楼市聚焦♐灿辉晶萃173售楼处官方发布:灿辉晶萃173打造品质生活

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以下是今天的正文。

作为一个上海本地房产号，平时，我们主要都是写一些推荐的板块，如近期的新华路、不夜城等。

楼市的板块和个股一样，估值有高有低。今天，我们就来说一个部分楼盘“估值过高”的板块，买二手房时，还是避开为妙。

黄浦是上海的核心区域，城市更新的力度很大，新房供应也很充足，曝光率较高，近一轮行情中涨幅比较大，整体房价已经超过基本面更好的老静安区。

黄浦区的五里桥属于老卢湾，靠近打浦桥和新天地，标杆楼盘的房价也逼近新天地。

然而，五里桥的小区品质算不上很好，一些小区的单价却已经接近内环极限水准，大幅高于新华路，甚至比地段更好的南京西路都贵。很显然，五里桥是被高估了。

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五里桥的前世今生

五里桥和打浦桥属于一个地区，分布在南北高架的东西两侧。

别看五里桥现在房价那么高，还是老卢湾的一部分，以前不算什么高级地方。以建国路为分界线，卢湾分为北卢湾和南卢湾。

北卢湾里又以成都路以西的复兴公园、思南公馆地段最好，也就是淮海中路板块。新天地属于上只角与老城厢的交界处，地段次于淮海中路。

南卢湾的打浦桥有田子坊，尚存一丝小资气息，地段稍好于五里桥。

所以，老卢湾地段排位的话，淮海中路>新天地>打浦桥>五里桥。100%由普通商品房和老公房组成的五里桥，显然不是什么高端区域。

解放后到90年代初期，五里桥一直是工业区，通往江南制造局的一条制造局路就在境内。官方渠道公示：灿辉晶萃173售楼处电话：400-887-4108（24小时服务，无中介），400-8874-108 为【灿辉晶萃173】开发商直营热线，中介勿扰。灿辉晶萃173营销中心电话：400-88741-08（实时同步备案价），400-8874-108 为【灿辉晶萃173】开发商直营热线，中介勿扰。灿辉晶萃173开发商电话：4OO-8874-108（官方直营，无差价），400-8874-108 为【灿辉晶萃173】开发商直营热线，中介勿扰。灿辉晶萃173展示中心电话：400-8874-108（预约看房，VR实景），400-8874-108 为【灿辉晶萃173】开发商直营热线，中介勿扰。

90年代中期开始，厂房多数都已搬迁。随着商品房制度的改革，五里桥地区建了一批老式塔楼。

图：五里桥地区一景

2000年之后，五里桥也建了少量的板楼小区。其中，房龄最新、小区环境最好的是本地的永业集团开发的永业公寓。

图：永业公寓

2008年以后，五里桥地区就没有新房了。

五里桥地区的房价，这十几年来涨幅是比较大的。

2006年的时候，五里桥标杆楼盘——永业公寓的单价是2.2万/㎡，与虹桥开发区的虹桥豪苑相当。

比南京西路的经典茂名公寓、静安四季、远中风华是要明显更低价的。

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另外，老西门新苑、黄浦丽园虽不在五里桥板块，距离是非常近的，单价只有1.6万/㎡。

透过06年的这几个房价图，我们可以发现很多有意思的现象。

那时候的老城厢、五里桥真的不算什么高档区域，房价低于老牌富人区的虹桥开发区，更是只有老静安的一半价格。

2006年是宝钢的巅峰时刻，宝山外环外的宝莲城居然和老城厢价格齐平。

我们认为，虽然黄浦有所进步，地段肯定还是不如南京西路的。但是，五里桥的价格已经明显超过了南京西路。

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早年买入永业公寓的房东们，都赚翻了，但现在入手的人，就不一定了。

