交房两年遭遇调规，长沙一楼盘业主反对商改住，业内：要注意平衡住房消化周期

每经记者：陈利 每经编辑：陈梦妤

交房两年，曾承诺的配套商业没有了，业主们选择了“硬刚”。

日前，长沙广润福园小区一期的业主们在“问政湖南”等平台留言反馈：反对广润福园小区二期将原规划的商业用地变更为商住混合用地。

据业主代表称，早在2025年下半年，大家就通过联名提交反对函的方式表达过立场。“商业配套是小区功能完整的重要保障，一旦变更为住宅，将导致小区商业配套严重缩水，影响居民的日常生活便利性。”

2月9日，距离1月30日的公示截止时间已过去一周多，《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）以业主身份联系了长沙市自然资源和规划局开福分局，接电话的工作人员表示，负责该事宜的相关人员正处于休假状态，具体情况只能等年后再告知。

每经记者也向项目开发商湖南投资集团股份有限公司发去了采访函，但截至发稿未收到回复。

业主：反对商改住

公开资料显示，广润福园小区位于长沙市开福北，由长沙本地国企湖南投资集团股份有限公司开发，项目总建筑面积约39.7万平方米，其中一期住宅部分约15万平方米，已于2023年底交付；二期商业部分约13.4万平方米，并配建有约1.4万平方米的小学（已开学）。

根据最初的片区规划，项目商业部分有望打造成开福北的新地标。但日前长沙市自然资源和规划局发布的“鹅秀组团控制性详细规划J06-B20-1地块规划修改”启动公示显示，为推进非住宅商品房去库存，“拟对用地商住比等指标进行调整”，具体指标将根据后续论证综合确定。

公示时间为1月22日～1月30日。

该地块正是广润福园原本规划的二期商业所在地。这也意味着，广润福园原规划中的商业地块将调规，未来可能会转变为住宅用地。

这引发了一期业主的强烈不满。“商业配套水平是我们当初选择置业于此的重要依据。”业主代表张先生向每经记者透露，彼时其选择购买该小区时，开发商曾宣传会有商业、地铁口CBD综合体等完善配套，但如今交房两年，不仅商业毫无动静，“现在又通过改规削减配套，已实质损害购房者的正当利益”。

据其介绍，本来区域内就严重缺乏商业，项目底商配置不足，没有大型购物超市，如果再调整商住比，商业资源就更加匮乏了。

仅在“问政湖南”平台，每经记者就看到了多条明确反对商改住的投诉。

针对业主们的意见，长沙市自然资源和规划局开福分局在最新回应中表示，对广润福园二期商住比调整的规划修改方案在初期进行公示，就是为广泛征求规划地段内利害关系人的意见。下一步，市资规局、开福区人民政府将根据反馈意见对规划修改方案进一步研究论证，依法依规推进相关工作。

与此同时，每经记者还以投资人身份联系了开发商方面，相关人员表示：“目前应该还处于征询意见阶段，我们尚未收到关于这方面需要披露和审议的东西，后期如果达到了条件也会严格遵循要求进行披露。”

关于公司申请对项目进行商改住，其表示是结合公司未来考虑，“符合公司的利益和发展，都会去做”。

针对目前这一调整遇到业主反对一事，该人员表示：“业主反对是很正常的事情，任何事情都会有赞同、有反对，不会因为少许人的反对就影响到公司的正常运营。”

“要注意平衡住房消化周期”

事实上，自2024年7月以来，长沙就掀起了商改住热潮。

彼时，长沙发布了《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，明确长沙市辖区范围内，将暂停新的公寓等类住宅项目规划审批。已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。

湖南中原研究院监测数据显示，截至2024年5月，长沙内五区商办类物业库存达到了250万平方米（剔除现房），其中商务公寓的库存量达到了135万平方米，去化周期高达58个月，整体存量积压。

此后，包括平吉上府、润和滨江湾、复地滨江金融中心、绿城凤起麓鸣、中海阅湘台、保利时代、金茂智慧科学城、旺德府万象时代等多个楼盘均进行了调规，其中不乏热门项目。

但市面上也出现了一些不一样的声音。除广润福园一期小区业主外，阳光城尚东湾、保利天汇二期、中海寰宇天下、万境潇湘等多个楼盘的业主均曾明确反对并多次投诉开发商进行商改住。

从反对理由来看，多数业主表示，在购房阶段开发商皆明确承诺将配建相应的商业配套，但如今却是说变就变；同时，商改住后新增的居住人口势必抢占周边小学和初中的配套教育资源，业主担心已有的学位将来不够用，损害全体业主权益。

“商改住调整，我们认为一定要满足几个条件。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受每经记者采访时表示，首先是要确保小区原有住户公共配套服务设施的享有不受影响；其次是一定要走听证程序，在改变过程中，对业主个人意见进行听证。

在李宇嘉看来，商改住一定要注意平衡片区住房消化周期。“如果区域新房消化周期超过18个月或24个月，那就要非常谨慎。”

同时，也要统筹考虑片区的二手房挂牌情况。李宇嘉认为：“其实不一定要进行商改住，若片区缺乏一些‘一老一小’配套，可以考虑发展新业态、新场景，比如文旅、养老、托幼、助残等。”

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