东莞温塘，房价从2015年6500涨到16800，如今价格分化差距拉大

东莞温塘这十多年的房价变动，就跟东江的水流似的，起起落落都带着东莞东城的工业底色，没有什么概念炒作，全是片区里的真实行情和住户的日常感受。

2015年的温塘，房价还在平稳的低位，妥妥的价格洼地。当年二手房均价基本在6500元/㎡上下，全年波动就几百块，在东莞人眼里，这儿是东城的"工业村"，城区不大，配套集中在莞温路沿线，新世纪星城等小区还在起步阶段。

那时候温塘的配套远不如现在，像样的大型商场只有嘉荣购物广场，买菜得去温塘综合市场，公交线路虽多，但去东莞主城区通勤得半小时左右，本地工厂主和工薪族是这里的主要人群，生活氛围简单实在。

2015年买房的全是刚需族，要么是预算有限的新婚小年轻，要么是附近工厂上班的技术人员，还有为孩子求基本教育的家庭，没人冲着投资来，都是实打实要住的。

那年温塘楼市整体回暖平缓，中介门店也不多，一家就两三个人。房源成交周期要两三个月，买卖双方都有议价空间，诚心买能让个一两万，还能送点老家具。

2016年温塘房价开始稳步往上走，12月均价涨到7300元/㎡，比上一年底涨了800元/㎡。涨幅不算大，但上涨的趋势已经特别明显了。

这一年全国推楼市去库存，温塘也下调首付比例，公积金政策也放宽了，不少犹豫的刚需都动了手。温塘房价低、产业基础好，又有东城东部新城的发展预期，成了东莞东部刚需首选。

配套也跟着有了小变化，温塘商业街越来越热闹，周边的烧鹅濑粉店、东莞粥铺多了起来，生活便利度悄悄提升，片区里的烟火气也浓了些。

中介门店里的人慢慢多了，房源成交周期缩到一个多月，户型好、靠近嘉荣购物广场的房源，挂出来一两个星期就能成交，看房的人也比往年多了不少。

2017年温塘房价涨势明显加快，12月均价到了8700元/㎡，同比涨了19.2%，每平米涨1400元，这个涨幅在当时东莞东城区域中算很高的了。

那年东莞整体楼市都活跃，核心区和外围区房价都在涨。温塘被定位为东城东部产业新城，又有粤港澳大湾区规划落地的利好，吸引了不少深圳客和东莞主城区上班的刚需客。

这一年片区里开始出现投资客，看中温塘的产业潜力和临深优势，有人甚至一次性买两三套小户型，等着涨价出手。中介门店里开始变得热闹起来，不少深圳宝安、龙华来的购房者专门打听温塘的规划。

