物业纠纷案件连年飙升 “苦恼”法官提出了3条建议

近三年，常德市武陵区法院受理的物业纠纷案件从639件飙升至1572件，翻了近2.5倍

省人大代表、武陵区法院副院长熊娅敏带着案卷里的困惑与思考，今年湖南两会上，熊娅提交了一份沉甸甸的建议。这份从真实案情里“长”出来的建议，直指当前小区物业的三大痛点：定价不透明、行业缺约束、干预需主动。

（省人大代表，常德市武陵区人民法院副院长、四级高级法官熊娅。 红网时刻新闻记者 肖依诺 摄影 朱丽萍 ）

模糊定价→为何“糊涂账”成了矛盾导火索？

熊娅法官一针见血地指出：“物业费与服务质量不匹配，是物业纠纷的核心导火索。”在许多案件中，业主拒缴费用的根本原因，并非不愿出钱，而是不清楚自己交的钱换来了什么。

当前许多小区物业服务项目、标准、成本构成对业主而言如同一本“糊涂账”。业主感觉楼道清扫不及时、绿化维护不到位，却无法将其与每平方米2元或3元的物业费直接挂钩。

这种信息不对称，直接导致了信任崩塌。熊娅在审理中发现，缺乏透明的成本公示和服务量化标准，使得业主的质疑缺乏依据，物业的解释也苍白无力，双方极易陷入“你说服务差，我说你不交钱”的恶性循环。

她开出的“药方”是推动 “菜单式”分级收费。就像点菜一样，将保洁、保安、维修、绿化等基础服务与增值服务分项列明，每一档价格对应清晰的服务标准和频次。

“质价相符、明码标价”，只有当业主知道自己为何付费、钱花在何处，才能建立基于契约的、健康的消费关系，从源头上减少因“感觉不值”而引发的对抗。

行业失范→为何“劣币”难以驱逐？

物业纠纷高发的背后，是行业内部约束的普遍疲软。熊娅在建议中直言部分物业公司存在 “服务不规范、违约成本低、退出难” 三大顽疾。

一些物业公司认为，自己是通过开发商选聘或前期协议入驻的，形成了事实上的“管理”地位，而非“服务”角色。业主发现问题投诉无门，物业方整改动力不足。即使服务不达标，因其退出机制复杂、成本高昂，往往也能“安然不动”。

这种行业生态导致 “劣币驱逐良币”。规范经营、注重口碑的企业，可能因成本较高而失去竞争优势；反之，降低服务标准、压缩成本的企业却能维持利润，最终损害的是整个行业的声誉和全体业主的利益。

熊娅主张必须建立 “硬约束”：强化企业资质动态管理，建立市场化的优胜劣汰机制，定期公布行业“红黑榜”。让守信、优质的企业获得市场认可，让服务差、投诉多的企业寸步难行。

才能倒逼物业公司摆正位置，从“管理者”真正回归到 “服务者” 的本位，通过提升服务品质来赢得市场，而非依赖诉讼催收来维持经营。

被动应对→为何矛盾总在“后端”爆发？

最令熊娅担忧的，是司法等社会治理资源被大量物业纠纷案件挤占的现状。“法院的司法职能，不应被异化为物业公司的催收手段。”她坦言，判决能判定欠费，但判不回信任。

当前大量的物业矛盾，其解决路径往往是，业主不满→拒交费→物业催收→诉讼→判决/执行。这条路径将几乎所有压力都堆积在了社会治理的 “末端”——法院。矛盾在社区中日积月累，直至硬化成冰冷的案卷，调解空间已丧失殆尽。

她认为，“前移”才是化解物业纠纷的“金钥匙”。她建议由住建部门牵头，联合法院、司法行政，在街道、社区设立调解站，在纠纷高发小区试点“仲裁前置”。

这意味着，将专业的调解力量和简易的仲裁程序嵌入社区一线，让法治的温情先于冷冰冰的法槌到达现场。把矛盾化解在楼道里、圆桌旁，才能避免小问题拖成大官司，实现从“个案解决”到“社区共治”的良性循环。

熊娅法官的三条建议，源于1572份案卷，却意在案卷之外。它指向的，不仅是化解已经发生的纠纷，更是构建一种更透明、更规范、更主动的基层治理新生态。

（资料来源2026-02-04 16:41·红网·红视频《1572份物业纠纷案卷里的困惑 | 一条建议，从案卷里走出来》