2026年楼市回暖真相！不是有钱了，而是“怕买不到”

大家好，我是地产高富帅。

经历了一个月的观望，2026年的1月，市场看到了一些希望，各大城市的成交数据可以直接反映市场真实状况，一二线城市正在进入回暖状态。

2026年1月份，全国房地产市场呈现回稳态势，市场信心有所修复。其中，二手房市场有积极表现。

在成交量方面，克而瑞数据显示，1月份全国重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%。

在价格方面，中指研究院数据显示，1月份全国100个城市二手住宅平均价格为12905元/平方米，环比下跌0.85%，跌幅较上月收窄0.12个百分点。

进入2026年，政策层面释放出清晰的“稳预期”信号，年初已有多项具体措施落地，从需求端与融资端协同发力，提振市场信心。

整体来看，房地产政策已进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段。

一二线线城市率先领跑

整整2026年1月，四大一线城市都迎接市场触底消息，也是从去年开始到今年年初，四大一线城市呈现的最好状态。

数据显示，1 月上半月：

北京新房成交 1823 套，环比上涨 37.2%，二手房成交 4321 套，环比涨幅达 58.6%；

上海新房成交 2135 套，环比上涨 41.5%，二手房成交 5678 套，环比上涨 62.3%；

深圳新房成交 987 套，环比上涨 32.1%，二手房成交 1986 套，环比上涨 49.8%；

广州新房成交 1562 套，环比上涨 28.9%，二手房成交 3120 套，环比上涨 51.2%。

1月北京网签量超1.5万套，连续三个月维持在1.4万套以上；上海连续三个月成交突破2.2万套；深圳网签6802套，环比增长2.9%、同比增长45.5%，创下近10个月新高；

广州网签8881套，市场活跃度与抗压能力同步提升。一线城市牵头回暖背后，是房地产再次定调金融属性的一个开始。

为什么政策一密集出台，北上深的二手房成交量就率先回暖？

不是大家突然有钱了，而是“稳信号”给了刚需族一丝底气——他们怕再不出手，后续政策收紧、房价反弹；

2月3日，中国人民银行公布2026年1月中央银行各项工具流动性投放情况。数据显示，1月中期借贷便利(MLF)净投放7000亿元，抵押补充贷款(PSL)净投放1744亿元，其他结构性货币政策工具净投放641亿元。

公开市场操作方面，国债买卖净投放1000亿元，7天期逆回购净投放1678亿元，其他期限逆回购净投放1000亿元。

金融机构重新活跃的同时，早期“三条红线”这场地产浩劫大戏也终于有了结局，流动性注入仍是短期内推动行业修复的核心动力，老百姓看到了行业真正的希望。

这几波连续动作，实打实的在刺激市场一线需求者的情绪变动，往年开发商大谈改善与纯刚需，大家观望情绪仍然还是主导。

这次上头直接把金融属性再次贯穿行业核心价值，加上利率再次下降，购买者的真实需求被再次无限制激活，成交数据是市场政策的真实反馈。

2025 年底至 2026 年初，楼市调控政策密集落地，尤其是换房退税延续、利率优化等政策，直接降低了购房者交易成本与资金压力。

以北京改善家庭为例，一套 800 万的二手房换购，全额退税可达 16 万元，叠加存量房贷利率降至 3.7%，月供压力较 2025 年初减少近 2000 元。

实打实的实惠才是硬核，不管是刚需还是改善，特别是对于一二线城市来说，从来不差购买力与购买需求，市场需要的是整体行业的信心。

“去库存”迎来终局之战

时间到了2026年，楼市去库存迎来终局之战，各大城市都拿出来终极标榜，“以旧换新”已经成为现实，未来买房跟买其他消费类产品体验会非常相似。

就在刚刚，苏州楼市传来最新消息，苏州太仓发布楼市去库存4.0版本，率先领跑全国，打响二三线城市复苏第一枪。

先看太仓新政核心，5大亮点，简单好懂：

范围放宽：市域内4层以上普通住宅，都能申请置换；比例提高：144㎡以上大户型，置换比例从50%提至80%；

品类拓宽：多套旧房可换一套新房，车位、车库也能算；教育保障：卖房后2年内，保留原房产学区资格；

流程简化：二手房带押过户，不用先还贷。目前，苏州除了太仓，昆山、相城也有以旧换新政策，支持置换，去库存。

截至今年1月底，太仓市通过“以旧换新”政策已累计成交新房495套、面积6.56万平方米；

同时成功置换存量房581套、面积6.41万平方米，新房旧房总成交逾千套。

相关数据显示，在已成交的495套新房中，“桃园新著”“熙华合源云庭”和“鼎盛华庭”三个项目最受青睐，成交量分别达到90套、84套和70套，合计占新房总成交量的约49%，成为这一政策的最大受益者。

除去苏州太仓，近期全国多地国企，也已经下场扫房，综合来看，华东区域多个城市已经开启了联合行动，用实际行动支持楼市进入新的市场格局。

简单说，政府要把符合条件的二手房收过来，统一改造为保障性租赁住房，不再作为商品房出售。

主要服务对象是新市民、青年、大学毕业生和各类人才。运作上由区属国企担任专业房东，银行负责融资，政府负责规则制定与风控。

三个区都给出了大致的筛选方向：小户型、建成年代较早、总价不高、产权清晰、位置好、租售比合理的房源优先。

很多想改善住房条件的家庭，手里攥着一套“老破小”，想卖掉换个新的，但二手房市场交易周期长，挂牌大半年都未必能卖出去，资金迟迟无法回笼，买新房的计划自然也就搁浅了。

现在政府出手了，它扮演了一个最爽快的“终极买家”。

政府收购后不会大幅改变总体需求结构，但会提升供给的质量与可租性，同时释放出一部分真实的置换需求。

这一波动作会释放真实刚需与改善需求，再次会刺激到一手市场，形成了上头兜底存量，刺激增量的市场改善闭环。

这不仅解决了人才的燃眉之急，更是城市留住人才、增强竞争力的一个高明之举。

上海政府这波操作确实会给很多其他一二线城市带来一些新的思考，特别是深圳市场，太需要这种政策，大批高素质人才住房问题确实需要第一时间解决。

展望2026年

行业整体格局来看，未来一二线与三四线的差距将进一步拉大。

有产业、有人口、有购买力、且能创新执行“政府深度参与”模式的核心城市，将率先筑底复苏。

商品房市场会逐步分化，特别是一手市场来看，市场聚焦改善、高端需求仍然持续增长，但是这部分市场很明显已经被头部房企强势占领。

这预示着中国房地产市场正在告别单一模式，进入一个“政府深度调控、市场高度分化、企业能力制胜”的新时代。

2026年初的回暖，或许正是这一新时代序曲的第一个音符。

今天就聊到这里，对于2026年行业趋势有想分享的朋友，也可以留言讨论。