恒大物业 谁来接盘的烫手山芋？

中国恒大旗下的恒大物业，清盘人正积极物色投资者收购，市场传闻进展如火如荼

重点：

• 市场传闻广东省旅游控股与PAG有收购意向
• 公司中期业绩的坏账高达30亿元

本文作者 刘智恒

房地产开发商中国恒大集团（下称中国恒大）已被勒令清盘，因其地产项目多在国内，令清盘工作进展缓慢。集团旗下主营物业管理的恒大物业集团有限公司（6666.HK）因在港上市，在处理其股权出让上会较容易，加上公司仍具一定价值，清盘人因而着力物色买家。

恒大物业在一月中曾发公告，表示清盘人已邀请投标人，对恒大物业进行尽职审查，并需在一月底前递交要约方案。清盘人也强调，仍未达成具有法律约束力的协议，签订交易文件的时间尚未落实。

公告刊发后，市场传出有好几家买方，其中有信宸资本、某家广东省国企、中海物业（2669.HK）、华润万象生活（1209.HK）、保利物业（6049.HK）、越秀服务（6626.HK）、招商积余（001914.SZ）以及万物云（2602.HK）等。

中海华润否认接盘

消息传出后，中海物业及华润万象生活即时否认，前者表示目前不掌握具体情况，后者更直斥消息并不属实。其余被传方则没有具体回应。在当前房地产景气疲弱下，物管企业经营也不容易，要吞并问题繁多且规模庞大的恒大物业，肯定具有相当难度。

直至近日《财新》报道，太盟投资集团（PAG）及广东省旅游控股（下称广东省旅游）均表达收购恒大物业的意向，并已与清盘人接洽。市场猜测再度四起，特别是广东省旅游，因市场一直传闻某国企集团对恒大物业虎视眈眈。

PAG是专注亚太地区的私募股权公司，管理资产超过550亿美元，在内地广为人知的是投资大连万达商管。广东省旅游属广东省属企业，专注旅游及景点运营，旗下持有广东中旅，并拥有广州白天鹅宾馆、白云宾馆及亚洲国际大酒店等。两方在接获媒体查询时，一律不予置评。

中国恒大持续拖累

不过，要收购恒大物业，最大问题还是母公司中国恒大带来的持续影响。首先在财务方面，截至去年6月底，恒大物业的应收贸易账款总额达58.8亿元，但在回收无期情况下，公司计提减值30.4亿元，其中接近22亿元主要来自中国恒大。

同时，因中国恒大正被清盘，旗下物业虽闲置，但仍由恒大物业提供物业管理服务。去年中期的支出约2.28亿元，恒大物业未能收到款项，故亦无法确认该收入。

财务以外，中国恒大的清盘，严重削弱恒大物业在外部市场的竞争力，如招标及投标、新客户拓展，以及现有客户续约等，其品牌信任度与议价能力均受到一定影响。

更甚的是，当年中国恒大出售物业时，部分项目以免除若干年物业费作促销。集团被清盘后，恒大物业要么承担这笔费用，要么只能向业主追讨物管费；但业主是白纸黑字签约享有优惠，又怎愿再缴付？恒大物业处于两难局面。

另外，中国恒大曾通过恒大物业向不少业主出售一系列理财产品，现时理财产品大都失效，中国恒大又不认账，业主便向恒大物业追讨，引起诸多争议。

受母企多种因素影响，部分业主缴纳物管费的意愿低迷，贸易应收账款因而攀升，或回收周期延长，导致公司资金链持续承压。

业绩稳定负债低企

虽面对种种问题，但从业务本身看，恒大物业并不差劲。公司去年中期收入同比增长6.9%至66.5亿元，盈利仅轻微下跌5.6%至4.72亿元，期内毛利率18%，净利润率7.4%，较中海物业的17%及6%，或万物云的13%及4.6%都要高，反映其运营能力并不差。

至于当年恒大物业为中国恒大担保支付的134亿元，虽被银行没收，但公司已悉数核销。去年中期时，公司手头现金仍有27.8亿元，且无计息银行借贷。

事实上，在中期业绩时，核数师表示集团期内虽录得净流动负债5.18亿元，但因集团实施各项措施改善流动性，仍具备持续经营的能力。

因此，若有资金雄厚的企业或具实力的国有企业收购，市场信心重拾，恒大物业极有机会得以重生。