施工方如何确保以房抵款不落空？——四步闭环实操指引

近日，笔者代理的一起以房抵工程款案件获得胜诉判决，法院认可了五方《抵房协议》的效力。这个案件再次印证了《民法典合同编通则司法解释》出台后，司法实践对“以房抵款”协议性质的明确——债务履行期届满后达成的以物抵债协议，原则上为诺成合同，自双方意思表示一致时成立并生效，无需以物权变动为生效要件。

然而，胜诉判决只是起点。在法律上确认了协议有效，并不等于施工方已经安全拿到了房产。从“债权确认”到“物权取得”之间，仍存在诸多风险，实践中“房款两空”的案例并不少见。作为执业十四年的建工律师，笔者结合实务经验，为施工方梳理出一套接受以房抵款的 “四步闭环”实操方案，旨在帮助大家步步为营，将协议权利转化为实实在在的资产。

以房抵款协议的性质与风险

根据《民法典合同编通则司法解释》第二十七条规定，债务履行期限届满后，当事人达成的以物抵债协议，只要不存在法律规定的无效情形，人民法院应当认定协议有效。这改变了以往部分法院将之视为“实践性合同”的立场，给予了当事人更大的缔约自由。

但必须清醒认识到：协议有效 ≠ 物权到手。即便法院通过调解书确认了以房抵债协议，也不产生直接转移所有权的效力。物权变动仍需遵循法律规定，完成公示（不动产登记）方能实现。这中间的“鸿沟”，就是施工方面临的核心风险，需要通过严谨的后续操作来填补。

四部闭环实操方案

第一步：精准签约——筑牢权利根基

1. 把握最佳时机：务必在工程款履行期限届满后，再签订正式的《以房屋抵偿工程款协议书》。此举是为了明确适用“诺成合同”规则，避免被归入“让与担保”（参见司法解释第二十八条）的复杂境地，从而更稳妥地保障权利。

2. 明确“新债清偿”性质：协议中应载明关键条款：“本协议签订后，发包方应履行过户义务。若其未按约履行，经我方书面催告后在合理期限内仍不履行的，我方有权选择要求继续履行本协议，亦有权选择恢复按照原合同主张工程款债权。”此项“选择权”是至关重要的“反悔权”和风险控制阀。

3. 锁定唯一标的：协议必须清晰明确抵债房产的唯一性信息，包括项目名称、楼栋、房号、面积、备案价等，并建议附上图则。切忌签订只约定总价或面积、由对方事后指定的“空白协议”。

4. 设置履约底线与罚则：明确约定办理网签、过户、交房的具体期限，并设定高额逾期违约金，大幅提高对方的违约成本。

第二步：立即行动——抢占公示先机

签约后，第一时间办理网签备案，这是防止发包方“一房二卖”最有效、最直接的行政监管手段。网签备案后，该房屋交易状态即被锁定，能够有效对抗后续的善意第三人。

重要提醒：切勿为节省税费或等待最终买家而长期拖延网签。实践中已出现多起因等待期被开发商将房屋另售并网签，导致施工方权利落空的案例。网签是护身符，务必尽早取得。

第三步：过程管控——持续排查风险

1. 定期进行产权调查：在签约前和办理过户前，至少应进行两次全面的产权调查，核实房产是否存在抵押、查封、预告登记等权利限制。

2. 坚守“干净房产”底线：优先选择无任何权利负担的现房或可售期房。如房产存在抵押，必须在协议中明确约定由发包方在过户前负责解押，并设定严格的解押期限与违约责任。

3. 理性看待调解书：通过诉讼调解取得的“以物抵债”民事调解书，不能直接产生物权变动的效力，也不能当然排除其他债权人的强制执行。必须尽快凭此文书督促对方办理过户登记。

第四步：终极闭环——完成物权登记

整个流程的终点是取得不动产权证书（房产证），这也是风险彻底消散的标志。只有完成法定的过户登记，房屋所有权才在法律上发生转移，原工程款债务也随之消灭。在此之前，任何环节都不可放松警惕。

总结与建议

施工方接受以房抵款，法律路径已然清晰，但绝非一纸协议便可高枕无忧。它是一个环环相扣的系统工程：“协议有效”是出发的号角，“网签备案”是途中的盾牌，“过户登记”才是胜利的终点。

在实践中，抵房协议可能涉及发包方、总包方、分包方、实际施工人乃至指定买受人等多方主体，法律关系复杂，合同条款设计需极具专业性与预见性。施工方在操作中，应秉持“先锁定权利，再优化成本”的原则，善用法律工具，将判决优势切实转化为资产安全。

相关法律规定

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》

第二十七条：债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。……债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭。

第二十八条：债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议的，人民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该协议的效力。……

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

第二百二十一条：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。