深圳松岗，房价从2015年12500涨到45800，当前价格分化差距拉大

深圳松岗这十多年的房价变动，就跟茅洲河的水流似的，起起落落都带着深圳西北门户的工业底色和临深烟火气，没有什么概念炒作，全是片区里的真实行情和住户的日常感受。

2015年的松岗，房价还在平稳的低位，妥妥的价格洼地。当年二手房均价基本在12500元/㎡上下，全年波动就几百块，在深圳人眼里，这儿是宝安的"工业门户"，城区不大，配套集中在松明大道沿线，联投东方华府等小区还在起步阶段。

那时候松岗的配套远不如现在，像样的大型商场只有松岗天虹商场一家，买菜得去潭头市场，公交线路虽多，但去深圳南山、福田通勤得1小时左右，本地工厂主和工薪族是这里的主要人群，生活氛围简单实在。

2015年买房的全是刚需族，要么是预算有限的新婚小年轻，要么是附近金属精密加工厂、电子厂上班的技术人员，还有为孩子求基本教育的家庭，没人冲着投资来，都是实打实要住的。

那年松岗楼市整体回暖平缓，中介门店也不多，一家就两三个人。房源成交周期要两三个月，买卖双方都有议价空间，诚心买能让个3-5万，还能送点家电家具。

2016年松岗房价开始稳步往上走，12月均价涨到15800元/㎡，比上一年底涨了3300元/㎡。涨幅不算大，但上涨的趋势已经特别明显了。

这一年全国推楼市去库存，松岗也下调首付比例，公积金政策也放宽了，不少犹豫的刚需都动了手。松岗房价低、临深优势突出，又有粤港澳大湾区规划落地的发展预期，成了深圳西部刚需首选。

配套也跟着有了小变化，松岗宝利来广场开业，周边的松岗乳鸽店、沙井生蚝铺多了起来，生活便利度悄悄提升，片区里的烟火气也浓了些。

中介门店里的人慢慢多了，房源成交周期缩到一个多月，户型好、靠近松岗天虹的房源，挂出来一两个星期就能成交，看房的人也比往年多了不少，大多是南山、宝安的上班族和东莞长安过来的购房者。

2017年松岗房价涨势明显加快，12月均价到了21500元/㎡，同比涨了36.1%，每平米涨5700元，这个涨幅在当时深圳宝安区域中算很高的了。

那年深圳整体楼市都活跃，核心区和外围区房价都在涨。松岗被定位为深圳西北门户，又有11号线地铁开通的利好，吸引了不少南山、福田上班的刚需客和大量东莞投资客。

这一年片区里开始出现投资客，看中松岗的临深优势和产业潜力，有人甚至一次性买两三套小户型，等着涨价出手。中介门店里开始变得热闹起来，不少东莞长安、虎门来的购房者专门打听松岗的规划。

那时候看房的人扎堆，经常好几波客户抢一套房源，卖家心态也硬了，议价空间越来越小，买家稍微犹豫，房子转眼就被别人定了。

2018年到2021年，是松岗房价上涨的黄金四年，每年都稳涨，没有回落。这四年里，片区发展也按下了加速键，配套一步步完善。

2018年12月均价26800元/㎡，2019年12月32100元/㎡，2020年12月38500元/㎡，每年的涨幅都很稳定，楼市氛围一直很火热。

2020年深圳房价整体暴热，松岗也跟着受益。片区还新建了松岗实验学校、宝中集团松岗分校等，教育配套提了档，买房的人更愿意来了。

还有6号线、12号线地铁规划落地，松岗从一个单纯的工业区，慢慢变成了配套成熟的宜居城区。哪怕年初影响了交易，下半年也快速回暖，房价没跌反涨。

2021年12月，松岗房价冲到了这十多年的顶峰，均价45800元/㎡。一套70平米两居室，总价从2015年87.5万涨到320.6万，六年涨了233.1万，涨幅超266%，早期买房的业主都觉得赚大了。

这时候中介门店里投资客和刚需客各占一半，房源成交周期最短就几天，热门小区如新世界松风明月、联投东方华府二期、满京华云著华庭的房源刚挂出来就被秒抢。

卖家甚至能坐地起价，溢价15-25万成交都是常事，议价空间基本消失，买家只要看中，就得赶紧下手，慢一步就没了，楼市热度到了顶点，连松明大道沿线的中介门店都开到了三步一家。

顶峰之后，松岗的房价就开始慢慢回落，这一跌就持续了好几年。2022年12月均价跌到39800元/㎡，比2021年跌了13.1%，跌幅不算小，和深圳整体楼市回调节奏一致。

房价回落的原因有不少，首先是全国楼市调控收紧，深圳出了"二手房指导价""限购加码"政策，投资客纷纷离场，二手房挂牌量一下子激增，变成了买方市场，老旧小区的跌幅尤其明显，红星花园、松涛花园的老房子跌了20%以上。

其次是松岗新房供应量太大，开发商在松岗地铁站周边拿地多，新盘集中入市，同质化竞争激烈，开发商为了去库存只能以价换量，新房降价带动二手房跟着跌，新世界松风明月、深铁铭著坊等新盘的降价促销影响了周边二手房价格。

