大栅栏百年名宅陷“无主”困局？“我们已经等了40年......”

导 读

“问北京”栏目2024年初曾报道：北京市西城区石头胡同61号院——清代京剧名家余三胜故居，因产权归属不清、长年缺乏维护，百年古建在暴雨中局部坍塌，院内十余户居民的居住安全令人担忧，报道引发广泛关注。时隔两年，在北京全面推进老城保护与更新的背景下，这处兼具名人故居、历史建筑与居民住宅三重属性的院落，产权“死结”能否解开？居民安居与古建保全的双重诉求，能否出现转机？

名人故居成危房 产权“死结”困居民

在北京市西城区石头胡同深处，一座看似寻常的院落门楣旁，标注着“北京市历史建筑”的铭牌。这里是清代“京剧三鼎甲”之一、老生余三胜的故居——61号院。然而，历史建筑的标识没能阻挡其日渐破败的脚步，由于产权归属长期不明，这座百年老宅在缺乏维护中不断老化，安全隐患日益凸显。

石头胡同61号院/记者摄

此前报道链接：

居民们回忆说，上世纪70年代，这处院落被分配给当时的北京京剧团、北方昆曲剧院和北京市劳动人民文化宫三家单位的职工居住。但房屋始终未能完成确权，导致日常维护责任模糊，修缮工作难以推进。

“这是余三胜的故居，他建的房子。”院内老住户张阿姨和邻居说，“1970年左右搬过来，从小孩住到变成老太太了。”

像张阿姨一样，许多居民在此居住已超过半个世纪。他们眼看建筑一点点衰败，却无力改变。刘大爷指着自家房顶无奈地说：“这顶子都完蛋了，这砖都是最早的，我们家这根横梁整个全烂没了。”

院内横梁修补过的痕迹/记者摄

2021年5月，61号院被正式列为“北京市历史建筑”，但保护困境并未因此得到化解。产权不清这个老问题，依然横亘在历史建筑保护和居民生活改善之间。

2023年夏季的暴雨，让本就破败的61号院险情加剧。院内木结构严重风化，连廊破损，部分墙体在暴雨中发生坍塌。由于产权归属不清，居住在内的承租居民在面临险情时求助无门。

回忆起墙体倒塌时的情景，刘大爷仍心有余悸：“轰的一声，全塌了，后头他们家那个后墙先倒的，哗啦，整个地就倒后边了。”

院内后墙曾在暴雨中坍塌/记者摄

居民们普遍面临“两难”处境。张阿姨道出了大家的困惑：“确权到底归谁管？归完我们该交房钱交房钱，该怎么处理怎么处理。你该腾退的话，你没有房本，你不确权人家也不让你走。我们交房钱，你该修理修理。”

当时，为厘清61号院的产权归属，“问北京”记者根据职工所属单位，先后联系了北京京剧院、北方昆曲剧院及北京市劳动人民文化宫三家相关单位，并咨询了属地街道与不动产登记中心，但均未获得明确答复。

《北京历史文化名城保护条例》第七条规定，历史建筑保护的规划管理工作由规划和自然资源主管部门负责。当时，记者联系到北京市规自委西城分局历史文化名城科，工作人员表示：“确权的问题还是得居住的居民跟产权单位之间协商，因为我们也没有权利认定这个房子是谁的。我们也在尽量与街道沟通，推动下一步工作，但产权人的认定才是解决问题的根源。”

四十年产权迷局

随着北京老城保护与更新工作的推进，相关配套政策正逐步完善。2025年6月，北京市住建委印发《居住小区类历史建筑修缮技术导则（试行）》，明确“修旧如故，安全宜居”原则。这份新规能否为61号院这类仍居住着多户居民的历史建筑，找到兼顾保护与生活的可行路径？

1月9日，寒风之中，“问北京”记者再次走进石头胡同61号院。眼前的老屋显得愈发萧瑟，横梁残损、墙面开裂、后墙坍塌，一切都仿佛凝固在了两年前的景象里。

石头胡同61号院内/记者摄

石头胡同居民赵先生告诉“问北京”记者，在过去的两年里，他为厘清产权脉络，翻阅旧电话簿、赴档案馆调阅原始登记、依法申请信息公开、走访相关单位，并将分散的历史信息一一串联起来，逐渐拼凑出这座院落产权变迁的轨迹。

