当初说政策没用，现在北京二手房涨幅18%、14%遍地都是

12月24日北京楼市新政出台以来，很多人当时都说政策没用，可一个月过去了，北京二手房涨价已经不是个别现象。我早在节目里就说过，今年10月、11月、12月房价下跌是不正常的，而且12月反复强调，留给买房人的最佳时间窗口不会太长。

现在我说的涨价，当然不是凭情绪判断，而是已经体现在网签记录里的真实数据变化，绝非凭空估算。上帝东里一套73.6㎡的三居室，2026年1月成交价730万，成交单价99000元，比上一套同类型成交房源的665万，价格抬升了9%；来广营北路1号院一套57㎡的两居室，成交价530万，比上一套的450万，涨幅达到18%；中海紫玉公馆92㎡的两居室卖到了1100万，此前同类产品为885万，上涨14%。

类似的价格变化在不同板块都出现了：金玉华府一期64㎡户型，从210万涨到240万，涨幅14%；滨玉华府三期80㎡两居室，从371万涨到381万，上涨3%；橡树湾一期89㎡两居室，从710万涨到722万，上涨2%；光安悦府86㎡两居室，从416万涨到446万，上涨7%；上天期108㎡三居室，从722万涨到731万，上涨约1%；中央帝景161㎡户型，从1216万涨到1250万，上涨3%；华旺一城136㎡三居室，从715万涨到770万，上涨7%。

如果只是一两套房子成交价偏高，我们可以说是偶然，但不同区域、不同地段、不同面积、不同小区，都出现了后一套房源比前一套连续成交涨价的情况，这种价格变化就具备了趋势性意义。

这些涨价房源的共同点非常明确：地段成熟、社区稳定，户型符合主流家庭居住需求，要么带有优质配套属性，要么是改善型主力产品，都是北京产业居住地图里典型的优质房源。这一轮价格上调，背后有大量业主将房源由售转租的背景，也体现出市场恢复初期，资金择优选择、集中入场的明显特征。

本轮新政的核心作用是降低购房门槛，叠加信贷环境的边际改善，原本处于观望状态的改善型家庭、刚需家庭，现在都具备了入场条件。市场上涨初期分布并不均匀，只是部分小区率先涨价，但未来，北京那些更保值、流动性更强、生活配套更成熟的社区，大概率会出现大面积上涨的情况。

当前的市场格局十分清晰：优质小区、优质房源被快速去化，议价空间收窄，个别优质户型重新获得溢价能力。市场反转期往往都是这样，先从点状上涨开始，接下来很可能迎来全面上涨。如果你真的有买房意愿，现在真的要出来实地看房、了解市场了，北京楼市最坚实的底部区域，已经开始悄悄启动。