深圳福永，房价从2015年18600涨到59800，如今价格分化震荡盘整

深圳福永这十多年的房价变动，就跟珠江口的潮水似的的房价变动，就跟珠江口的潮水似的，起起落落都带着空港新城的速度感与凤凰古村的慢生活，没有什么概念炒作，全是片区里的真实行情和住户的日常感受。

2015年的福永，房价还在平稳的低位，妥妥的深圳西部价格洼地。当年二手房均价基本在18600元/㎡上下，全年波动不过1000块。

在深圳人眼里，这儿是宝安的"空港门户"，城区集中在福永大道沿线，中粮凤凰里、万科金色领域等大盘还在起步阶段，周边多是物流园区、制造业厂区和凤凰古村等老旧居民区。

那时候福永的配套远不如现在，像样的大型商场只有福永益田假日广场一家，买菜得去福永市场和塘尾市场，公交线路虽覆盖城区，但去深圳主城区南山通勤得40分钟左右，本地物流从业者、工厂主、工薪族和凤凰古村居民是这里的主要人群，生活氛围简单实在，抬头就能看到宝安机场起降的飞机。

2015年买房的全是刚需族，要么是预算有限的新婚小年轻，要么是附近物流企业、电子厂上班的技术人员，还有为孩子求基本教育的家庭，没人冲着投资来，都是实打实要住的。

那年福永楼市整体回暖平缓，中介门店也不多，一家就两三个人。房源成交周期要两三个月，买卖双方都有议价空间，诚心买能让个3-5万，不少老业主还会附赠自家腌制的腊肉、腊肠和晒干的海鲜干货。

2016年福永房价开始稳步往上走，12月均价涨到24300元/㎡，比上一年底涨了5700元/㎡。涨幅不算大，但上涨的趋势已经特别明显了。

这一年全国推楼市去库存，深圳也下调首付比例，公积金政策也放宽了，不少犹豫的刚需都动了手。福永房价低、空港经济潜力大，又有深圳西部湾区新城的发展预期，成了深圳西部刚需首选。

配套也跟着有了小变化，福永商业街越来越热闹，周边的烧腊店、海鲜大排档多了起来，生活便利度悄悄提升，片区里的烟火气也浓了些，深夜的烧烤摊飘着炭烤生蚝的香味，成了物流从业者和夜班族的聚集地。

中介门店里的人慢慢多了，房源成交周期缩到一个多月，户型好、靠近地铁1号线后瑞站的房源，挂出来一两个星期就能成交，看房的人也比往年多了不少，大多是南山和宝安中心区的上班族。

2017年福永房价涨势明显加快，12月均价到了31800元/㎡，同比涨了30.9%，每平米涨7500元，这个涨幅在当时深圳西部区域中算很高的了。

那年深圳整体楼市都活跃，核心区和外围区房价都在涨。福永被定位为空港新城核心区，又有粤港澳大湾区规划落地的利好，吸引了不少广州客和深圳主城区上班的刚需客，甚至有香港购房者看中这里的临空优势和租金回报。

这一年片区里开始出现投资客，看中福永的临空经济红利和凤凰古村文旅规划，有人甚至一次性买两三套小户型，等着涨价出手。中介门店里开始变得热闹起来，"空港经济+地铁口+低总价"成了热门话题，不少南山科技园的IT从业者专门来打听福永的规划。

那时候看房的人扎堆，经常好几波客户抢一套房源，卖家心态也硬了，议价空间越来越小，买家稍微犹豫，房子转眼就被别人定了，靠近凤凰山森林公园的房源更是供不应求。

2018年到2021年，是福永房价上涨的黄金四年，每年都稳涨，没有回落。这四年里，片区发展也按下了加速键，配套一步步完善。

2018年12月均价38600元/㎡，2019年12月45900元/㎡，2020年12月52300元/㎡，每年的涨幅都很稳定，楼市氛围一直很火热。

2020年深圳房价暴热，涨幅登顶全国，福永也跟着受益。片区还新建了福永中学新校区、凤凰小学等，教育配套提了档，买房的人更愿意来了。

还有地铁11号线全线贯通、宝安大道拓宽完成，福永从一个单纯的空港物流区，慢慢变成了临空与居住融合的宜居城区。哪怕年初影响了交易，下半年也快速回暖，房价没跌反涨。

2021年12月，福永房价冲到了这十多年的顶峰，均价59800元/㎡。一套70平米两居室，总价从2015年130.2万涨到418.6万，六年涨了288.4万，涨幅超221.5%，早期买房的业主都觉得赚大了。

