最新中国商业地产行业发展报告发布：2025年呈现八大热点，2026年政策加大反内卷力度，轻资产模式更为盛行

2月10日，全联房地产商会商业地产工作委员会与商业地产智库RET睿意德在京联合发布《2025/2026年度中国商业地产行业发展报告》，对2025年商业地产行业热点进行了回顾，展望了2026年行业发展趋势。

2025年商业地产行业热点回顾

一、全国开展商业创新试点 促消费政策形成闭环

【代表事件】

为深入贯彻中央经济工作会议精神，全方位扩大国内需求，2025年9月财政部、商务部在全国50个城市开展消费新业态新模式新场景试点工作，支持试点城市健全首发经济服务体系，创新多元化服务消费场景，提升消费品质与活力，培育消费新增长点，更好地满足人民群众多样化、差异化消费需求。国家为此下拨了专项财政资金，政策实施期为两年。

【关注理由】

为落实提振消费专项行动，2025年国家密集出台了一系列促消费重要政策。政策支持从之前着重于以旧换新与国补，以面向需求侧为主，而今延展到了供给侧，鼓励商业体发展新业态、新模式、新场景，以新供给创造新需求，促消费政策由此形成闭环。

二、中外品牌此消彼长 中国品牌国际声量提高

【代表事件】

2025年，一批中国品牌在国内外市场发展亮眼。老铺黄金市值一度趋近两千亿港元，超过奢侈品牌PRADA在港股的市值，是其一年前上市当日市值的17倍，成功实现从“保值商品”向“中式奢侈品”的跃迁；泡泡玛特以“LABUBU”为代表的IP商品热销全球；名创优品在海外的门店数量新增478家，海外总量达到3560家；安踏品牌也在东南亚市场实现爆发式增长‌，仅上半年流水同比增长接近翻倍。山下有松作为中国包袋品牌登上巴黎时装周；观夏在香港开出了内地以外首店，在国际市场引起了广泛关注。与此形成鲜明对照的是，星巴克、汉堡王、蔦屋书店等国际知名连锁品牌却接连出售股权或闭店。

【关注理由】

近些年中国品牌在国际市场的影响力持续增强，其竞争优势开始从早期的供应链转向品牌力，表现为品牌在海外的布局加速、势能提升、溢价提高，中国品牌从文化自信走向了商业自信。

三、商业品牌加速资本化 新消费注入新动能

【代表事件】

2025年3月蜜雪冰城在港股成功上市。前后上市的还有布鲁可、霸王茶姬、绿茶、遇见小面、林清轩等一批本土消费品牌，涵盖餐饮、潮玩、美妆等诸多业态。资本市场更多投资者看好新消费赛道，蜜雪冰城港股市值一度超2300亿元，林清轩上市认购超千倍，还有巴奴毛肚火锅、老乡鸡等一批新消费品牌递交了IPO申请。

【关注理由】

这是近年来中国消费品牌集中上市较为活跃的一年，不仅加快了商业品牌的拓展，更为创新业态、创新品牌的孵化与成长提供了新的动能。

四、品牌新场景引爆市场 流量成功变留量

【代表事件】

2025年6月，路易威登在上海兴业太古汇打造全球首个“LV巨轮”，开创了“展览+零售+餐饮+文化”复合体验，集首发经济“首展+首店+首秀”三大要素于一身，将品牌的探索文化与现代前沿科技、沉浸式艺术演绎、商业零售有机融合，创造出可逛、可看、可品的沉浸式体验场景，成为一场现象级的消费盛事，大幅提升周边商圈客流与销售，引发业界广泛关注与社交平台热议。

【关注理由】

商业新场景是提振消费的重要路径，也是当前国家政策所倡导。过往许多商业场景只是停留在网红打卡层面，此次LV巨轮不仅在视觉上形成了强大的冲击力，而且深度地诠释了品牌文化，在沉浸式的消费体验中实现了客流的有效提升与转化，为新场景的打造提供了一个全新商业范式与政策范式。

五、头部商业体集中交易 示范效应引发关注

【代表事件】

2025年5月，博裕资本成功收购北京华联（SKP）百货有限公司超四成股权；2025年底弘毅投资持续收购6座万达广场；2025年12月，高和资本与英格卡购物中心达成战略合作，共同组建专项不动产基金，持有北京、无锡、武汉三个荟聚商业项目。无论是股权还是资产交易模式，交割后运营主体延续不变，稳定了业界对项目的经营预期。