那时候看房的人扎堆，经常好几波客户抢一套房源，卖家心态也硬了，议价空间越来越小，买家稍微犹豫，房子转眼就被别人定了。

2018年到2021年，是温塘房价上涨的黄金四年，每年都稳涨，没有回落。这四年里，片区发展也按下了加速键，配套一步步完善。

2018年12月均价10100元/㎡，2019年12月11800元/㎡，2020年12月13500元/㎡，每年的涨幅都很稳定，楼市氛围一直很火热。

2020年东莞房价暴热，涨幅登顶全国，温塘也跟着受益。片区还新建了温塘小学分校、东城第五中学等，教育配套提了档，买房的人更愿意来了。

还有桑茶快线改造完成，温塘从一个单纯的工业区，慢慢变成了配套成熟的宜居城区。哪怕疫情年初影响了交易，下半年也快速回暖，房价没跌反涨。

2021年12月，温塘房价冲到了这十多年的顶峰，均价16800元/㎡。一套70平米两居室，总价从2015年45.5万涨到117.6万，六年涨了72.1万。

早期买房的业主都觉得赚大了，这时候中介门店里投资客和刚需客各占一半，房源成交周期最短就几天，热门小区如新世纪星城三期、家和时代花园的房源刚挂出来就被秒抢。

卖家甚至能坐地起价，溢价几万块成交都是常事，议价空间基本消失，买家只要看中，就得赶紧下手，慢一步就没了，楼市热度到了顶点。

顶峰之后，温塘的房价就开始慢慢回落，这一跌就持续了好几年。2022年12月均价跌到14900元/㎡，比2021年跌了11.3%，跌幅不算小。

房价回落的原因有不少，首先是全国楼市调控收紧，东莞出了莞六条、莞八条等限购限贷政策，投资客纷纷离场，二手房挂牌量一下子激增，变成了买方市场。

其次是温塘新房供应量太大，碧桂园、万科等大盘持续推新，新盘集中入市，同质化竞争激烈，开发商为了去库存只能以价换量，新房降价带动二手房跟着跌。

还有温塘的人口问题，虽然是东城重点发展区域，但人口增长放缓，刚需购买力不足，产业园区人口导入跟不上房子供应，房价自然没了支撑。

2023年温塘房价继续跌，12月均价13200元/㎡，跌幅11.4%。上经济下行，购房者信心不足，大多选择观望，成交量骤减。

这一年投资客大量抛售房源，二手房挂牌量暴增，很多房源挂半年都卖不出去，卖家只能主动降价，有些房源比峰值时降20多万才有人问。

有时候一个月都卖不出几套热门户型，中介门店里冷冷清清，和2021年的热闹形成鲜明对比，看房的人少，成交的更少，楼市一片冷清。

2024年楼市调控政策有所放松，但温塘房价没回升，还在缓慢下跌，12月均价12100元/㎡，跌幅8.3%，这是近几年跌得比较狠的一年。

这时候买房的基本都是纯刚需，投资客几乎看不到了。买家的议价空间又变大了，诚心买的话，很多房源能比挂牌价低个几万块成交。

中介门店里的客源慢慢稳定了些，但都是冲着住来的，没人再提升值的事，大家看房先看户型、看配套、看通勤，只关注适不适合自己住。

2025年温塘房价跌势放缓，12月均价11500元/㎡，跌幅大幅收窄。到2026年1月，均价11520元/㎡，基本和上一年持平，跌幅只有0.17%。

这时候温塘的房价终于稳住了，从2015年到2026年，十一年时间每平米只涨了5020元，十年涨幅不到77%，涨的幅度基本赶不上物价涨幅。

如今的温塘，配套已经特别成熟了。地铁1号线东城南站开通，公交线路四通八达，从温塘到东莞主城区只要15分钟左右，通勤时间比十年前缩短了一半，出行特别方便。

片区里新世纪星城广场、潮尚商业广场、嘉荣购物广场等商场扎堆，超市、学校、医院一应俱全，楼下就是温塘综合市场、便利店，想吃啥买啥都方便，孩子上学、老人看病不用跑远路，生活便利度拉满。

现在温塘不同小区的房价差异特别大，高端小区和刚需小区能差两倍多。家和时代花园均价21622元/㎡，新世纪星城三期23995元/㎡，而嘉湖山庄才9145元/㎡左右，芭比伦花园甚至低至5300元/㎡。

户型方面也有差距，次新房和大户型价格相对坚挺，5室及以上户型均价18000元/㎡以上，而刚需的两居室均价大概11520元/㎡，改善型需求支撑力更强。

从东莞整体楼市来看，温塘还是东城的宜居工业新城，2026年1月东莞均价13797元/㎡左右，温塘明显低于东莞平均水平，符合核心区稳固、外围新区承压的特征。

现在买温塘房子的，还是以刚需和改善为主。有在温塘现代化产业园上班的年轻人，预算有限，看中这儿的房价和产业环境；还有给老人换房的家庭，看中东江的清新空气和安静环境。

中介门店里不再有抢房的热闹，但也不缺客源，房源成交周期大概一到三个月，价格很透明，卖家也不漫天要价，只要价格合理，成交还挺顺利。

当年的温塘是东莞刚需的工业选择，现在依然是，房价回落之后，让更多年轻人有了上车的机会，不用再为了买房掏空全家积蓄，压力小了些。

片区里的小区大多环境不错，楼间距宽，绿化也好，住起来很舒服。虽然离东莞主城区有点远，但生活气息特别浓，楼下总能看到遛弯的老人、玩耍的孩子，还有早起排队买烧鹅濑粉的上班族和工厂工人。

对于住在温塘的老住户来说，房价涨涨跌跌只是茶余饭后的谈资，没人真的因为房价涨了就搬家，也没人因为房价跌了就焦虑。

大家更在意的是小区里的环境好不好，物业管不管事，出门方不方便，温塘综合市场的烧鹅新不新鲜，东莞粥铺的味道够不够正宗，这些实实在在的生活细节，比房价数字重要多了。

早几年买房的业主，虽然房价跌了，但毕竟是自己住，也没什么损失，无非是账面资产少了点，不影响日常居住，日子该怎么过还是怎么过。

后来买房的刚需族，虽然没赶上房价低点，但也没遇到高点，价格平稳，压力不大，能在温塘有个属于自己的家，还能享受东江的江风，就已经很满足了。

温塘的这些年，不光是房价在变，片区也在慢慢发展。从一个不起眼的"工业村"，变成配套成熟、交通便捷的宜居新城，这也是实实在在的变化。

这里的房子，从来都不是用来炒的，都是用来住的。不管房价涨还是跌，住在这儿的人，每天都过着平淡而踏实的日子，烟火气十足。

早上楼下的烧鹅濑粉摊飘着香味，傍晚温塘商业街的摊主喊着叫卖声，晚上东江边有市民散步、跳广场舞，孩子追着跑，这就是温塘的日常。

房价的起伏就像东江的潮汐，涨上去又落下来，最终回归平静。而温塘的生活，就像东莞的烧鹅濑粉，不管潮起潮落，始终安稳、踏实，充满生活味儿。

这就是东莞温塘从2015年到现在的房价变化，没有波澜壮阔的故事，只有实实在在的市场变动和片区发展，一切都围绕着"居住"二字，简单又真实。