一份2009年从北京市文化局抄录的信息显示，该院落产权最早登记于1951年。赵先生介绍：“1951年登记的是余姚淑敏，我们分析因为这个院是余三胜故居，余姚淑敏姓余嘛，我们推测也是余家的人。”

居民从北京市文化局抄录的信息/记者摄

至1957年，业主变更为北京市艺术企业公司。赵先生补充说：“1957年应该是被这家公司买下了，相关文件可以支撑这个变化。”

然而，这家公司仅存续两年便被当时的北京市文化局撤销。

居民查询到当时的相关文件记录/记者摄

此后，院子被多家文艺单位接续使用。赵先生根据查证资料介绍：“1959年前后，是门头沟评剧团使用，我去民俗博物馆、相关的图书馆查到，当时地址为石头胡同26号。1960年，上海越剧院支援北京，一批骨干曾驻扎于此。1961年，划给了河北梆子剧团。”

1971年，河北梆子剧团迁离，该院落由三家文艺单位的职工家庭接续使用，居住至今。

居民留存的工作证/记者摄

“1971年，河北梆子剧团更名为北京河北梆子剧团，搬到了和平门那边。”赵先生说，“也就在同一年，现在的住户住了进来，时间脉络上是衔接的”。

根据查证的档案线索，赵先生认为，产权责任方正逐渐清晰，当年的北京市艺术企业公司隶属于原北京市文化局，也就是如今的北京市文旅局。

“这家公司是当时北京市文化局的下属单位。我查到了当初设立公司、关停公司的文件。”赵先生说。当被问及文件是否足以认定产权归属时，他解释道：“公司最终被北京市文化局注销，但资料中未明确产权划转给谁。通常来说，谁注销谁负责管理。据此判断，原文旅局作为主管单位，现在的文旅局应承接其名下房产。”

多部门联动厘清责任

“问北京”记者与居民先后联系了三家单位。

北京京剧院工作人员证实，几家单位已进行过多轮商讨。“我们已开过好几次会，”这名工作人员表示，“会上我也说明了情况。只要有一个确定的结论，明确需要具体做什么、下发什么任务，我们肯定会全力以赴”。

北京市劳动人民文化宫的工作人员 则表示，因年代久远、档案难寻，目前尚无法提供解决方案。“我们目前确实没有（解决方案），需要查阅历史档案。毕竟这是几十年前的事，现在的当事人也不太清楚了。”

北方昆曲剧院的电话始终无人接听。“问北京”记者转而联系了居民刘大爷，他的父亲曾是北方昆曲剧院的职工。由于家中后墙完全坍塌，刘大爷已无法居住。他表示，自己曾多次联系父亲的原单位，但未获明确答复。

“联系了得有100回了，”刘大爷说，“他们说这房子不是单属于他们单位的。后来我问他们，我们这房子的房费以前是交给北昆的，他们又说现在不管这个。我们都70多岁了，这问题还没给解决！”

石头胡同61号院/记者摄

针对上述问题，“问北京”记者向北京市文化和旅游局进行核实。市文旅局高度重视，立即调阅历史档案并组织专题研究，于1月15日召集北京京剧院、北方昆曲剧院及局综合事务中心相关负责同志，在北京市规划和自然资源委员会西城分局召开专题会。

会上，各单位对石头胡同61号院房屋长期存在的问题进行了梳理，对目前居住在此的16户住户情况及历史档案记录进行了复原。经核实，其中北京京剧院(1 户）和北方昆曲剧院（2户）都存在老职工曾居住于此的情况，按照会议提出的“谁居住，谁修缮”的原则，北京京剧院和北方昆曲剧院拟对上述3户曾居住于此的职工房屋进行修缮。

市文旅局相关负责人也表示，由于石头胡同61号院为历史建筑，修缮工作将按照规自部门相关规定和标准开展，北京京剧院和北方昆曲剧院也表态，将坚决按照北京市文化和旅游局的要求，积极配合属地相关部门，解决居民的急难愁盼问题。同时，针对该院落涉及到的很多历史遗留问题，请规自部门积极协调相关单位和部门持续推进，市文旅局将督促北京京剧院和北方昆曲剧院积极配合做好善后工作。