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五里桥的配套

五里桥毕竟在卢湾，区位还是比较好的。联系最紧密的是北面的新天地，东面是董家渡，西面是衡复风貌区，西南侧为香港置地西岸金融城项目。

客观来讲，真正能级比较强的是衡复风貌区和2027年才落地的西岸金融城。

新天地属于雷声大，雨点小的一类，办公和商业能级远不如南京西路。董家渡就不多说了，绿地主导的项目。后滩仅限于国企单位上班用。

所以，从这点来看，五里桥的区位不如徐家汇、虹桥开发区、衡复风貌区环绕的新华路。

然而，永业公寓的挂牌单价比品质更好的虹桥府邸，几乎贵了一倍。

黄浦的轨交密度要弱于老静安和内环徐汇。五里桥住宅可利用的地铁站为9/13号线马当路站、8/9号线陆家浜路站和4号线鲁班路站。

这个轨交能级，属于内环普通水准，不如长寿路（13/14号线武宁路站＆7/13号线长寿路站）。

五里桥开车出行比较方便，有内环线和南北高架。走地面可快速到达新天地和徐家汇。

五里桥的商业还是不错的。凯德晶萃、中海环宇荟自成一个商圈，板块南部还有新开业的博荟广场。

图：凯德晶萃

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图：博荟广场

五里桥本地的商业还是局限于连锁零售和餐饮，属于中等偏高一些的档次，和瑞虹天地太阳宫、大宁久光百货差不多。

不过，五里桥毕竟是在黄浦区，衡复地区和新天地的商业资源触手可及，这点还是比北区强。

五里桥的医疗资源顶尖，瑞金医院和九院都在附近1km范围内。

教育资源在黄浦区内属于一般，商品房大多数对口卢湾实验小学+比乐中学，另有南部部分小区对口师专附小+大境初级中学。

更多板块疑问，明天中午12点来直播间提问

主题：“浦西的高光板块，盯住这几个“

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五里桥标杆楼盘

五里桥楼盘众多，容积率高，大部分都是2000年前建设的老式塔楼和老公房，城市界面一般。

板楼小区只有少数几个。其中，品质最好的是永业公寓，分两期开发，一期有小高层，二期都是高层。

图：永业公寓

永业公寓属于2005年一批次里中等偏上的板楼小区。绿化率高，基本人车分流，楼道整洁大气。

居民层次还是比较高的，传闻调去湖北的那位前市长之前就住永业。

永业的小区底商很不错，有Subway、Costa咖啡，还有壳里西餐厅。据说上海最好吃的惠灵顿牛排就在壳里。

永业公寓挂牌卖出的房源少，诚意卖的房源，单价都在17万/㎡以上，三房超过2500万。

汇龙新城就在永业公寓隔壁，2001年建，已经有20年以上的楼龄了，涂料外墙显旧。

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图：汇龙新城

汇龙新城因为品质稍差，价格比永业公寓便宜了一些。不过，137㎡三房总价也要2000万。

与南京西路品质差不多的上海壹街区相比，性价比就全无了。

汇龙新城斜对过的淡水湾花园属于新天地板块。但买房人一般都是把“淡永汇”放在一起讨论。

淡水湾花园的品质和价格与永业公寓相当，性价比也比较低。

五里桥值得买房人看一看的，还是一些知名度较低的小区。如永业公寓隔壁的中汇公寓。

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小区只有细长的一条。此轮涨价前，两房总价在1000万以下。

