反驳李蓓“地产拐点说”

李蓓最近发文说，她认为地产拐点已经到了，房地产马上要触底反弹了。这个观点最近几年从来没有人提过，包括跟我的认知也是不符的，所以我具体去看了看她说了些什么。

李蓓是怎么论证房价要触底反弹的呢？她是从新房和二手房两个角度来讲的，两条线核心逻辑不一样。

首先她先从新房入手，她的说法是 住宅新开工面积比21年的高点下降了百分之接近80%，相当于新房供应量大幅降低了。同时新房在一二线城市的集中度上升了，也推动全国整体新房销售均价提升。

这其实是一个很巧妙的诡辩，真正的说谎高手能够用一些事实来论证自己的谎言。

李蓓说新开工面积大幅下降，这确实是真实数据，也是目前房地产行业主要困境。项目相比于巅峰期腰斩再腰斩，自然养不活那么多从业人员。

新房供应量下降，从供需平衡的角度来说，确实有助于价格提升。但是问题来说，供给下降，只能是有助于价格提升。但价格到底是能够反弹，还是跌得慢一点，但从这一点是看不出来的，还要同时看需求侧。

遗憾的是，虽然供给端下降了80%，但现实是仍有很多新盘卖不出去，也就是说就算现在供给大幅下滑，依旧是高于需求的。供需仍然失衡，价格不应该能够稳住。

实际上，虽然供给的确大幅下滑了，但是需求也下降了不少。高盛有个测算，综合人口增长、城镇化率和家庭规模趋势，估计中国城市的新增住房人口需求在2015年前后达到峰值，并在2020年前后急剧下降。根据他们的计算显示，2025-2030年中国城市地区的年均新增住房人口需求仅为410万套、2030-2039年为年均350万套，而相比之下，2010-2019年期间为年均940万套。中国城市新增住房的人口需求或在十年内减半的现象着实令人瞩目。

李蓓还说新房往一二线集中，所以有助于全国价格提升。

这个说法自然没有问题，贵的房子占比提升，均价自然会提升。

但是问题在于，我们说的拐点，自然不是这样的数字游戏。我们说的拐点，其实是同样一套房子，价格能不能上涨。从这个角度来讲，拐点根本就没有到，全国绝大多数盘的老板如果不是限价限制，恨不得马上打折出售回笼资金。

如果李蓓对房地产了解足够深入的话，其实还可以提出一个观点，就是一线城市（特别是上海）最近新房价格屡创新高，看上去也是一个“拐点说”有力的论据。

其实上海新房屡创历史新高的报道很多，但背后的水很深。之所以上海新房价格能够不断上涨，有两个原因：

第一，核心地区之前新房限价，所以房价是被低估的。之前上海很多新房周围的次新房都要卖15~20万/㎡，结果新房认为压价到12万/㎡，造成了严重的倒挂，这也直接导致当初的新房抢房（积分）热潮。如今新房价格上涨，更多是回归市场本来价值。

第二，上海在限制郊区的土地供应，将更多土地审批放到市区。从结构上来说，市区新房占比提升，那么全市新房均价提升也是合理之中的。

接着她又讲到二手房，二手房的第一个逻辑其实跟新房是一样的，就是供给下降。只不过新房的供给是土地开工面积，二手房的供给是挂牌量。

还是跟之前一样的逻辑，最厉害的谎言往往藏在真话之中。二手房挂牌量确实在下降，这个数据确实有助于房价反弹。但是问题在于李蓓把“有助于”这件事情说成“一定会发生”。

二手房挂牌量确实下降了，但是不代表客户就能够认可目前的挂牌价。从结果来看，很多城市目前房子流动性趋近于冻结，处于有价无市的状态。即使是一二线城市，挂牌量下降后，目前房价也依旧没有触底反弹。

可能有个别城市目前房价企稳一个月了，比如上海，但是整体大多数城市还是在跌的。而且就算是房价企稳的上海，也还需要观察。23年一线城市房价开始下跌后，上海其实有过好几次的企稳，但是基本都只持续了两个月左右，最长也不过半年，然后又开启下跌区间了。

接着，李蓓谈到了租金回报率。这个地方她就比较逆天了，直接说 现在个人的中长期贷款中，按揭贷款过去两年都没有增量了，在下滑，经营贷是最大的增量。所以买房的边际的融资成本已经变成经营贷。

她这不就是在说现在没人用3%左右的房贷去买房，都用2.2%的经营贷买房吗？

虽然经营贷挪用去买房确实经常发生，但是李蓓好歹是个财经大V，公然说出违规（至少是潜规则）的事实来论证观点，我还是比较震惊的。

不过她既然不按套路出牌，我也只能按照她的讨论来回应。这本来不应该是一个问题，哪有经营贷利率来对比租金回报率的，但如果非要说的话，我只能说大部分银行现在是没法批经营贷来买房了，现在不是2020年疫情的时候了。就算能操作，但肯定也有暗箱操作的额外成本，至少不能用2.2%来算。

正常的逻辑，全球主要的成熟房地产市场，都是用长期国债利率和房贷利率来对比租金回报率的。一个国家的一线城市，租金回报率一定要高于长期国债利率，最好高于房贷利率。

中国的10年期国债利率是1.9%，房贷利率是3%，而中国一线城市租金回报率是1.8%，不仅远低于房贷利率，也低于国债利率。就算考虑到国内持有成本低，那一线城市租金回报率也得有2~2.5%才合理。更不要说，你真的认为房地产税永远不会出台吗？

李蓓甚至还把租金回报率跟银行理财利率比，说租金回报率2%+比理财利率高一个点。我只能说不同流动性和风险的资产，收益率肯定不能进行对比的。实际上，房贷利率就是最好的指标，长期国债利率就是次好的指标。

香港为什么25年下半年房价开始反弹，就是因为当时香港的租金回报率开始高于房贷利率了，所以买房变成了一件划算的事情。

正经事情聊完了，最后我们再来随便聊聊。

你们觉得李蓓真心看好房地产吗？

我觉得不好说，可能是，可能不是。毕竟她老早就开始喊房地产触底了，至少2023年的时候，她也说是10年一遇的机会，当时也被炒的很火。

其实大家要理解她的行为，就要知道我国基金行业的特点。

在基金行业，规模是最重要的。而要募资的话，名气是最重要的，其次才是实力。这也是为什么，那么多基金都要打造明星基金经理，因为大多数人其实不懂投资，不会去看基金经理的持仓和观点，只要是基金经理有名，就愿意买。

这也是李蓓老是有很多出格言论的底层逻辑，她的目标可不是真的给出投资机会，而是为了流量。而所有的资产中，房地产是最有流量的，这也是她老是“碰瓷”的原因。

金融行业都是人精，特别是李蓓这样的大老板，不要把她想成蠢人。如果你觉得一个有钱有势的人说的话很蠢，那大概率就是你不明白背后的道理。

包括我之前在券商研究所干的时候，我的组长也给我说，不要怕说错，勇敢去外面路演，声音越大越好，错了无所谓，但是默默无闻就不行。只要你能出名，就有钱赚。

这么一看，金融行业跟演艺圈挺像的。实力不重要，有名气自然就会有人买单。

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