南京刚需大盘换物业，万科物业、奥体物业进入PK决赛！

南京江宁刚需盘换物业，吸引来中海物业、万科物业、越秀物业、银城物业、奥体物业等14家物业企业报名角逐！

今年1月3日，正方新城的上宸云际发布公开选聘物业服务企业的公告，短短十来天就有14家物企报名。

2月6日，业主就竞选物企九进二表决结果出炉，万科物业以579票排名第一，奥体物业以482票排名第二。

这家交付还不满2年的小区，为何要更换物业？跟着锐评君一探究竟。

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上宸云际位于江宁正方新城，与地铁S1号线正方中路站的直线距离不到400米。

小区由旭辉、新城、天安联合开发，住宅部分共有9栋25-27层高层，共计1174户。前期物业管理，为上海永升物业。

2024年3月和6月，上宸云际分两批次交付完毕。从业主们的海量实拍图来看，社区大门、建筑立面、园林景观等细节还算不错。

问题来了，交付尚未满2年，上宸云际为何要更换物业？

事情，要从去年夏天说起。

2025年7月，上宸云际业委会在公开公示中指出：经过1年多的实际运行，当年开发商与永升物业签订的合同，部分条款与小区现状、业主实际需求及服务标准存在一定差异，已难以全面适配当前物业服务需要。

在业委会的筹备下，更换物业的准备工作有条不紊推进。

2025年8月，业委会召开业主大会，组织业主们就是否同意授权业委会与永升物业重新签订物业服务合同进行表决。

当时，有效投票为977票，占总户数比为82.66%。其中，同意+弃权的业主户数为147户，占比约15%；反对的业主户数为830户，占比约85%。

2025年10月，上宸云际成立物业选聘工作小组，相关情况在小区内张贴了公示。

今年1月3日，上宸云际公开选聘物业的公告正式公示。

很快，包含德信物业、朗诗物业、中海物业、永升物业、世茂天成物业、奥体物业、万科物业、银城物业等在内的14家物企报名参与竞选。9家按照约定支付应聘保证金的物企，进入选聘的下一流程。

2月6日，上宸云际物企选聘“九进二”业主投票结果出炉，万科物业以579票排名第一、奥体物业以482票排名第二。小区最终由哪家物企提供日常服务，决赛PK见分晓。

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值得一提的是，为了成功竞得服务“盘子”，参与选聘的9家物企拿出了满满诚意，锐评君为大家划好了亮点。

第一，关于物业费。

此前，上宸云际的物业费收费标准为：高层住宅2.6元/㎡/月+公共能耗费0.6元/㎡/月。

2025年8月，业委会和永升物业协商后，将小区住宅物业费降低为2.69元/㎡/月（含公共能耗）。

9家参与选聘的物企，给出了各自的报价，将公共能耗费包含在内，万科物业、奥体物业、银城物业报价最高，为2.5元/㎡/月；泰永源物业报价最低，为1.9元/㎡/月。

而空置房的物业费，9家物企统一打7折收取。

这意味着，最后无论是万科物业还是奥体物业胜出，上宸云际的物业费将定格在2.5元/㎡/月。较永升物业服务期间便宜了0.19元/㎡/月，这对广大业主而言是实打实的好消息。

第二，关于公共收益分成。

参与选聘的9家物企，均提出：

利用公共区域、公共场地经营的收入，按照实际收入的三七分成，其中30%（含税金及所有成本）归物业公司所有；70%归全体业主所有，由业主委员会根据议事规则的约定进行管理和使用。

事实上，这不是个例。

此前，南京赛虹桥的淮风晓月换物业，参与选聘的奥体物业、美的物业等，将公共收益分成明确写进物业服务合同中去，约定小区公共收益独立核算的60%归业主所有，40%用于补贴物业服务费不足。

这充分体现了物企们关注到近年来发生在物企和业主之间、愈演愈烈的小区公共收益归属矛盾，主动去改变行业不足、充分保障业主权益的决心。

第三，关于投垫资费用。

物管行业竞争激烈，在南京，“带资进场”已屡见不鲜。

“争夺”上宸云际，9家物企也拿出了投垫资费用明细。重点说说即将直接PK定胜负的万科物业和奥体物业。

万科物业虽然没有直接带资，但承诺对上宸云际的改造事项，均由万科物业自主完成，预计将投入109万元；

奥体物业将无偿投入80万元，转入指定账户并接受监督。20万元为专项运营提升保障费，由奥体物业自行整改投入。

在锐评君看来，物企承诺“带资进场”，具备多重积极意义。

首先，这是物企综合实力雄厚的体现，不仅能为竞得管理项目锦上添花，也能快速增强品牌影响力。

其次，物企带资进场多用于改造提升服务小区，以投入换取合作，实现盈利。与此同时也能切实提升服务小区的硬件品质，是双赢的好事。

第四，关于重点改造事项。

对小区进行升级改造，是物企快速获取项目的差异化手段之一。上宸云际，也将享受物企们“爆改”小区的福利。

万科物业，拿出看家本领，将在上宸云际部署万物云，利用智能化设备提升小区管理效率。同时，将补种绿化，修复喷泉，美化电梯间，焕新沥青地面跑道，翻新公区大堂等。

奥体物业，将提升绿化品质、社区中心会客厅品质，增加车库标识指示牌、户外休憩设施，将物业用房改造成业主活动空间等。

除此之外，物企还就免费特约服务、服务响应机制等进行了细化。最终，万科物业、奥体物业谁将胜出，为上宸云际提供物业服务？锐评君将保持关注。

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房地产行业持续深度洗牌，不仅物企们的服务意识在觉醒，业主们的权利意识也在强化。

全行业链“卷”出新高度的当下，南京小区换物业，物企们的竞争手段相应进行了提档升级：

河西的华侨城天鹅堡去年换物业，吸引来保利物业、万科物业、银城物业等角逐，代送快递外卖、每年免费清洗外立面等之外，物企最多将带资超457万元进小区，无需业主返还。最终，万科物业胜出；

河西的和府奥园去年换物业，奥体物业、万科物业、朗诗物业均给出了细致的无需返还带资、0息垫资、空置房物业费打折等方案，最终奥体物业胜出；

雨花赛虹桥的上铁淮风晓月今年初换物业，奥体物业、美的物业等为了成功竞聘上岗，花式卷小区环境、工程焕新不说，最多将带资140万进场，把公共收益分成写进合同，空置房物业费还打7折！最终，奥体物业胜出……

不难看出，如今物企们争夺服务项目，带资进场、把公共收益分成写进合同、空置房物业费打折、焕新小区硬件及环境等，成了固定动作。

在我们看来，这一系列的组合拳，是物企换取合作及业主信任的敲门砖，而这对物企的综合实力要求非常高，无形中也为小区及业主做好了筛选。

对于广大业主而言，这一全新模式，不仅有望优化物业费，降低居住成本，还能让小区的软硬件、服务品质实打实提升，多方共赢。