还有松岗的人口问题，虽然是深圳重点发展区域，但人口增长放缓，刚需购买力不足，产业园区人口导入跟不上房子供应，加上部分老旧小区的居住体验差，房价自然没了支撑。

2023年松岗房价继续跌，12月均价34500元/㎡，跌幅13.3%。这一年投资客大量抛售房源，二手房挂牌量暴增，有些房源比峰值时降80多万才有人问。

带学区的次新房也不例外，卖家从坐地起价变成了主动降价，议价空间又回到了8-15万，松岗实验学校的学区房也开始有议价空间了。

有时候一个月都卖不出几套热门户型，中介门店里冷冷清清，和2021年的热闹形成鲜明对比，看房的人少，成交的更少，楼市一片冷清，不少中介门店都关门转让了。

2024年楼市调控政策有所放松，但松岗房价没回升，还在缓慢下跌，12月均价31200元/㎡，跌幅9.6%，这是近几年跌得比较狠的一年，老旧小区和无电梯房不怎么好卖，均价跌破3万。

这时候买房的基本都是纯刚需，投资客几乎看不到了。买家的议价空间又变大了，诚心买的话，很多房源能比挂牌价低个10-20万成交，老小区甚至能谈25万的折扣。

中介门店里的客源慢慢稳定了些，但都是冲着住来的，没人再提升值的事，大家看房先看户型、看配套、看通勤，只关注适不适合自己住。

2025年松岗房价跌势放缓，12月均价30800元/㎡，跌幅大幅收窄到1.3%。到2026年1月，均价30750元/㎡，基本和上一年持平，跌幅只有0.16%。

这时候松岗的房价终于稳住了，从2015年到2026年，十一年时间每平米只涨了18250元，十年涨幅不到146%，涨的幅度基本赶不上深圳核心区的一半。

如今的松岗，配套已经特别成熟了。地铁6/11/12号线松岗站三轨交汇，公交线路四通八达，从松岗到深圳南山只要30分钟左右，到福田中心区也仅需40分钟，通勤时间比十年前缩短了一半，出行特别方便。

片区里满京华满纷天地、联投东方PARK、松岗天虹等商场扎堆，超市、学校、医院一应俱全，楼下就是潭头市场、便利店，想吃松岗乳鸽、沙井生蚝随时能买，孩子上学、老人看病不用跑远路，生活便利度拉满，茅洲河生态公园更是成了居民的后花园。

现在松岗不同小区的房价差异特别大，高端小区和刚需小区能差两倍多。新世界松风明月均价41533元/㎡，满京华云著华庭43218元/㎡，而红星花园才23780元/㎡左右，松涛花园甚至低至18900元/㎡。

户型方面也有差距，次新房和大户型价格相对坚挺，4室及以上户型均价38000元/㎡以上，而刚需的两居室均价大概30750元/㎡，改善型需求支撑力更强，老旧小区的小户型反而不太好卖。

从深圳整体楼市来看，松岗还是宝安的西北门户，2026年1月深圳均价55768元/㎡左右，松岗明显低于深圳平均水平，符合核心区稳固、外围片区承压的特征，和东莞温塘的定位相似但价格基数更高。

现在买松岗房子的，还是以刚需和改善为主。有在松岗金属精密加工产业园上班的年轻人，预算有限，看中这儿的房价和产业环境；还有在南山、宝安上班的通勤族，看中空港新城规划和三地铁通勤；还有给老人换房的家庭，看茅洲河生态公园的清新空气和安静环境。

中介门店里不再有抢房的热闹，但也不缺客源，房源成交周期大概一到三个月，价格很透明，卖家也不漫天要价，只要价格合理，成交还挺顺利，老旧小区的成交周期还是偏长。

当年的松岗是深圳刚需的入门选择，现在依然是，房价回落之后，让更多年轻人有了上车的机会，不用再为了买房掏空全家积蓄，压力小了些，70㎡两居室215万左右就能拿下。

片区里的小区大多环境不错，楼间距宽，绿化也好，住起来很舒服。虽然离深圳核心区有点远，但生活气息特别浓，楼下总能看到遛弯的老人、玩耍的孩子，还有早起排队买松岗乳鸽的上班族和工厂工人。

对于住在松岗的老住户来说，房价涨涨跌跌只是茶余饭后的谈资，没人真的因为房价涨了就搬家，也没人因为房价跌了就焦虑。

大家更在意的是小区里的环境好不好，物业管不管事，出门方不方便，潭头市场的松岗乳鸽新不新鲜，茅洲河生态公园的空气好不好，这些实实在在的生活细节，比房价数字重要多了。

早几年买房的业主，虽然房价跌了，但毕竟是自己住，也没什么损失，无非是账面资产少了点，不影响日常居住，日子该怎么过还是怎么过。

后来买房的刚需族，虽然没赶上房价低点，但也没遇到高点，价格平稳，压力不大，能在深圳有个属于自己的家，还能享受茅洲河的江风，就已经很满足了。

松岗的这些年，不光是房价在变，片区也在慢慢发展。从一个不起眼的"工业门户"，变成配套成熟、三地铁加持的宜居新城，这也是实实在在的变化。

这里的房子，从来都不是用来炒的，都是用来住的。不管房价涨还是跌，住在这儿的人，每天都过着平淡而踏实的日子，烟火气十足。

早上楼下的松岗乳鸽摊飘着香味，傍晚潭头市场的摊主喊着叫卖声，晚上茅洲河生态公园有市民散步、跳广场舞，孩子追着跑，这就是松岗的日常。

房价的起伏就像茅洲河的潮汐，涨上去又落下来，最终回归平静。而松岗的生活，就像深圳的松岗乳鸽，不管潮起潮落，始终安稳、踏实，充满生活味儿。

这就是深圳松岗从2015年到现在的房价变化，没有波澜壮阔的故事，只有实实在在的市场变动和片区发展，一切都围绕着"居住"二字，简单又真实。