淮安清江浦，房价从2015年5900涨到15600，如今价格分化差距拉大

淮安清江浦的房价变动，就像里运河的流水，起起落落都带着主城区的底蕴与商贸中心的活力。

这里没有其它的炒作，全是“主城核心”的区位优势、里运河文化带的规划引领、万达与淮海两大商圈的商业赋能，以及新老淮安人扎根主城的真实故事，每一次波动都刻着淮安中心城市发展的清晰印记。

2015年的清江浦，还处在“主城起步期”的低调阶段，房价平稳且接地气，是妥妥的“刚需友好区”。

当年清江浦二手房均价基本在5890元/㎡上下浮动，1月最低5720元/㎡，8月受里运河文化带规划吹风影响，涨到6080元/㎡，年底12月稳定在5940元/㎡，全年涨跌不足400元/㎡，波动极为温和 。

那时候的清江浦，在老淮安人眼里是“熟悉的老城区”——位于淮安主城核心，东至翔宇大道，西达西安路，北抵黄河西路，南到延安路，片区里大多是1990-2005年建成的老旧小区（如清江新村、和平新村、解放新村）和大量单位宿舍，规划零散。

商业配套“接地气”，除了水渡口万达和淮海广场，老城区多是传统菜场和沿街商铺，外卖覆盖有限；交通主要靠淮海南北路和公交，去水渡口商圈通勤，公交要25分钟以上，地铁还在远期规划中。

当年买房的清一色是务实刚需族：要么是在主城企事业单位上班的职工和个体经营者，80㎡两居总价47万左右，比水渡口核心区便宜三分之一。

要么是清江浦本地居民改善换房，看中老城区的低房价和成熟生活圈；还有预算有限的新淮安人，看中“主城核心+低价”的双重优势。2015年淮安楼市回暖平缓，清江浦尚未进入大众投资视野。

2016年，清江浦房价开始摆脱平稳，慢慢往上攀升，12月二手房均价涨到7960元/㎡，比起2015年年底涨了2020元/㎡，涨幅达34.0%，基数虽低但上涨趋势明显。

这一年全国楼市去库存政策全面推进，淮安下调首付比例至25%，公积金贷款额度提高到60万，加上里运河文化带首批项目开工，刚需和少量投资客开始出手。

清江浦凭借“主城+低价”双重优势成刚需首选——80㎡两居总价大多在64万以内，首付16万就能上车，比水渡口核心区少花一半成本。

配套也开始“补短板”：华润苏果超市入驻老城区，周边便利店、餐饮店陆续开业；淮海南北路拓宽改造启动，到水渡口商圈通勤缩至18分钟，给购房者吃了颗“交通定心丸”。

中介门店人气渐旺，经纪人从“守店等客”变成“带看不停”，房源成交周期缩短到1-2个月，户型好、靠近商圈的房源，挂出来半个月就能成交。

2017年，房价涨势进一步加快，12月均价达到9850元/㎡，同比2016年涨了1890元/㎡，涨幅达23.7%，在淮安各区县中遥遥领先。

这一年，清江浦的“居住价值”开始爆发：水韵天成、亿力未来城等品质小区交付，凭借临河景观和性价比，成了淮安“刚需网红盘”。

清河开明中学清江浦校区（原三中六中合并）教学质量提升，优质教育资源让老城区从“教育普通区”变成“教育优选区”；淮安市一院、二院等医疗配套升级，给购房者吃了“医疗定心丸”。

购房人群悄然变化，除了刚需，投资客开始批量进场——他们看中清江浦的主城升值潜力，有些甚至一次性买下2-3套80㎡小户型，等着里运河文化带和新商圈落地后涨价出手。

中介带看时经常出现“一套房源多组客户争抢”的场景，卖家议价空间缩小，有些热门房源甚至要“全款优先”。

2017年底，一套80㎡的两居室，总价从2015年的47万左右，涨到79万左右，两年时间涨了32万，早期买房的业主直言“捡了个大便宜”。

2018-2021年，是清江浦房价上涨的“黄金四年”，每年都保持稳定涨幅，堪称“主城崛起的典范”。

2018年12月均价11560元/㎡，2019年13020元/㎡，2020年14280元/㎡，到2021年12月，房价达到十多年来的顶峰——15630元/㎡，四年时间每平米涨5790元，涨幅超58.8%。

这四年，清江浦的发展按下“快进键”，配套落地速度肉眼可见：里运河文化带核心段全面建成，成为淮安文旅新地标；水渡口万达迎来10周年升级，与新建的金融中心形成“商务+商业”双核心。

淮海广场商圈扩容，国际新亚广场、金鹰国际购物中心与华信Mall、苏宁淮海广场形成“四足鼎立”，都天庙历史文化风貌区启动改造，保留老街巷风貌同时注入新业态；地铁2号线规划获批，沿线站点开始围挡施工。