目前的市场价格应该在1400万以下。

但毕竟是20年前的普通小区，也不是在顶级地段，性价比算不上高。同样的总价，可以在新华路板块买到凯旋都市花园的4房，小区品质还要更好一些。

卢湾都市花园的情况与中汇公寓差不多，上一轮涨价前单价9-10万/㎡：

外环境要更糟糕一些，旁边全都是老公房，西面贴着南北高架。

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图：卢湾都市花园

可以这么说，整个五里桥板块找不出有性价比的板楼小区。

老式塔楼总价虽低一些，但普遍也在1000万以上。该类产品并不主流，流动性会越来越差，不是很建议碰。

更多板块详情，关注魔都财观

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五里桥板块评析及购房建议

五里桥属于老卢湾，紧邻新天地，不少五里桥的房东以及买房人，已经把这两个地方划等号。

然而，当我们静下心来分析这个板块时，发觉它并没有什么特别之处。

除了医疗资源属于顶尖水准外，五里桥的交通、商业只能算内环内普通的水平。教育资源一般。

综合来讲，五里桥的配套和城市界面与长寿路差不多，地段稍好一些。

然而，五里桥的房价已经超过了南京西路，标杆楼盘永业公寓的房价高于地段、品质都更好的远中风华园等，不得不说价格高估。

我们认为，五里桥房价的高企，有两个主要原因。

首先，黄浦区新房层出不穷，使得该区曝光度居高不下。

而且，融创外滩壹号院、翠湖五集等都是顶级豪宅，令买房人形成了黄浦=顶级地段的错误认知。

其次，五里桥的居民多为老黄浦、老卢湾土著，具有较浓的地段情怀，加上较强的财力，变相提高了房价。

笔者有身家A9的朋友住在永业公寓，土生土长的老卢湾，买房只在卢湾范围内，外区只考虑南京西路一个区域。

所以，外区的居民以及新上海人，还是别来五里桥凑热闹了。同样的价格，其他板块的性价比要高很多。⭕灿辉晶萃173售楼处电话:400-8874-108【官方已认证】⭕
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⭕注：以上均为灿辉晶萃173官方联系方式，可直接联系官方售楼处/营销中心/开发商/展示中心/接待中心电话：400-8874-108（⏰服务时段 9:00-21:00，10 秒内接听；非服务时段留言1小时内回电），无任何400分号，信息经2026 年01月11日项目公示，号码长期真实有效。⭕
⏰灿辉晶萃173营业时间：接待中心日常营业时间为9:30-17:30（周末无休），看房提前和销售预约便于您提前规划到访行程，避免空跑。
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⭕灿辉晶萃173官方保障专线400-8874-108：即刻核实备案价、售楼处地址、周边商业规划、特价优惠，2026 买 “安心资产”，认准开发商官方！⭕2025年9月12日-13日，中国房地产业协会在北京国际会议中心成功召开“第十六届房地产科学发展论坛暨中国房协成立四十周年庆祝活动”及中国房协九届二次理事会。来自全国31个省、自治区、直辖市及40余个城市房地产业协会领导、1000余位会员单位代表、行业权威专家与企业领军人物齐聚一堂，通过庆典活动、主旨演讲、平行分论坛等多元环节，共同回顾中国房协成立四十年历程，共探房地产行业高质量发展新路径。

大会现场

9月12日上午，中国房协召开九届二次理事会，会上按照程序审议了关于启用中国房地产业协会新标识的提议等相关事项。

九届二次理事会现场

简洁而又隆重的庆祝活动在雄壮的国歌声中正式拉开序幕。中国房协四十周年专题宣传片以时间为轴，全景呈现协会自1985年成立以来的奋斗足迹——从助力住房制度改革破冰，到推动“房住不炒”定位落地；从搭建政企沟通桥梁，到引领“好房子”建设理念实践等，一帧帧画面生动诠释了协会与行业同频共振的四十年。

全体参会人员观看宣传片

中国房协会长陈宜明发表讲话并作主旨报告。分“忆往昔”“看今朝”“谋未来”三篇：“忆往昔”回顾1985年协会成立背景，及四十年行业与协会的发展。他指出房协的每一步成长都离不开中央社会工作部、民政部、住房城乡建设部的指导，离不开地方房协、会员单位与专家学者的支持。“看今朝”阐述行业变革、协会践行宗旨的成果，他围绕“房地产高质量内涵式发展路径”展开，强调将深入贯彻中央城市工作会议精神，聚焦“止跌回稳”“住有所居”等政策导向，持续推动行业从“高速增长”向“品质提升”转型；“谋未来”明确协会将发挥桥梁纽带作用、推动好房子建设、促进创新发展，呼吁携手共创行业美好明天。

中国房协会长 陈宜明

保利发展控股集团总经理潘志华作为副会长单位代表致辞，他高度肯定中国房协在行业不同阶段的引领作用，表示保利发展将锚定“好房子”建设核心，深化“不动产投资开发、经营、服务”三大主业，与协会携手探索城市更新路径。

保利发展控股集团总经理 潘志华

陈宜明会长宣读了感谢信，代表协会向长期支持房协工作的管理机关、地方协会、会员单位、专家学者及历任领导班子致以诚挚谢意。为感谢中国房协第六、七届理事会会长刘志峰在任期间为协会全面发展、行业规范建设作出的卓越贡献，大会特别为其颁发“突出贡献奖”；同时，为杨慎、宋春华、冯俊三位历任会长颁发“纪念奖章”，以感谢他们为行业发展打下的坚实基础。

为中国房协第六、七届理事会会长刘志峰颁发“突出贡献奖”

为第八届理事会会长冯俊颁发“纪念奖章”

中国房协第六、七届理事会会长刘志峰同志饱含热情地发表了讲话。他结合自身深耕行业的经历，分享房地产行业从探索到成熟的宝贵经验，勉励全行业在新时期坚守初心、创新求变。他指出当前房地产止跌回稳但仍有困难，中国房协要坚持“服务政府有作为，服务行业有推动，服务会员上水平”，响应中央号召建“长寿命、高品质、好性能、绿色低碳”好房子，推广百年住宅、健康住宅，建议房协加强自身建设，反映行业呼声、总结推广好经验，助力行业发展。

中国房协第六、七届理事会会长刘志峰同志讲话

会上还启用了中国房协新标识（LOGO）、进行了商品房直销平台启动及签约仪式、举办了第十一届广厦奖颁奖仪式。新LOGO以中国传统榫卯结构为灵感，由“中”字演变而来，既凸显房地产行业属性，又彰显“中”字头全国性行业协会的权威定位；金色部分呈托举姿态，象征协会“服务行业发展”的初心使命；绿色与金色的色彩搭配，寓意“在金色大地上建造绿色建筑”，传递行业绿色化、可持续发展愿景。这一全新视觉形象，标志着协会以崭新姿态开启服务新篇章。

