离谱！20年办不下房产证，“开发商把回迁房当商品房卖了”？

来源：滚动播报

（来源：北京新闻广播）

北京市朝阳区东坝乡北京好漾小区建于2003年，居民按商品房标准购房，却历经20年始终没能拿到房产证，导致房屋无法正常交易、出租。去年9月，“问北京”曾对这一问题进行报道，如今半年过去，房产证办理是否有新进展？相关部门又将如何破解这一历史遗留难题？

买房20年 至今没有房产证

北京好漾小区共有6栋住宅，地处东坝家园B区地块内，该区域内的多栋住宅仅这6栋为商品房，其余均为回迁安置房。小区作为北京市绿化隔离带地区旧村改造配套商品房项目，2003年前后建成，但至今仍未办理房产证。

去年7月，朝阳区开始推进解决不动产登记“办证难”，发布了《历史遗留项目打通办证路径公告》，将东坝家园A区纳入其中，但北京好漾小区所在的B区却未能被涵盖。居民王女士当时告诉“问北京”记者，业主曾找过相关部门反映情况，但没有得到有效回复。

王女士：第一他不按照回迁房处理，第二他也不按照商品房往前推进。

“问北京”此前的报道：

北京好漾小区的位置，紧邻地铁3号线。/百度地图​

朝阳区公布的“历史遗留项目已打通办证路径公告”，其中仅包含东坝家园A区。/图源· 北京市朝阳区政府网站​

办证政策文件即将过期

近期，反映问题的居民张先生告诉“问北京”记者，A区已启动房产证办理，而B区仍无实质性进展。更令居民焦虑的是，办证所依据的《关于加快解决历史遗留项目不动产登记问题的实施意见》有效期仅剩四个多月，将于2026年6月25日到期。张先生表示，业主们非常着急，担心政策过期后办证将遥遥无期，这些问题房产的历史已超过二十年，小区不少业主直至去世都未能见到房产证。

《关于加快解决历史遗留项目不动产登记问题的实施意见》有效期仅剩四个多月。/受访者· 提供​

商品房原来是回迁房？

“问北京”记者查询了解到，为了推进解决不动产登记的历史遗留问题，北京市规划和自然资源委员会朝阳分局成立了工作专班。小区的居民们也曾主动找到专班反映情况，可在提交相关材料时，却得到了一个出乎意料的回复——专班工作人员称，北京好漾小区根本不属于商品房。

工作专班：乡里边也探讨这个1:0.5，这个安置房配的到底是哪个0.5，我们也是查阅了大量的资料，最后查的配那0. 5， 不是您这个东坝B（小区）配的是奥园（奥林匹克花园小区）。它（北京好漾小区）立项它就是个绿隔项目，它就是个安置房项目。

东坝家园B区大门/记者· 拍摄​

​东坝家园小区和奥利匹克花园小区的位置关系图/受访者· 提供

业主：这不是赤裸裸的诈骗吗？

专班工作人员所说的“1：05“，源自《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》，文中提及，“在农民自住房建成的前提下，允许集体经济组织开发建设部分商品房上市出售”，“建设农民自住房屋和上市出售的商品房的比例为1:0.5”。根据专班工作人员的回复，北京好漾小区属于回迁安置房，但购买房屋的居民并不是当地的回迁居民，此次办理房产证的相关政策难以覆盖。

可是，居民李女士（化姓）向“问北京”记者展示了当初购房时与开发商签署的《商品房买卖协议》，其中明确写着，“甲方根据北京市《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》和《关于加快本市绿化隔离地区建设的暂行办法》文件之规定，依法取得在本地块建商品房之权利”，这份协议中也多次提到房屋性质为商品房。

她认为，当初开发商言之凿凿地将房屋作为商品房出售，但如今合适后却发现是回迁房，“这无异于赤裸裸的诈骗！”李女士说。

当时居民与开发商签署的商品房买卖协议，文中多处提到购买房屋为商品房。/受访者· 提供​

属地：不清楚情况

一边是专班认定的“安置房”，一边是居民手中的“商品房协议”，北京好漾小区的房屋性质究竟是什么？当年开发商为何会将回迁房当作商品房售卖？带着这些疑问，“问北京”记者再次将问题反馈给属地朝阳区东坝乡政府，城乡建设办公室的工作人员回复说：

东坝乡：跟领导核实了一下，这个具体事情还得问开发商，目前我们乡里不太清楚，他们到底为什么没去办。

北京好漾小区的住宅楼/记者· 拍摄​

开发商为乡属企业

随后，“问北京”记者多次致电小区开发商——北京市东翔房地产开发有限责任公司，试图核实相关情况，但截至发稿前，电话始终无人接听。

记者使用企查查软件了解到，2025年5月29日，这家开发商实际控股变更为北京市朝阳区东坝乡合作经济联合社，也就是说，北京市东翔房地产开发有限责任公司属于东坝乡政府集体经济组织兴办的开发公司。在此前的报道中，开发商曾表示已经在积极推进房产证办理进度。

可是，时隔五个多月，“问北京”记者再次致电朝阳区不动产登记中心咨询，接听电话的工作人员还是回复说，包含北京好漾小区在内的东坝家园B区在其系统中，并没有登记档案。

记者：咱这没有任何他的信息是吧？

不动产中心：对，我这目前看不到。至于他办没办，我这不太清楚。

北京好漾小区开发商的相关信息/信息来源· 企查查​

市规自委：建议属地履行责任

就此问题，“问北京”记者辗转多方联系到了北京市规划和自然资源委员会，对方以文字形式回复说，“东翔公司作为开发企业未经批准在2004年至2013年期间将绿隔地区农民安置房向不具有农民安置房购买资格的人员进行了销售，购房人不属于被安置人员，不符合购买绿隔安置房的条件，无法取得属于集体经济组织成员的相关证明材料，不符合绿化隔离地区农民自住房办证要求“。

此外，市规自委还表示，“建议朝阳区政府和属地乡镇政府，履行主体责任，组织有关部门梳理核实有关情况，深化研究处理方案”。

北京好漾小区的住宅楼/记者 拍摄

律师：开发商存在欺诈行为

买了20年的“商品房”，如今却被告知是“回迁房”，房产证办理陷入死胡同，居民们该如何维护自己的合法权益？北京玺悦律师事务所合伙人赵佳铖律师认为，开发商在这一事件中存在明显的欺诈行为。

赵佳铖：根据《民法典》第一百四十八条，开发商它的确是存在个欺诈的这个情况，导致购房人违背真实意思作出的这个民事法律行为，因为他故意隐瞒了这个回迁房的性质以及土地划拨的属性，产权限制等等这些， 使这个购房者陷入一个错误的认知才签约的。购房者是可以通过民事诉讼来主张相应的赔偿的。

​图源/中华人民共和国司法部官网↵

律师：属地及职能部门应担起责任

此外，赵佳铖律师还强调，属地政府及相关职能部门在这一事件中，应承担起更重要的责任。

赵佳铖：这20年中开发商并没有去办理相应的手续，那么回迁房当作商品房售卖的违法行为，监管部门在就存在着一定的监管不到位。因此，属地政府以及相关的行政审批部门， 应该从民生的角度出发，如果房屋建设确实不违反规划的话，应该推进为该处的居民解决这个办理手续的问题。 至于对开发商的违规行为，那么应该通过行政处罚的方式予以解决。

后续进展，北京新闻广播“问北京”将持续关注。

北京新闻广播 记者 靳川