【关注理由】

针对宏观形势与房地产市场的新变化，一些企业的发展战略随之调整，出现多个头部商业体集中入市交易现象，由此或将引发更多的知名项目入场交易，引起行业高度关注。

六、REITs政策再次扩容 盘活存量迎来新机遇

【代表事件】

2025年12月，国家发改委印发《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs）项目行业范围清单》，将体育场馆项目，商旅文体健等多业态融合的商业综合体项目，四星级及以上酒店项目，超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目，以及老旧街区、老旧厂区更新改造项目纳入REITs发行范围。此次扩围实现了基础设施REITs底层资产类型的重大突破。

【关注理由】

我国商业地产整体上已经由增量市场转向存量市场，如何盘活存量资产、提升资产价值是行业面临的重大命题。REITs政策的扩容增强了更多优质商业资产的流动性，同时有利于推动商业地产运营管理水平的提升，促进行业的高质量发展。

七、开放式商业迭代演化 公共性成商业新内核

【代表事件】

2025年12月，东莞万象滨海购物村、上海前湾印象城、北京中关村ART PARK大融城东区等商业项目开业受到广泛关注，传统大盒子式商业形态在行业内影响力减弱，开发商转而大幅增加公共绿地、活动展演与社交休憩区域，强化开放式、生态性与生活化属性。通过融合市集、艺术与自然元素，突破了传统商业边界，体现出商业空间从交易功能向体验、社交等城市“非消费功能”延伸。

【关注理由】

购物功能弱化正倒逼商业空间重构价值内核。随着更多的线下消费从交易转向体验、社交与城市参与，公共性已成为项目的核心吸引力与关键竞争力，更多商业项目的空间形态随之悄然改变，街区商业或盒子+街区渐成新趋势。

八、商业增量大幅下降 行业进入存量时代

【代表事件】

据统计，2025年全国新开集中商业数量为300余座，其中还包含了一批城市更新项目，全年新开项目同比下滑近三成，是近十年来开业数量最少的一年，各区域市场表现冷热不均。

【关注理由】

随着房地产市场的变化，传统的商业综合体模式风光不再，商业体增量的下滑将成为新常态，商业地产进入存量时代。

2026年商业地产行业趋势展望

一、政策加大反内卷力度

电商平台利用垄断地位，长期对线下商业造成不公平竞争。为此，国家市场监督管理总局、国家互联网信息办公室公布了《网络交易平台规则监督管理办法》，并于2026年2月1日起施行，重点治理限制经营者自主经营、收取不合理费用、损害消费者权益等行为，为线下商业创造了更为公平的政策环境，引导企业从价格竞争转向价值竞争。

二、轻资产模式更为盛行

轻资产运营是当前商业地产行业的突出现象。早年主要是针对酒店物业，后来发展到商业体，如今又延伸到了各类商业业态与IP内容的运营。轻资产模式的盛行，一方面是因为运营管理的专业化与品牌化，另一方面也是行业企业投资更趋谨慎的表现。

三、品牌出海持续升温

随着品牌出海的多元化、本土化与规模化，市场对企业的资本实力与供应链能力提出了更高的要求。中国企业正从单纯的“品牌出海”发展到“生态出海”的新阶段，出海品牌将进一步呈现数量增长、业态丰富、区域扩大的态势。中国品牌全球化布局全面提速，国际市场的影响力将持续增强。

四、AI驱动商业创新深化

随着AI技术的进步与产品的迭代，商业领域的应用将更为广泛与深入。在广度上，从成本控制到场景体验，从运营服务到管理决策，AI将生态化地影响商业创新。在深度上，AI也将从工具层面跃升到思维革新。

全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平在点评报告时表示，2025年促消费政策大幅加码是最大看点，各部门密集出台了一系列利好线下商业的政策，从反内卷到支持商业创新、金融创新等等。另外，行业分化进一步加剧。尽管市场普遍承压，一些头部企业依然韧性增长，有的成功上市，有的布局海外。与此同时，也要正视行业存在的挑战。行业新增投资大幅减少，企业纷纷弃重转轻，轻资产模式渐成主流，提振市场信心仍是面临的重要课题。