合生创展 珠光控股 珠江投资陷入危机

合生系三家核心公司都陷入了严重的经营危机。

一、珠江投资：债务违约与流动性枯竭

债务规模与违约情况：

• 截至2025年12月31日，珠江投资公开市场公司债券合计6.5165亿元本金及相应利息未能按期支付，非公开市场的银行、非银金融机构债务等累计24.9亿元未能按期支付，逾期债务总额约31.42亿元。

• 2025年11月底时逾期债务曾高达46.41亿元，12月通过部分债务展期压缩至31.42亿元。

• 公司涉及司法案件936起，深度风险1731条，被列为被执行人9次，历史被执行人记录161条。

监管问责与信息披露违规：

• 2025年11月，广东证监局对珠江投资及实控人朱伟航、总经理郑晨光、财务负责人容向晖出具警示函。

• 监管查明公司存在重大违规：未及时披露出售转让子公司、三分之二以上监事变动、未能清偿到期债务等重大事项；2023年债券年报信息披露不准确。

• 更严重的是，公司连续三年隐瞒逾期债务：2022年40.99亿元、2023年40.99亿元、2024年38.07亿元，累计超119亿元。

财务困境：

• 截至2025年6月末，珠江投资总资产1655.61亿元，总负债1205.26亿元，资产负债率72.8%。

• 一年内到期的短期债务高达120.64亿元，而账上货币资金仅22.48亿元，资金缺口达98.16亿元。

• 公司自2019年起筹资性现金流持续净流出，2024年净流出36.66亿元，2025年上半年再流出3.08亿元。

二、合生创展：业绩大幅下滑与交叉违约

财务表现恶化：

• 2025年上半年，合生创展实现营业额59.46亿元，同比大幅减少53%；股权持有人应占亏损达17.32亿港元。

• 2025年全年，合生创展及其合营公司及联营公司的总合约销售金额为约156.07亿元，其中物业合约销售约139.12亿元，同比下降12.5%。

债务危机与交叉违约：

• 2025年，合生创展因未能如期偿还9.41亿港元借款，触发93亿港元贷款的交叉违约。

• 截至2025年上半年，其未能按约定还款日期偿还本金及利息合计8.46亿港元的若干借款，该等违约事件进而导致合计75.6亿港元的若干银行及财务机构借贷触发交叉违约。

• 惠誉在2025年4月将合生创展的长期外币发行人违约评级从"B"下调至"CCC-"，指出其流动性状况持续恶化。

现金流紧张：

• 于2025年6月30日，合生短期银行及其他借款总额为220亿港元，而现金及现金等价物仅为80亿港元。

• 员工自2025年7月起已被拖欠工资4个月，2023年就开始有延迟发工资的情况。

三、珠光控股集团：连续亏损与项目停滞

财务困境：

• 截至2025年中期，珠光集团总负债达301亿港元，已连续三年亏损，每年亏损额超50亿港元。

• 公司已被列为失信被执行人、被执行人，并存在限制高消费令，截至2026年初涉及大量司法案件。

项目危机：

• 多个旧改项目因资金链断裂陷入停滞，包括广州沥滘村、宏岗村等核心项目，部分村民补偿款未能兑付。

• 深圳南山区的珠光和樾府、山悦项目因资金短缺延期入市，业主面临收楼难、房产证办理受阻等问题。

员工欠薪：

• 珠光地产已超过4个月未发放工资，引发了劳动争议仲裁案件。

四、危机根源分析

商业模式缺陷：

• 长期依赖"高溢价、多囤地、慢周转"的港资模式，在行业转型期失效。

• 合生创展曾被称为"地产界的航母"，但2008年金融危机后逐渐掉队，2013年跌出房企50强。

旧改项目资金窟窿：

• 旧改项目周期长、前期投入重，在相当长一段时间内不产生可回收现金流。

• 珠光集团旗下多个旧改项目因拖欠村民补偿而被迫退出或中止。

家族化管理问题：

• 朱氏家族三兄弟（朱孟依、朱拉伊、朱庆伊）分别掌控合生创展、珠江投资、珠光集团，但缺乏有效的协同机制。

• 实控人朱伟航（朱孟依次子）主导珠江投资期间，系统性隐瞒债务风险。

五、整合自救与仍在运营的迹象

家族内部整合：

• 2025年11月，合生创展启动全面合并珠光集团的计划，率先将所有地产项目移交给合生创展。

• 合生创展已派遣专业团队接管珠光集团旗下核心项目，包括海珠区沥滘村改造项目、天河区珠光金融城壹号及白云区珠光云山壹号。

• 合生创展与珠江投资也进行了重组调整，两家公司一起成立了一个架构。

仍在交付的项目：

• 2026年，合生珠江广州区域计划交付超6500套住宅及公寓，包括合生中央城、珠江天郦、铂世湾、珠江壹城等多个项目。

• 合生中央城片区内约1000平方米的少年宫已经招商完成，拟于2026年3月底竣备；湖南师范大学附属黄埔实验学校北校区拟定2026年9月开学。

商业板块相对稳健：

• 合生商业作为合生创展的战略支柱业务，提供稳定的现金流与利润支撑。

• 北京朝阳合生汇以近85亿元销售额、超4100万人次客流稳居北京热门购物中心TOP1；上海五角场合生汇销售额突破66亿元。

• 合生商业正在拓展轻资产合作，业务拓展至济南、石家庄、合肥等二线城市。

六、总结

合生系三家公司确实都陷入了严重的债务危机和经营困境，可以说是"集体溃败"：

1. 珠江投资：31.42亿元债务逾期，涉及大量司法诉讼，实控人朱伟航被监管问责。

2. 合生创展：营收腰斩，亏损17.32亿港元，触发93亿港元交叉违约。

3. 珠光集团：负债301亿港元，连续三年亏损，员工欠薪4个月以上。

尚未完全"覆没"：

• 朱氏家族正在通过内部整合抱团取暖，合生创展接管珠光集团核心项目。

• 部分项目仍在交付和运营，2026年计划交付超6500套住宅。

• 商业板块表现相对稳健，合生汇品牌在一线城市保持竞争力。

行业警示：合生系的危机折射出中国房地产行业从"高杠杆、高周转"向"低负债、高质量"转型的深刻阵痛，也暴露了旧改模式的高杠杆风险和管理缺陷。朱氏家族能否凭借此次整合"穿越周期"，尚待市场检验。