这时候中介门店里投资客和刚需客各占一半，房源成交周期最短就几天，热门小区如万科金色领域、中粮凤凰里、怀德公元的房源刚挂出来就被秒抢，靠近11号线福永站的次新房更是"挂出来就没"。

卖家甚至能坐地起价，溢价10-15万成交都是常事，议价空间基本消失，买家只要看中，就得赶紧下手，慢一步就没了，楼市热度到了顶点。

顶峰之后，福永的房价就开始慢慢回落，这一跌就持续了好几年。2022年12月均价跌到51600元/㎡，比2021年跌了13.7%，跌幅不算小。

房价回落的原因有不少，首先是全国楼市调控收紧，深圳出了"深八条"、二手房指导价等政策，投资客纷纷离场，二手房挂牌量一下子激增，变成了买方市场。

其次是福永新房供应量太大，碧桂园、万科、中粮等品牌房企持续推新，新盘集中入市，同质化竞争激烈，开发商为了去库存只能以价换量，新房降价带动二手房跟着跌，像怀德公元等大盘甚至出现"特价房直降20万"的促销活动。

还有福永的人口问题，虽然是空港新城核心区域，但人口增长放缓，刚需购买力不足，物流园区人口导入跟不上房子供应，加上部分老旧小区的居住体验差，房价自然没了支撑。

2023年福永房价继续跌，12月均价43800元/㎡，跌幅15.1%。这一年投资客大量抛售房源，二手房挂牌量暴增，很多房源挂半年都卖不出去，卖家只能主动降价，有些房源比峰值时降50多万才有人问。

有时候一个月都卖不出几套热门户型，中介门店里冷冷清清，和2021年的热闹形成鲜明对比，看房的人少，成交的更少，楼市一片冷清。

2024年楼市调控政策有所放松，但福永房价没回升，还在缓慢下跌，12月均价38600元/㎡，跌幅11.9%，这是近几年跌得比较狠的一年。

这时候买房的基本都是纯刚需，投资客几乎看不到了。买家的议价空间又变大了，诚心买的话，很多房源能比挂牌价低个8-15万成交，老小区甚至能谈20万的折扣。

中介门店里的客源慢慢稳定了些，但都是冲着住来的，没人再提升值的事，大家看房先看户型、看配套、看通勤，只关注适不适合自己住。

2025年福永房价跌势放缓，12月均价35200元/㎡，跌幅大幅收窄到8.8%。到2026年1月，均价34850元/㎡，基本和上一年持平，跌幅只有1.0%，房价终于稳住了，筑底信号明显。

这时候福永的房价从2015年到2026年，十一年时间每平米只涨了16250元，十年涨幅不到87.4%，涨的幅度基本赶不上深圳整体房价涨幅，更别说和南山、福田这些核心区比了。

如今的福永，配套已经特别成熟了。地铁11号线、12号线双轨交汇，加上穗莞深城际铁路、宝安国际机场，从福永到深圳主城区只要15分钟左右，到香港西九龙也仅需40分钟，通勤时间比十年前缩短了一半，出行特别方便。

片区里怀德万象汇（深圳最大万象汇）、福永益田假日广场、同泰时代广场等商场扎堆，超市、学校、医院一应俱全，楼下就是福永市场、便利店，想吃正宗烧腊、海鲜随时能买，孩子上学、老人看病不用跑远路，生活便利度拉满。凤凰山森林公园、凤凰古村升级改造，空港中央公园开园，生态环境愈发宜居。

