并非市场决定性因素，当前市场对房价预期仍低迷，政策及经济好转才是影响市场表现的核心，股市利好不足以改变市场大趋势。

Q: 报价指数是房价的同步指标还是经验指标？

A: 报价指数是房价的领先指标。24年9月新政后报价指数处于30%~40%，对应24年10月至25年3月一线城市二手房止跌回稳；21年6月后报价指数持续低位，对应房价一路下行。历史上20年年底-21年年初报价指数超80%，对应房价明显上涨；2015-2016年报价指数约80%，对应上海二手房价格快速上涨。报价指数领先成交价的时间在市场平稳时为1~2个月，波动剧烈时缩短至1个月内，是判断一线城市二手房短期走势的较好领先指标。