对《云估中盛对中山绿杨居估价异议的回复》的严正驳斥及补充意见

异议人针对云估中盛（天津）房地产土地资产评估有限公司（下称“云估中盛”）就《对本人结婚前个人房产中山绿杨居违法评估异议的补充意见》所作出的《回复》（下称“《回复》”），现提出以下严正驳斥意见。该《回复》通篇以程序性套话回避实质问题，评估过程及结论均缺乏透明性、客观性与可验证性，依法不应作为认定事实的依据。

一、 对《回复》空泛辩解的根本性驳斥

（一）、关于评估前提与对象性质：《回复》完全回避核心违法问题

1、《回复》再次以“评估范围为天津市红桥区法院确定”为由，试图推卸其作为专业评估机构应尽的审慎审查义务。《民法典》第一千零六十三条明确规定，一方的结婚前财产为夫妻一方的个人财产。 本案评估对象“中山市坦洲镇绿杨居”系异议人于婚姻关系缔结前（2016年4月26日）取得的不动产，不动产权证书明确记载为“单独所有”，依法属于异议人个人财产。

2、在离婚诉讼中，将明确不属于夫妻共同财产的婚前个人房产纳入评估范围，严重超越了《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条所界定的夫妻共同财产范围，亦违反了离婚诉讼的法定审理边界。云估中盛对此根本性的法律适用错误和程序违法问题视而不见，其接受委托并出具报告的行为，实质上是协助将非法定分割标的进行“定价”，动摇了评估行为合法性的根基。

（二）、关于估价方法与依据：《回复》仍在重复空话、套话，毫无实质内容

《回复》声称“在中山市自然资源局调取绿杨居成交案例，并对可比实例进行比较、修正、调整”，但在整个《回复》及原评估报告中，未提供任何一份具体的可比实例信息（如物业地址、房号、面积、成交时间、成交价格）、未展示任何一项修正系数及其确定依据、未披露任何一步计算过程。这种“说有就有”的陈述，与“一堆空话、套话”无异，严重违反了 《房地产估价规范》（GB/T50291-2015） 第4.0.10条等关于估价过程应“清晰、完整”记录以及第8.0.2条关于估价报告应完整反映估价过程的基本要求。其评估结论如同空中楼阁，不具备任何可验证性，直接导致其报告的客观性和科学性存疑。

（三）、关于现场查勘：《回复》承认重大缺陷，却试图以规范条款开脱

《回复》承认因产权人（即异议人）未开门而“未进入到估价对象室内进行查勘”。根据《房地产估价规范》第3.0.8条，此情形下应对内部状况作出“依据不足假设”，并应在报告中充分说明。然而，云估中盛在未入户、未对特定估价对象的内部实际装修、维护、使用状况、是否存在占用或租赁等关键价值因素进行直接核实的情况下，其声称通过“查勘同户型”和“走访物业”所了解的情况，完全无法替代对估价对象本身个性化状况的掌握。据此作出的价值判断，其准确性、可靠性存在重大缺陷，评估基础严重不牢。

（四）、关于评估时点与市场状况：《回复》的“平稳”假设与市场现实严重不符

《回复》声称调取的成交案例显示“价格平稳，未发生明显波动”。然而，该结论仅为单方陈述，无任何数据支撑。结合当前宏观经济形势及房地产市场普遍下行的客观现实，尤其对于非核心城市的中山市坦洲镇，其房地产市场承压明显。评估机构有义务对市场趋势进行分析判断，而非简单套用“平稳”假设。其未能提供任何证据证明其“平稳”论断，使得该关键假设的合理性存疑。

二、 综合结论与法律请求

云估中盛的《回复》是一份缺乏实质内容、回避核心法律与事实问题、试图以程序性套话和空洞承诺掩盖评估过程不透明及结论不可验证这一根本缺陷的敷衍之作。其评估报告存在评估前提（对象）错误、估价方法披露严重缺失、关键查勘程序存在重大缺陷、核心假设缺乏证据支持等根本性问题。

鉴于上述，异议人恳请贵院依法审查并支持以下请求：

1. 裁定不予采信：云估中盛（天津）房地产土地资产评估有限公司出具的关于广东省中山市坦洲镇绿杨居房产的估价报告。该报告因程序上评估对象错误、实体上评估过程与依据不明，依法不得作为认定本案任何事实的依据。

2. 通知鉴定人出庭作证：根据《民事诉讼法》第八十一条，异议人正式申请法院通知本案鉴定人（即签署报告的注册房地产估价师）出庭，要求其就以下问题接受质询：

(1) 接受对明确属于结婚前个人财产进行“市场价值”评估的法律依据及评估目的；

(2) 详细说明其声称调取的可比实例的具体情况、修正调整的全部计算过程及参数依据；

(3) 解释在未入户查勘的情况下，如何确保对估价对象内部状况判断的准确性及其对价值的具体影响；

(4) 提供支撑其“市场价格平稳”判断的具体数据来源及分析过程。

（如鉴定人无正当理由拒不出庭，其鉴定意见依法不得作为认定事实的根据。）

3. 重申程序合法性主张：鉴于估价对象系结婚前个人财产，依法不应在离婚诉讼中予以分割，故对该房产的评估程序自始缺乏法律基础，应予终止。

评估报告的权威源于其过程的严谨透明与结论的客观可靠。一份无法提供任何实质性测算过程、关键判断缺乏证据支撑、且针对非法定分割标的作出的评估报告，根本不具备作为证据的资格。恳请贵院依法审查，排除此份不合法、不合规的评估报告，维护司法程序的严肃性与公正性。

#请天津市红桥区法院民四庭成永哲庭长、督查室及周宏院长、李波副院长对（2025）津0106民初2283号离婚纠纷切实履行院长监督纠错职责，不要玩忽职守渎职失职不作为；

#恳请天津市第一中级法院民一庭康朝、程志巍审判员及杨阿荣副庭长、王晓燕庭长关注

#请天津一中院刘莉副院长关注本案一审持续违法问题

#恳请天津市高级法院审判管理办公室、督查室及孙长华副院长督促纠错

#请天津市红桥区检察院李宝新副检察长及李樱霖主任全过程检察监督纠错

#恳请天津市红桥区人大常委会张军副主任组织司法监察

#恳请天津市检察院 陈灿平 副检察长关注并督导全过程检察监督