上海中原，房价从2015年31000涨到62000，如今价格分化震荡盘整

上海中原这十多年的房价变动，就跟黄浦江的潮水似的，起起落落都带着市井烟火气，没有什么概念炒作，全是片区里的真实行情和住户的日常感受。

2015年的上海中原，房价还在低位平稳运行，妥妥的杨浦价格洼地。

当年二手房均价基本在31000元/㎡上下，全年波动不过2000元，在上海人眼里，这儿还是杨浦区的“西伯利亚”，位置偏、交通封闭，是典型的动迁大居片区。

那时候中原的配套远不如现在，像样的大型商场只有中原城市广场一家，买菜得去中原路临时菜市场，出行主要靠地铁8号线，去五角场要20分钟，到人民广场得40多分钟，公交线路也不密集。

2015年买房的全是刚需族，要么是预算有限的新上海人，要么是在杨浦、宝山上班的上班族，还有为孩子求基本教育的本地家庭，没人冲着投资来，都是实打实要住的。

那年上海楼市整体温和回暖，中原的中介门店也不多，一家就两三个人守着。房源成交周期要两三个月，买卖双方都有议价空间，诚心买能让个3-5万，老破小的议价空间更大 。

2016年中原房价开始稳步往上走，12月均价涨到38500元/㎡，比上一年底涨了7500元/㎡。涨幅不算最猛，但上涨的趋势已经特别明显，和上海整体楼市普涨节奏一致。

这一年全国推楼市去库存，上海也下调首付比例，公积金政策放宽，不少犹豫的刚需都动了手。中原房价低、小户型多，又靠近8号线，成了新上海人和刚需的首选。

配套也跟着有了小变化，太平洋生活广场开业，周边的小饭馆、便利店多了起来，生活便利度悄悄提升，片区里的烟火气也浓了些，中原路夜市开始热闹起来。

中介门店里的人慢慢多了，房源成交周期缩到一个多月，户型好、靠近地铁的房源，挂出来一两个星期就能成交，看房的人也比往年多了不少 。

2017年中原房价涨势明显加快，12月均价到了47800元/㎡，同比涨了24.16%，每平米涨9300元，这个涨幅在当时杨浦外围片区里算很高的了 。

那年上海整体楼市都活跃，核心区和外围区房价都在涨。中原靠近五角场商圈，又有8号线加持，还能辐射宝山顾村，吸引了不少主城区上班的刚需客和少量投资客。

这一年片区里开始出现投资客，看中中原的升值潜力，有人甚至一次性买两三套小户型，等着涨价出手。中介门店里开始变得热闹起来，“老破小改造升值”成了热门话题。

那时候看房的人扎堆，经常好几波客户抢一套房源，卖家心态也硬了，议价空间越来越小，买家稍微犹豫，房子转眼就被别人定了，老破小的学区房更是供不应求。

2018年到2021年，是中原房价上涨的黄金四年，每年都稳涨，没有回落。这四年里，片区发展也按下了加速键，配套一步步完善，10号线延伸段规划落地，共青森林公园升级改造。

2018年12月均价52600元/㎡，2019年12月56900元/㎡，2020年12月59800元/㎡，每年的涨幅都很稳定，楼市氛围一直很火热，学区房溢价越来越高，复旦二附中、中原中学的学位房尤其抢手。

2020年地铁10号线延伸段开工，规划一出就给购房者吃了定心丸。片区还新建了一所小学和一所幼儿园，教育配套提了档，买房的人更愿意来了，连带着周边老破小也涨了不少。

还有阳普邻里中心开业，中原从一个单纯的居住片区，慢慢变成了配套成熟的生活圈。哪怕疫情年初影响了交易，下半年也快速回暖，房价没跌反涨，次新房更是供不应求。

2021年12月，中原房价冲到了这十多年的顶峰，均价62088元/㎡。一套70平米两居室，总价从2015年217万涨到435万，六年涨了218万，涨幅超100%，早期买房的业主都觉得赚大了。

这时候中介门店里投资客和刚需客各占一半，房源成交周期最短就几天，热门小区房源刚挂出来就被秒抢，带学区的老破小更是“挂出来就没” 。

卖家甚至能坐地起价，溢价10-20万成交都是常事，议价空间基本消失，买家只要看中，就得赶紧下手，慢一步就没了，楼市热度到了顶点，连中原路的中介门店都开到了三步一家。

顶峰之后，中原的房价就开始慢慢回落，这一跌就持续了好几年。2022年12月均价跌到53700元/㎡，比2021年跌了13.51%，跌幅不算小，和上海整体楼市回调节奏一致。

房价回落的原因有不少，首先是全国楼市调控收紧，上海出了“三价就低”“限购加码”政策，投资客纷纷离场，二手房挂牌量一下子激增，变成了买方市场，老破小的跌幅尤其明显。

其次是中原新房供应量太大，开发商在新江湾城和中原交界拿地多，新盘集中入市，同质化竞争激烈，开发商为了去库存只能以价换量，新房降价带动二手房跟着跌，次新房价格战打得厉害。

还有上海的人口结构变化，新上海人流入放缓，刚需购买力不足，中原作为动迁大居，人口导入跟不上房子供应，加上老破小的居住体验差，房价自然没了支撑，投资客大量抛售。

2023年中原房价继续跌，12月均价48200元/㎡，跌幅10.24%。这一年投资客大量抛售房源，二手房挂牌量暴增，有些房源比峰值时降50多万才有人问。

带学区的老破小也不例外，卖家从坐地起价变成了主动降价，议价空间又回到了5-10万。

有时候一个月都卖不出几套热门户型，中介门店里冷冷清清，和2021年的热闹形成鲜明对比，看房的人少，成交的更少，楼市一片冷清，不少中介门店都关门转让了。

2024年楼市调控政策有所放松，但中原房价没回升，还在缓慢下跌，12月均价42100元/㎡，跌幅12.65%，这是近几年跌得最狠的一年，老破小和无电梯房不怎么好卖，均价跌破4万。

