海南长租公寓的黄金期，真的来了

自2025年12月18日起，海南自贸港彻底成为了焦点。数据显示，封关首月海南进出境旅客28.91万人次，日均增长31.3%;各大园区和写字楼新增进驻企业成倍增长，外资外贸企业发展步入快车道……

人、物、资金都在加速涌入海南，长租公寓的市场潜力已经藏不住了。

企业扎堆进场，租赁需求稳了

海南自贸港的建设，带来了系列优惠政策，其中“零关税”、“15%所得税”等税率优惠，更是成为吸引产业的“超级磁场”。据统计，封关首月海南新增各类经营主体2.68万户，其中新增企业2.1万户，同比增长16.42%。

截至目前，已有多家制造业大厂进入海南投资建厂，大量外资企业也落户海南。例如，三亚崖州湾正在打造南繁科技城和深海科技城，累计招引超过1万家企业，科大讯飞海南总部基地、京东方艺云科技等公司皆入驻于此;海口江东新区聚力发展总部经济和临空经济，吸纳中石油、中石化、中国银行、大唐集团、南方电网等数十家世界500强企业;海口国家高新技术产业开发区则引入了生物医药、食品加工、先进制造等领域的企业......

图注：海南自贸港13个重点园区布局情况(来源：海南自由贸易港，亿翰智库综合整理)

企业扎堆来了，人就来了。而且，是带着高薪和长期合同来的。

这意味着园区周边的“职住需求”，不再像过去旅游城市那样飘忽不定。从工厂技术员到外企高管，从租房预算到居住品质，市场需求的层次被彻底打开了。

一大批长期、稳定的租赁需求，亟待满足。

不仅租房人多了，还在变“贵”

长期以来，海南的优势产业局限于房地产、旅游、酒店业等，就业人群相对单一，租房需求也以普通刚需为主。而今，海南自贸港聚焦外贸、高新技术产业等赛道发力，产业能级大幅提升，不仅创造出更多就业机会，更吸引了高层次人才、外资企业高管、高端技术专家这类高净值人群。官方数据显示，截至2025年11月底，海南已累计引进各类人才103万。

与此同时，海南还出台了一系列政策精准吸引、留住人才。例如，海南今年启动“百万英才兴海南”行动计划，围绕海南“45432” 产业发展框架推动人才链、创新链、产业链深度融合，持续集聚优质高层次人才。此外，海南还出台了15%个人所得税的优惠政策、人才租房补贴等福利。随着利好持续释放，海南对这类高支付能力人群的吸引力不断提高。

图源：摄图网(ID：500497635)

而高净值租房人群的集聚，直接催生了高品质、高附加值的租赁需求，市场供给也随之向高端化适配：一是长租公寓作为“产业园区配套服务商”，不再只满足基础租住需求，更针对制造业大厂高端技术人才、贸易服务类精英等提供品质化房源，解决职住难题;二是高端服务式公寓加速布局，专门满足外籍高管、顶尖技术专家等对居住品质、配套服务的高要求，这类房源也成为租赁市场的“贵价主力”。

可以预见，随着产业发展和政策利好，源源不断的人才还将流入海南。在此背景下，海南租房市场不仅是需求量的上涨，更将带动租房品质的整体提升，进而推动整体租金的上涨。当下这一趋势已初见端倪，即便在行业淡季，海南自贸港的租赁市场也已经出现升温迹象，三亚、海口、陵水等区域表现尤为突出。据海口某房产中介介绍，“封关后海南房价波动不大，但是房租倒一直在涨。”

图源：摄图网(ID：500847694)

此外，旅游、康养人群、数字游民等注重品质体验的中高端客群，为长租市场注入了新活力。目前，86个国家可免签，外国旅客入境更加便利，或将直接带动酒店式服务公寓这类高端租住产品的需求增长;而国内游客“旅居”需求的变化，也将带动高端长租产品的需求增长。

尴尬的现实：好房子，太少了

更值得注意的是，当下海南的“好房子”，太少了。

长期以来，当地出租房源多以个人和小中介托管为主，品牌化、专业化的长租公寓几乎没有。这些房源普遍存在装修老旧、配套不全、服务缺乏等问题。

尤其是在核心产业园区、商务区周边，想找套像样的长租公寓难上加难，供需矛盾特别突出。

“大家想要好房子，但市场没有。”

这种巨大的错配，对长租公寓行业而言，不是难题，而是绝佳的发展机会。

​图源：摄图网(ID：501408571)

政策层面，海南也已为长租公寓发展搭好了完善的支持框架。海南省住建厅等部门在2025年8月联合印发的《关于进一步优化调整有关调控政策的通知》明确提出，鼓励地方政府收购存量商品房用作保障性租赁住房，支持符合条件的商办用房转型为租赁住房。

市场需求与政策红利双向加持，为长租公寓发展打开了广阔空间。对长租公寓行业来说，这并非转瞬即逝的风口，而是实打实的长期机遇。

产业集聚、人才流入、多元中高端客群筑牢需求根基，供给缺口与政策支持与政策支持铺平了发展道路......多重利好叠加下，海南长租公寓正逐步摆脱过往的粗放运营模式，朝着品质化、品牌化方向加速升级，行业黄金发展期已至。

机会就在每一个未被满足的租房需求里。