商品房消费者执行异议？申请执行人的抗辩要点（2025新解释）

适用场景：作为申请执行人，当你申请法院强制执行开发商名下商品房时，若案外人（自称“商品房消费者”）提出异议，主张排除执行、保住房屋，徐律师的这份清单能帮你精准抗辩，避免债权无法实现。

核心价值：结合2025年新司法解释，直击抗辩关键，通俗好懂、可直接套用，帮你守住合法权益。

核心抗辩清单（2025新解释适配版）

抗辩要点1：异议人并非“真正商品房消费者”，不享有优先保护

解读：2025新解释明确，仅“为满足家庭居住生活”购房的才是受保护的商品房消费者，投资、经营用途不算。比如买商铺、写字楼，或多套住房用于出租，均无权排除执行。

提示：重点核查异议人购房用途，可要求其提供房屋实际使用证明（如居住痕迹、物业费缴纳记录），若用于经营，直接主张其不具备消费者资格。

抗辩要点2：查封前未签订合法有效的书面买卖合同

解读：异议人需在法院查封房屋前，与开发商签订正式书面购房合同（网签合同、备案合同均可），口头约定、认购协议（未明确房屋信息、价款）不算数。

提示：向法院申请调取查封时间、异议人与开发商的合同，若合同签订在查封后，或合同无效（如开发商无预售许可证），直接抗辩异议不成立。

抗辩要点3：购房款未按规定足额支付

解读：新解释要求，要么查封前付清全部房款，要么查封前付部分房款，且查封后至一审辩论终结前，将剩余房款交法院执行，缺一不可。

提示：核查异议人付款凭证（银行转账、发票），若仅付定金、首付款，且未按要求补交剩余房款，或付款凭证与开发商无关，可直接抗辩。

抗辩要点4：房屋并非用于满足家庭居住需求

解读：新解释摒弃“唯一住房”的机械标准，但仍要求房屋用于家庭居住，若异议人名下已有可满足居住的房屋，或购房用于投资，无权排除执行。

提示：申请法院查询异议人及家庭成员名下房产登记信息，若有其他居住用房，即便案涉房屋是第二套，也可抗辩其不符合居住需求。

抗辩要点5：异议人存在自身过错，导致未办理过户

解读：若房屋早已具备过户条件，但异议人因自身原因（如拖延办理、不配合提交材料）未过户，其异议不应被支持。

提示：调取房屋过户登记进度，若开发商已完成初始登记，而异议人未主动办理过户，可主张其存在过错，抗辩排除执行。

抗辩要点6：以房抵债的“消费者”，无权排除执行

解读：若异议人并非真实购房，而是因开发商欠其债务，双方约定以房抵债，即便签订购房合同，也不属于商品房消费者，无权对抗申请执行人的债权。

提示：核查异议人与开发商的债权债务关系，若有借条、抵债协议等证据，可主张其系以房抵债，而非真实购房，驳回其异议。

徐律师重要提醒

1.所有抗辩均需提供证据（如查封裁定、合同、付款凭证、房产登记信息），切勿口头主张；

2.2025新解释优先保护消费者生存权，但不纵容虚假异议，发现异议人弄虚作假，可申请法院处罚。

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