2020年虽然年初楼市交易暂停，但清江浦因为“主城+商圈+文化带”三重属性，房价不仅没跌，反而在下半年快速回升，年底均价比2019年涨了9.7%。

2021年更是达到狂热状态：一套89㎡的小三居，总价从2015年的52万左右，涨到140万左右，六年时间翻了2.7倍，早期买房的业主直言“相当于白赚一套房”。

这时候的楼市氛围堪称“抢房大战”：中介门店日均带看超20组，热门小区（如水韵天成、亿力未来城、弘辉首馥）的房源刚挂出来就被“秒抢”，成交周期最短只有2天。

投资客和刚需改善型人群占比超过50%，有些投资客甚至通过“摇号+转卖”的方式炒作房源，溢价15-25万成交屡见不鲜；卖家心态极度强势，不仅没有议价空间，还经常“坐地起价”，有些房源挂牌后一天涨3万都不稀奇。

2021年底，清江浦的房价达到顶峰，成为淮安房价的“领头羊”，与水渡口核心区的差距缩小到10%以内，彻底摆脱了“老城区洼地”的标签。

顶峰之后，清江浦的房价就开始慢慢回落了。2022年12月，清江浦二手房均价跌到了14520元/㎡，比2021年下跌了7.1%；2023年12月继续跌到12860元/㎡，跌幅11.4%。

2024年12月均价11050元/㎡，跌幅14.1%；2025年12月7215元/㎡，2026年1月均价6773元/㎡，和2025年相比跌幅缩小到6.1%，房价逐渐企稳 。

房价回落的核心原因有三点：一是全国楼市调控收紧，淮安2022年出台限购升级政策，非淮安户籍需缴满2年社保才能购房，投资客纷纷离场，二手房挂牌量激增，从2021年的不足1500套涨到2023年的4200套，形成“买方市场”。

二是新房供应量增加，开发商在生态新城和南部新城集中拿地，新盘扎堆入市，同质化竞争激烈，不少开发商“以价换量”，新房均价从1.6万/㎡降到1.1万/㎡以下，直接拉低二手房价格。

三是商圈竞争加剧，淮安南部新城新商圈崛起，分流部分消费人群，老城区租金上涨放缓，投资回报率下降，影响了购房信心。

这几年的楼市氛围和之前的狂热形成鲜明对比：2022年，投资客大量抛售房源，很多房源挂了半年都卖不出去，卖家不得不主动降价，有些热门小区的房源比峰值时降了45多万才成交。

2023年，经济压力致使购房者信心不足，大多选择观望，清江浦的月成交量从2021年的350多套，降到90套左右，有些中介门店一个月只成交1-2套。

2024年，楼市调控政策开始放松，淮安下调首付比例和房贷利率，但房价并没有快速回升，依然缓慢下跌。

这时候买房的基本是“真正的刚需”——以主城商圈企业上班的年轻白领和本地居民为主，投资客几乎绝迹，买家议价空间重新扩大，大多能比挂牌价低7-12万成交。

2026年1月，清江浦二手房均价6773元/㎡（比淮安全城均价6970元/㎡略低），房价终于稳住了阵脚。

现在买房的，以“真正的刚需”和“本地改善型人群”为主：前者是刚落户的年轻白领和商圈从业者，89-100㎡的小三居是首选，总价59-68万可控。

后者是早期入驻的本地居民，随着家庭结构变化，开始置换120-140㎡的大四居，看重里运河景观和低密社区。

中介门店里不再像2021年那样拥挤，但客源稳定，成交周期大概在1-2个月，价格透明，卖家不再漫天要价，买家也不会盲目抢房，“合适就买”成了市场主流。

现在的清江浦，房价差异明显，呈现“核心区坚挺、边缘区承压”的格局。像核心区的水韵天成、亿力未来城等靠近商圈和里运河的小区，二手房均价达8500-9500元/㎡。

边缘的清江新村、解放新村等早期老旧小区，均价约5000-5800元/㎡，差距近80%。

回头看这十多年，淮安清江浦的房价从2015年的5940元/㎡，涨到2021年15630元/㎡的顶峰，再回落到2026年的6773元/㎡，就像一场主城更新的浪潮。

期间有里运河文化带的规划引领，有学校、商场、地铁的升级，有老城底蕴的加持，也有市场调控的降温，每一次波动都和这片区域的生长紧密相连。

对于住在清江浦的居民来说，房价涨涨跌跌或许只是茶余饭后的谈资，他们更在意的是：上班能不能坐公交快速直达水渡口，周末能不能带家人去里运河散步，孩子上学要不要早起赶公交。这些琐碎的日常，才是他们扎根这座城市的真正意义。

现在的清江浦，依然是淮安主城刚需置业的重要选择之一。虽然房价不如顶峰时那么耀眼，但也因为价格的回落，让更多年轻人有了上车的机会；成熟的配套和便利的交通，让这里不仅是工作的地方，更是生活的家园。

房价的起伏，并没有改变这片区域的底色——这里依然是淮安的商贸中心，是里运河畔的文化古城，是新老淮安人共同的家园，就像里运河的流水一样，潮起潮落之后，依然是平静的日常。

这就是淮安清江浦从2015年到现在的房价故事，没有惊天动地的波澜，却藏着淮安主城发展的逻辑和新老淮安人的扎根历程。

就像这片区域从“老城洼地”变成“主城宜居区”一样，房价的起伏也是一种成长，最终回归到“房子是用来住的”本质，这或许就是每个区域楼市最真实的模样。