这时候买房的基本都是纯刚需，投资客几乎看不到了。买家的议价空间又变大了，诚心买的话，很多房源能比挂牌价低个8-12万成交，老破小甚至能谈15万的折扣。

中介门店里的客源慢慢稳定了些，但都是冲着住来的，没人再提升值的事，大家看房先看户型、看配套、看通勤，只关注适不适合自己住，学区需求也回归理性，不再盲目追高。

2025年中原房价跌势放缓，12月均价39200元/㎡，跌幅大幅收窄到6.89%。到2026年1月，均价38850元/㎡，基本和上一年持平，跌幅只有0.9%，房价终于稳住了，筑底信号明显。

这时候中原的房价从2015年到2026年，十一年时间每平米只涨了7850元，十年涨幅不到25%，涨的幅度基本赶不上上海整体房价涨幅，更别说和黄浦、徐汇这些核心区比了。

如今的中原，配套已经特别成熟了。地铁10号线延伸段早就通车，加上8号线，双地铁加持，从中原到五角场只要10分钟，到人民广场只要25分钟，通勤时间比十年前缩短了一半，出行特别方便。

片区里商场、超市、学校、医院一应俱全，楼下就是菜市场、便利店，想吃啥买啥都方便，孩子上学、老人看病不用跑远路，生活便利度拉满，共青森林公园更是成了居民的后花园。

现在中原不同小区的房价差异特别大，次新房和老破小能差两倍多。莱茵半岛的电梯房均价51600元/㎡，而中原一村的老破小才26000元/㎡左右，带电梯的次新房和无电梯的老房子价格分化明显 。

户型方面也有差距，大户型和次新房价格相对坚挺，3室及以上户型均价45000元/㎡以上，而刚需的两居室均价大概38000元/㎡，改善型需求支撑力更强，老破小的小户型反而不太好卖。

从上海整体楼市来看，中原还是杨浦区的外围片区，2026年1月杨浦区均价55265元/㎡，中原略低于区域平均水平，符合核心区稳固、外围大居承压的特征，和大连泉水的定位有些相似但价格基数完全不同。

现在买中原房子的，还是以刚需为主。有在杨浦区或宝山区上班的年轻人，预算有限，看中这儿的房价和双地铁通勤；还有给老人换房的家庭，看中配套和共青森林公园的环境，喜欢这里的慢生活节奏。

中介门店里不再有抢房的热闹，但也不缺客源，房源成交周期大概一到三个月，价格很透明，卖家也不漫天要价，只要价格合理，成交还挺顺利，老破小的成交周期还是偏长。

当年的中原是上海刚需的入门选择，现在依然是，房价回落之后，让更多年轻人和新上海人有了上车的机会，不用再为了买房掏空全家积蓄，压力小了些，70㎡两居室300万左右就能拿下。

片区里的小区大多环境不错，楼间距宽，绿化也好，住起来很舒服。虽然是外围片区，但生活气息特别浓，楼下总能看到遛弯的老人、玩耍的孩子，中原路夜市的烟火气更是吸引了不少周边居民。

对于住在中原的老住户来说，房价涨涨跌跌只是茶余饭后的谈资，没人真的因为房价涨了就搬家，也没人因为房价跌了就焦虑，大家更在意的是生活本身。

大家更在意的是小区里的环境好不好，物业管不管事，出门方不方便，菜市场的菜新不新鲜，这些实实在在的生活细节，比房价数字重要多了，共青森林公园的晨练和中原路的小吃才是日常。

早几年买房的业主，虽然房价跌了，但毕竟是自己住，也没什么损失，无非是账面资产少了点，不影响日常居住，日子该怎么过还是怎么过，老邻居和熟悉的生活圈才是最珍贵的。

后来买房的刚需族，虽然没赶上房价低点，但也没遇到高点，价格平稳，压力不大，能在上海有个属于自己的家，就已经很满足了，双地铁和成熟配套让生活很便利。

中原的这些年，不光是房价在变，片区也在慢慢发展。从一个不起眼的动迁大居，变成配套成熟、双地铁加持的宜居区，这也是实实在在的变化，“杨浦西伯利亚”的帽子早就摘掉了。

这里的房子，从来都不是用来炒的，都是用来住的。不管房价涨还是跌，住在这儿的人，每天都过着平淡而踏实的日子，烟火气十足，中原路的菜市场、共青森林公园的步道，都是生活的印记。

早上楼下的早餐店飘着豆浆油条的香味，傍晚菜市场的摊主喊着叫卖声，晚上小区里的广场上有大妈跳广场舞，孩子追着跑，周末去共青森林公园散步，这就是中原的日常，简单又真实。

房价的起伏就像黄浦江的海潮，涨上去又落下来，最终回归平静。而中原的生活，就像海边的沙滩，不管潮起潮落，始终安稳、踏实，充满生活味儿，这就是上海中原的独特魅力。

这就是上海中原从2015年到现在的房价变化，没有波澜壮阔的故事，只有实实在在的市场变动和片区发展，一切都围绕着“居住”二字，简单又真实，和大连泉水有着相似的生活底色，却有着上海特有的市井气息。