现在福永不同小区的房价差异特别大，高端小区和刚需小区能差两倍多。怀德公元均价48600元/㎡，万科金色领域42300元/㎡，中粮凤凰里37800元/㎡，而福永新村才11900元/㎡左右，老旧单位宿舍甚至低至9800元/㎡，价格分化明显。

户型方面也有差距，次新房和凤凰山景大户型价格相对坚挺，5室及以上山景户型均价42000元/㎡以上，而刚需的两居室均价大概34850元/㎡，改善型需求支撑力更强，老旧物流区的小户型反而不太好卖。

从深圳整体楼市来看，福永还是宝安的空港核心宜居区，2026年1月深圳二手房均价58600元/㎡，福永明显低于全城平均水平，符合核心区稳固、外围片区承压的特征，和深圳沙井的定位相似但更具临空经济特色。

现在买福永房子的，还是以刚需和改善为主。有在宝安机场、物流园区上班的年轻人，预算有限，看中这儿的房价和双轨交通通勤；还有给老人换房的家庭，看中山凤凰山的清新空气和成熟配套，喜欢这里的慢生活节奏，抬头就能看到飞机划过天际的独特景观。

中介门店里不再有抢房的热闹，但也不缺客源，房源成交周期大概一到三个月，价格很透明，卖家也不漫天要价，只要价格合理，成交还挺顺利，老旧小区的成交周期还是偏长，福永新村的老房子要三个月左右。

当年的福永是深圳刚需的空港选择，现在依然是，房价回落之后，让更多年轻人有了上车的机会，不用再为了买房掏空全家积蓄，压力小了些，70㎡两居室244万左右就能拿下。

片区里的小区大多环境不错，像怀德公元这样的大盘绿化率达35%，自带空中花园和泳池，楼间距宽，绿化也好，住起来很舒服。虽然离深圳核心主城区有点远，但生活气息特别浓，楼下总能看到遛弯的老人、玩耍的孩子，还有早起排队买烧腊的上班族和物流从业者。

对于住在福永的老住户来说，房价涨涨跌跌只是茶余饭后的谈资，没人真的因为房价涨了就搬家，也没人因为房价跌了就焦虑。

大家更在意的是小区里的环境好不好，物业管不管事，出门方不方便，福永市场的烧腊新不新鲜，海鲜够不够鲜活，这些实实在在的生活细节，比房价数字重要多了。

早几年买房的业主，虽然房价跌了，但毕竟是自己住，也没什么损失，无非是账面资产少了点，不影响日常居住，日子该怎么过还是怎么过，老邻居和熟悉的生活圈才是最珍贵的。

后来买房的刚需族，虽然没赶上房价低点，但也没遇到高点，价格平稳，压力不大，能在深圳有个属于自己的家，还能享受凤凰山的美景和空港的便捷，就已经很满足了。

福永的这些年，不光是房价在变，片区也在慢慢发展。从一个不起眼的"空港物流区"，变成配套成熟、双轨交汇的临空宜居新城，这也是实实在在的变化。

这里的房子，从来都不是用来炒的，都是用来住的。不管房价涨还是跌，住在这儿的人，每天都过着平淡而踏实的日子，烟火气十足。

早上楼下的烧腊店飘着香味，傍晚福永商业街的摊主喊着叫卖声，晚上凤凰山下有市民散步、跳广场舞，孩子追着跑，周末去凤凰山森林公园爬山、逛凤凰古村，这就是福永的日常，简单又真实。

房价的起伏就像珠江口的潮汐，涨上去又落下来，最终回归平静。而福永的生活，就像一杯醇厚的功夫茶，不管潮起潮落，始终安稳、踏实，充满生活味儿，这就是深圳福永的独特魅力。

这就是深圳福永从2015年到现在的房价变化，没有波澜壮阔的故事，只有实实在在的市场变动和片区发展，一切都围绕着"居住"二字，简单又真实。