盛松成：破旧立新，行稳致远——中国房地产“十五五”转型之路

来源：经济学家圈

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破旧立新，行稳致远——中国房地产“十五五”转型之路

盛松成 汪恒

刚刚过去的“十四五”是我国房地产行业发展的重要转折期。行业在经历长期高速增长后进入调整阶段，过去二十多年形成的传统发展模式逐渐难以为继。持续下行的市场趋势引发了社会各界对行业前景的担忧。但是，行业最困难的时期即将过去。在“新模式、新思路”的引领下，房地产行业有望涅槃重生、回归本源，伴随中国经济迈向高质量发展新阶段。

从《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》来看，“十五五”规划对于房地产行业的发展要求是分层次的。第一层次就是处理“十四五”期间及以前行业发展带来的风险问题，提出“提高防范化解重点领域风险能力，统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险”。第二层次则是为行业发展指明新的方向。例如“加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，“优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给”，以及“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”等。如果形象一点来说，就是先刮骨疗毒，之后整装待发。

去风险是当前行业发展第一要务

自1998年住房制度改革以来，房地产业在改善居民居住条件、拉动经济增长方面发挥了重要作用。但随着人口结构和经济形势的变化，行业高速增长期已结束。

房地产业风险通常与地方债务风险、金融风险交织，已成为当前经济风险的核心关切。因此“十五五”规划对于行业的第一个层次要求就是去风险，剥离其过度承载的经济与社会功能，逐步降低其对系统性风险的传导。例如，通过使租售比、房价收入比回归合理水平、控制空置率等方式，将风险限定在可控范围。让房地产回归居住属性，剥离金融投机与增长包袱，行业才能实现稳健发展。房地产业作为支柱产业的定位长期不变，但不应再承担超出其所能承担的职能。

“弃旧路、走新路”是新发展形势下的必然选择

旧有的房地产发展模式具有鲜明的时代特征，基本符合过去我国快速城镇化进程的需要。旺盛的住房需求、多元的供给主体、“土地财政”的支持以及金融体系的深度参与，共同推动了行业二十多年的高速增长。从短缺经济中崛起的中国房地产业牢牢把握解决中国百姓不够住的这一历史命题，各参与方均以拉动投资为主要手段推动行业发展并带动经济增长。我国人均城镇住宅建筑面积由1998年的18.7平方米上升到2023年的超过40平方米，以美国六分之一的人均GDP实现了三分之二的人均住房面积，房地产业占GDP的比重由1998年的4.58%上升到2025年的5.92%。

然而，随着社会主要矛盾转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，住房领域的主要问题已从“总量短缺”转向“品质不均、结构不适配”，人口到顶、城镇化放缓、经济发展转轨和风险的累积，这些都是在“十四五”期间出现的，也是“十五五”规划期间房地产行业发展的起点。

推动房地产高质量发展，首先就是构建房地产发展新模式。在过去以规模快速扩张为特征的增量市场环境下，“三高”模式盛行，部分市场参与者往往规避或绕过监管规则，依靠市场上行掩盖运营风险。2022年“保交楼”问题的凸显，正是旧模式难以为继的集中体现。因此，新模式必须建立在健全且能严格执行的规则体系之上。今年1月，住建部长接受采访时就提到做实项目公司制、推行主办银行制和推进现房销售制等具体举措。谋有方、战有术，这一套组合拳才是“十五五”构建房地产新发展模式的最大底气。

房地产在经济中的作用将更加多元化

一是实现“居者有其屋”。房屋的最大功能还是居住，我国仍然是世界第二人口大国，城镇化速度虽然放缓，但快速城镇化时期仍未结束，“居有所住”仍是大多数百姓朴素的人生目标。把这一目标当成公共服务来实现也是我们制度优越性的体现。对于城镇困难家庭基本住房需求，通过保障房得以满足，尽量限制住房的金融属性；而对于尚有余力的家庭，其改善性需求可以通过市场得以满足，无需严格限制其金融属性。