居民赵先生表示，自上世纪80年代起，院内住户便开始寻求厘清61号院的产权归属，但问题至今悬而未决。近年来，随着历史建筑保护日益受到重视，居民们希望借此契机推动问题解决。

“我们已经等了40年，到现在仍没解决。”赵先生说，“近几年国家提倡保护历史建筑，我们这个院子也挂牌成了北京市历史建筑。我们居民查了很多资料，发现院子历史特别丰富。一方面我们希望保护好这个院子，另一方面也迫切需要改善我们极差的居住条件。现在很多房子已经是危房，住着也不安心。最终是希望产权能确权，解决这个民生问题”。

确权工作正在推进

针对石头胡同61号院的产权归属与保护责任问题，北京市规自委西城分局依据档案记录与相关工作进展，给出详细说明。

石头胡同61号院位于大栅栏历史文化街区，被公布为北京市第三批历史建筑，戏曲名家余三胜曾在此居住。上世纪70—90年代，北京京剧院、北方昆曲剧院、北京市劳动人民文化宫职工和家属被安排在此院居住并缴纳租金。近年来，上述单位已不再收取租金和修缮房屋。

根据北京市公安局大栅栏派出所出具的证明，该院落新地址门牌为石头胡同61号，旧门牌为石头胡同26号。

根据不动产相关历史档案，石头胡同26号最早在1957年，业主由余姚淑敏变更为北京市艺术企业公司，该公司为原北京市文化局1956年报原北京市人民委员会办公厅批准成立，目前已不存在。根据第二次全国土地调查档案，留存有2000年原北京市文化局盖章文件，明确石头胡同61号为北京市文化局所有。

2018年，依据《北京市机构改革实施方案》，北京市文化局、北京市旅游发展委员会职责整合，组建北京市文化和旅游局。

根据《北京历史文化名城保护条例》第三十三条，历史建筑的所有权人为保护责任人，所有权人下落不明或者权属不明的，使用人为保护责任人。第三十八条，所有权人、使用人应当对历史建筑履行日常维护和修缮的责任。

自收到居民反馈后，分局高度重视，认真细致查阅了相关历史档案，多次组织现场踏勘并组织市文旅局等相关单位协调会商，会议明确，一是产权手续办理前，属地街道和区房管局需密切跟踪院落情况，确保房屋及居民安全；二是市文旅局梳理历史档案核实产权，并按照《条例》履行历史建筑保护责任人的相关责任。分局多次致电告知居民也可依据《条例》自主申请历史建筑修缮，两次致函市文旅局告知相关情况。

分局与区检察院建立常态联系机制，借助检察力量推动石头胡同61号历史建筑产权线索梳理，一是了解居民历史房屋分配使用情况；二是多次赴市档案馆等单位进行档案查询，共同梳理北京市文旅局、北京市艺术企业、北京京剧院、北方昆曲剧院、北京市劳动人民文化宫等相关材料并形成清晰线索。据此，分局执法部门已约谈北京京剧院、北方昆曲剧院、北京市劳动人民文化宫三家使用单位，督促其承担历史建筑维护修缮的责任。

下一步，分局将在督促所有权人和使用人履行历史建筑保护修缮职责的基础上，积极研究协调该项目保护修缮的财政支持路径。

针对此事进展，“问北京”记者也联系了西城区检察院公益诉讼部。承办检察官表示，目前，检察机关正依据相关法律法规，积极推动这栋历史建筑的确权工作。但由于案件正在办理过程中，具体情况暂不便对外披露；待产权梳理取得阶段性进展后，将适时向媒体介绍相关情况。

从暴雨中局部坍塌，到产权脉络艰难厘清，石头胡同61号院的困局，折射出历史建筑在现实中的普遍遭遇。两年来，居民自发查档、部门介入协调、检察力量推动，多方努力让这个“死结”开始松动。确权虽未落定，但保护与修缮的路径正逐渐清晰。老城的温度，在砖瓦更在人心，在院落更在民生。

事件后续，“问北京”将持续关注。

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记者丨亓玥 编辑丨亓玥

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