奥体南又上新，新房能卖7万+？

上月底，钱江世纪城核心单元XS010401-09地块正式挂牌，迅速成为业内和购房者讨论的焦点。

地块信息图

有人大胆预测，凭借其低容积率和学区预期，未来新房售价有望挑战7万元/㎡；更有人将其视为风向标，认为“2026年杭州土地市场热不热，就看3月10日这场出让结果了”。

一块尚未登台的地，为何承载如此多的期待？它究竟身居何处，又凭什么未拍先热？

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仔细查看位置，该地块虽隶属于“世纪城核心单元”规划范畴，但实际上坐落于机场高速公路以南。

地块位置示意图/小凤凰制图

这条繁忙的交通动脉，在许多人心中无形地划分了板块的价值层级：路北，是奥体核心区，高楼林立，配套顶级，新房价格已攀升至7.5万元/㎡以上；路南，则被认为是世纪城的延伸区域，当前新房价格多在5万元/㎡出头。

一道之隔，价差显著。

然而，这并未削弱市场对它的兴趣。

在以高密度开发为主流背景的钱江世纪城，突然出现了一宗容积率仅1.8的罕见地块，堪称“稀缺品”，其独特的禀赋构成了吸引力的核心。

小凤凰近日实地探访了该地块。

现场可见，地块四周已被施工围挡包围，内部土地尚未平整，仍保留着原有的植被，显得有些“原生态”。

地块现状/小凤凰实拍

地块呈南北向的长条形，这对未来建筑布局和园林设计提出了不低的要求。

必须承认的是，地块北面距离机场高架桥很近，未来北面的楼栋难免会受到交通噪音的影响，这是其位置上一处明显的短板。

柏峰珑悦府/小凤凰实拍

地块西面是早已入住的住宅小区——柏峰珑悦府，小区是高低配设计，目前底商基本入驻完毕，烟火气浓厚。

此外，地块周边生活便利度的加分项十分突出。

从地块步行至兴议地铁站，实测不过五六分钟，通勤优势明显。

兴议路地铁站/小凤凰实拍

马路斜对面的金帝T-ONE MO购物中心，尽管不是巨型商业综合体，但品牌组合贴近日常生活，周末人气颇旺，已成为周边家庭遛娃、聚餐的热门选择。

金帝T-ONE MO 购物中心/小凤凰实拍

最牵动家长神经的，则是优质的学区预期，地块极大概率被划入备受认可的崇文世纪城实验学校学区。

这些因素叠加，让它虽处“南区”，却星光难掩。

总的来说，这是一幅优缺点鲜明的地块：它享受着成熟区域的配套红利，拥抱着地铁与学区的双重价值，但也需要直面高架带来的环境挑战。

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那么，这块地将来会建成什么样的房子？这是楼市热议的另一个话题。

从出让条件看，地块建筑面积约4.16万㎡，体量适中；1.8的容积率配上24-60米的限高，给了开发商充裕的产品设计空间。

当前市场上主要存在两种产品思路的争论。

一种思路主张打造“均好型”纯改善社区。

支持者认为，地块规模本就不大，若再强行分割出一部分做低密叠墅，可能会牺牲普通住宅的园林空间和居住氛围。

与其如此，不如全部规划为洋房或小高层，瞄准那些因优质学区而选择此地的改善家庭。他们大多预算在700-800万元，更看重社区的纯粹性、户型的实用性和整体的居住品质。主力户型可以设置在140-170㎡，满足三代同堂或二胎家庭需求。

地块周边/小凤凰实拍

另一种思路则从市场盈利角度出发，倾向于“高低配”。

毕竟，在奥体板块，低密产品具有极高的稀缺性和溢价能力。参考周边项目，叠墅产品的单价往往比高层高出至少1-2万元。对于开发商而言，在限高条件下规划部分叠墅产品，是快速提升项目货值的重要手段。

不过，这种模式也可能导致社区内部资源分配不均，且地块长条形的形状对排布低密产品并不算十分友好。

最终的产品形态，将取决于拿地房企对客户需求的判断以及对市场风险的权衡。如何巧妙地通过建筑排布、绿化降噪等手段化解临路缺陷，将是考验产品力的关键。

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最后，所有讨论最终都指向一个核心问题：未来这里的房子，会卖到什么价钱？

其实，这块地的定价坐标系非常清晰，却也有些“夹心层”的意味。

向北看，是单价7万+的奥体核心区，拥有城市级的地标和配套，价值基底雄厚。

向南看，是同属世纪城南的多个在售项目，高层精装价格稳定在5-5.5万元/㎡的区间。

这块地正处在这两个价格带的中间地带。

它的起拍楼面价定为32800元/㎡，甚至略高于保利天珺的起价，显示出官方对其价值的认可。

地块周边/小凤凰实拍

有分析认为，凭借低密、学区、地铁这三张“王牌”，其新房售价有机会比南侧同类产品上一个台阶，触及5.5-6万元/㎡的水平。但如果想挑战7万元大关，则需产品力有颠覆性突破，且市场信心必须大幅回暖。

另一方面，今年杭州土地供应节奏审慎，优质地块的“饥饿感”可能加剧房企间的竞争。这宗地块总价适中、区域成熟、去化预期相对明朗，对许多开发商而言是一块优质的“补仓”选择。

地块现状/小凤凰实拍

因此，3月10日的土拍现场，不仅是财力比拼，更是对2026年杭州楼市预期的一次集中投票。

那么，你怎么看待这宗地的价值？你认为它会卖到什么价格？欢迎评论区分享！

责任编辑/双

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