万科21家子公司被限高

近日，万科旗下21家子公司及公司负责人被限制高消费，是当前万科集团深陷债务危机和流动性困境的一个具体而直接的司法表现。这并非孤立事件，而是其母公司——万科企业股份有限公司——在房地产行业深度调整期，因“高杠杆、高周转”模式难以为继，导致系统性风险爆发的连锁反应之一。

涉及的21家公司为：成都中万怡兴置业有限公司、石家庄万科文泽房地产开发有限公司、青岛万科置业有限公司、北京万沣房地产开发有限公司、武汉金色万耀房地产开发有限公司、四川万科眉州置业有限公司、四川万崇置业有限公司、成都万海锦新置业有限公司、成都盛世经纬房地产有限公司、大连奥泰置业有限公司、北京歌恒厚德住房租赁有限公司、新疆美好乾德房地产开发有限公司、洛阳尊和置业有限公司、济南恒伟置业有限公司、太原万昌德房地产开发有限公司、北京万沣房地产开发有限公司、北京万筑国青房地产有限公司、北京国万置业有限公司、重庆万招置业有限公司、重庆万拓置业有限公司、杭州富云置业有限公司

一、 子公司“限高”现状：司法风险密集暴露

根据公开的法院公告及企业信息，近期被采取限制消费措施的万科子公司遍布全国多个城市，例如：

• 郑州万科南城房地产开发有限公司：于2026年1月23日被郑州市金水区法院发布限制消费令，其法定代表人王朝东一同被限制。

• 沈阳万科富华房地产开发有限公司：于2026年1月27日新增限制消费令信息。

• 长春万科京诚房地产开发有限公司：已于2025年10月28日被限制高消费。

• 四川万科眉州置业有限公司：不仅被限制高消费，还被列为失信被执行人。

“限制消费令”的法律后果极为严厉。被限制的主体（包括公司及其法定代表人、主要负责人等）将被禁止乘坐飞机、高铁一等座、列车软卧；不得在星级以上酒店、高尔夫球场等场所消费；不得购买不动产、非经营必需车辆；子女不得就读高收费私立学校等。这不仅严重影响相关负责人的个人生活和商务活动，更对公司的商业信誉、银行融资、项目合作等造成毁灭性打击。

二、 危机根源：万科集团的财务与债务困境

子公司频繁被“限高”，根源在于母公司层面已出现严重的流动性枯竭和资不抵债风险。

1. 惊人的债务规模与错配：截至2025年三季度末，万科有息负债总额高达3629.3亿元，其中一年内到期的短期债务达1514亿元。然而，集团账面货币资金仅656.8亿元，且其中超过90%沉淀在项目子公司，受预售资金监管限制，无法调动至母公司用于偿债。母公司层面货币资金更是骤降至不足9亿元，现金短债比低至0.43，存在超过900亿元的资金缺口。

2. 创纪录的巨额亏损：万科2025年度业绩预告显示，预计归属于上市公司股东的净利润亏损约820亿元，较2024年亏损494.78亿元进一步扩大。2024-2025年累计亏损达1314.8亿元，创下A股房企历史之最，其亏损额已远超公司当前总市值。亏损主因包括：高价地项目结算导致毛利大幅减少、业务风险敞口升高新增巨额减值计提、以及资产处置价格低于账面价值等。

3. 公开市场债务濒临违约：2025年12月，万科两笔合计57亿元的中期票据（“22万科MTN004”和“22万科MTN005”）展期方案一度未获通过，将公司推向公开违约边缘。国际评级机构惠誉、标普已将其评级下调至“CCC-”甚至“SD”（选择性违约）级别。

三、 自救努力：“输血”续命与“造血”转型

为应对危机，万科在国资大股东支持下展开了一系列自救。

1. 债务展期取得关键突破：2026年1月，通过提供“40%现金即时兑付 + 60%本金展期一年 + 项目应收款质押增信”的组合方案，万科成功推动了“21万科02”、“22万科MTN004”等三笔合计68亿元债券的展期，暂时避免了公开市场违约。这为其赢得了宝贵的喘息时间。

2. 大股东深铁集团持续“输血”：作为第一大股东，深圳市地铁集团自2025年以来已累计向万科提供超过300亿元的股东借款，借款利率低至2.34%。2026年1月，深铁再次追加不超过23.6亿元借款，专项用于兑付已展期债券的首期付款。

3. 经营层面“保交付”与业务聚焦：2025年，万科保质交付房屋11.7万套，以维持最基本的经营性现金流和市场信心。同时，公司退出冰雪、养猪等非主业亏损业务，聚焦住宅开发、物业服务和租赁公寓三大板块，试图向“轻资产城市综合运营商”转型。

四、 行业背景与政策环境

万科危机是房地产行业旧模式崩塌的缩影。自2020年“三条红线”政策出台，行业持续深度调整，销售与价格大幅回落。2026年政策定调为“着力稳定房地产市场”，住建部明确将有序搭建房地产开发、融资、销售等基础性制度，并发挥房地产融资“白名单”制度作用。这为行业风险化解提供了政策框架，但同时也强调以“市场化方式”处理债务，意味着政府无条件兜底的时代已经过去。

五、 总结：危机远未结束，转型道阻且长

尽管债务展期和大股东输血暂时避免了“硬着陆”，但万科的危机远未解除。

• “输血”难解根本：深铁自身也已出现亏损，其支持能力并非无限。借款只能缓解短期流动性，无法弥补销售端“造血能力”衰竭的根本问题。

• 核心在于销售回暖：专家指出，万科命运的关键在于2026年月均销售额能否显著回升至200亿元以上，以覆盖庞大的偿债需求，但目前月均仅100亿元左右，差距巨大。

• 或需系统性债务重组：有市场消息称，万科正在官方指导下制定整体债务重组计划。参考融创、碧桂园等房企的化债路径，不排除未来万科需要通过“债转股”、债务打折等更彻底的方式，在国资主导下进行资产负债表的重塑。

总而言之，21家子公司被限制高消费，是万科这座昔日行业“大厦”出现结构性裂缝的清晰信号。它标志着以万科为代表的“高杠杆、高周转”房地产旧发展模式已彻底走入死胡同。万科能否穿越这场寒冬，不仅取决于其自身的“断臂求生”与模式转型，更取决于中国房地产市场能否真正实现“软着陆”并构建起健康发展的新模式。