二是从“投资于物”转向“投资于人”。良好的居住条件能够激发和提升人力资本。“好房子”这一理念在很大程度上来源于对提升消费者居住水平的思考。长期以来，尤其在“高杠杆、高周转、高负债”发展模式大为流行的时期，如何快速建成房子成了房企最大的目标，而很多投资客买入即转售，对于房屋质量也不关心，共同导致了一批同质化、低质化房屋上市。推行“安全舒适绿色智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”既是对过去一段时间行业乱象的纠正，也是对未来行业发展方向的指引。同时，对改善性需求的因城施策须建立在对于人口形势的精准估计之上，遵循“以存量定增量”的原则，为土地供应管理提供明确且严格的要求。

三是促进内需，尤其是释放我国消费潜力。根据中国家庭金融调查，我国有房居民占比超过90%，房价下行带来了居民财富的缩水，并且通过财务杠杆被进一步放大，行业下行还牵动自身与上下游产业的就业，而这些与我国内需不足的问题相互交织。如果长期不能稳住房地产行业，我国经济面临的挑战可能更加严峻。可进一步改革住房公积金制度，学习新加坡的经验将公积金的使用与涉房消费脱钩，如将公积金使用范围拓展到医疗、照护等家庭必需消费上来，之后再逐步扩展。而大规模的旧城改造既是改善居住质量的重要手段，也有助于拉动投资。我国商品住房制度也已经实施了20多年，很多早期的住房已经进入了维护更新期，建立房屋全生命周期安全管理制度是应对我国即将来临的房屋大规模修缮、加固、更新的未雨绸缪之举。

稳市场是实现发展目标的基本前提

当前我国的房地产销售仍在下降，投资下降更为明显。为实现“十五五”的发展目标，首要问题是稳住市场，这不仅关系行业去风险和自身发展，也与我国整体经济发展密切相关。目前我国需多策并举，争取在一两年时间内稳住房地产业，为行业自身也为经济发展争取时间。

房地产行业稳定首先要从高能级城市（尤其是一线核心城市）开始。作为我国经济发展主引擎、人口主要流入地，高能级城市房地产业仍然具有相对较大的发展空间。要尽力去除行业发展的相关限制，以完善保障性住房体系为基石，充分满足改善性居住需求为抓手：收购闲置商业用房改建为保障房或租赁房，缓解困难群体购房压力，避免重蹈香港高房价挤压实体产业的覆辙；进一步放开高档住房及中心城区普通住房交易限制，鼓励业主通过出租获取收益。

参照国际经验，核心城市保持相对较高房价是调控资源流动的有效手段。应通过房价收入比、租售比等指标合理调控房价，将其控制在符合我国经济发展阶段的区间内。

其次，要有效落实“好房子”理念。从技术层面分析，市场下行带来的土地价格和其他原材料价格下行，为好房子建设腾出了资金空间，新房子可以在房价不上升的前提下提高建设质量。

第三，需要中央财政支持。要进一步推行“十四五”期间开始的行之有效的政策，如发行专项债弥补地方投资缺口，收购土地与闲置住房以稳定市场。“土地财政”虽是我国制度创举，但也有其局限性。当前“土地财政”已经基本完成了其历史使命，在新的地方建设融资模式建立前，可进一步探索中央财政对多孩家庭的贷款贴息，在育儿补贴中根据人均住房面积与当地平均居住面积差值加补住房补贴，必要时可以通过发行特别国债解决资金缺口问题。而继续扩大房地产金融产品试点，加快REITs、ABS等产品的发行与推广，有助于满足房地产行业对于资金高速周转的需求。

第四，要把握行业发展模式转变带来的新增长点。“十四五”期间发展起来的代建模式会随着租赁保障住房规模的扩张继续发展；人工智能和智能家居的普及也在深刻影响房地产业发展；绿色智慧住房的建设要求可能带来一批新的投资高潮。

总而言之，中国房地产正站在新旧模式转换的关键节点。“十五五”规划为行业明确了“先化风险、再谋新路”的清晰路径。现阶段，须以稳住市场为前提，以构建新模式为核心，以提升居住品质为根本，通过分层供给、因城施策、财政协同等多维发力，推动房地产真正回归居住本源，实现从规模扩张向质量提升的深刻转型。这不仅关乎行业自身可持续发展，更是中国经济行稳致远的基本要求。

本文作者盛松成系中欧国际工商学院教授、中国首席经济学家论坛研究院院长；汪恒为宁波财经学院会计学院讲师（本文仅反映作者观点，不代表所供职机构意见）■

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