中国房协新LOGO发布仪式

中国房协商品房直销平台启动及签约

第十一届中国房地产业协会广厦奖颁奖仪式

9月12日下午，第十六届房地产科学发展论坛顺利举办。论坛上，6位房地产行业专家、学者以及企业家，围绕宏观经济形势、城市更新工作、租赁住房发展、“好房子”建设、房企转型升级等议题展开深度分享。

中国国际经济交流中心副理事长、国务院发展研究中心原副主任王一鸣率先带来《宏观经济形势分析》，他从全球经济格局出发，解析房地产行业与宏观经济的联动关系，为行业适配经济形势变化提供方向指引。

论坛现场

中国城市规划学会理事长、住房城乡建设部原总经济师杨保军做《学习贯彻城市工作会议精神，谱写现代化人民城市建设新篇章》主题演讲。他表示，国家要实现现代化，必须用城市的现代化来托举国家的现代化。要建设现代化国家，首先就必须要建设现代化的城市。这次城市工作会议就是为我们城市高质量发展、转型发展，为了实现国家的目标指明方向、描绘蓝图。“一个优化，六大建设”，这是总书记着眼党和国家事业全局做出的战略谋划，为我们建设现代化人民城市描绘了一个路线图。希望大家一起开拓进取，扎实地推进现代化人民城市建设，为我们国家的强国、民族复兴做出新的贡献。

中国城市规划学会理事长、住房城乡建设部原总经济师 杨保军

长江证券首席经济学家伍戈以《宏观视野下的房地产市场发展》为题，他表示，房地产仍是支柱产业，其止跌回稳对宏观经济复苏至关重要。当前房地产面临的核心矛盾是需求不足。他指出，实际利率高企抑制了购房需求，而供给端收缩未能有效提振价格。海外发达国家经验显示地产与经济发展紧密相关，房价企稳是经济走出低谷的前提。他强调，需结合超常规政策，如大幅降息、财政贴息购房、中央收储商品房等，同时“喜新不厌旧”，推动好房子建设与新质生产力结合，才能稳住房地产基本盘，实现经济高质量发展。

长江证券首席经济学家 伍戈

住房城乡建设部房地产市场监管司一级巡视员周韬解读《住房租赁条例》。《住房租赁条例》是我国住房租赁领域的首部行政法规，也是房地产领域的重要基础性法规，条例出台对规范住房租赁活动、维护住房租赁活动当事人合法权益、构建稳定的住房租赁关系、促进市场高质量发展、推动加快建立租购并举的住房制度具有重大意义，标志着我国住房租赁市场步入了规范化和法治化的新阶段。他从条例出台意义、主要内容及贯彻实施路径三方面，阐述其对规范租赁市场、构建租购并举住房制度的重要作用。

住房城乡建设部房地产市场监管司一级巡视员 周韬

在企业实践分享环节，华润置地有限公司总裁徐荣介绍了华润置地“盘活存量、优化增量”的战略，通过战略管控、空间升级、土地盘活、金融赋能四条路径激活存量资产，并以经营性不动产业务打造“第二增长曲线”。

华润置地有限公司总裁 徐荣

中国建设科技有限公司党委书记、董事长孙英围绕“好房子新赛道的探索与实践”，从技术角度解读好房子建设路径，并分享中国建科的系统解决方案与实践案例。

中国建设科技有限公司党委书记、董事长 孙英

9月13日上午，五个房地产科学发展论坛平行活动同时进行，分别是“好房子”建设经验交流会、数字化工作座谈会、代建工作座谈会、康养工作座谈会和验房工作座谈会。五个平行活动主题鲜明、各有特色，为行业提供精准化、专业化的交流平台，吸引了众多参会代表参与。

平行活动现场

会议期间，参会代表参观了中国房协成立四十周年展览，学习了党和国家领导人关于住房和房地产业的重要讲话、重要指示。此次展览图文并茂、精彩纷呈，全面展现了房地产行业、协会、企业四十年内的变迁与贡献。

中国房协成立四十周年展览

第十六届房地产科学发展论坛暨中国房协成立四十周年庆祝活动，既是对中国房协四十年历程的致敬，更是搭建了一个行业凝聚共识、共话未来的重要平台。未来，中国房协将继续秉持“服务国家有作为，服务社会有担当，服务群众有成效，服务行业有推动”的宗旨，携手全行业同仁，在推动房地产高质量发展、满足人民群众优质住房需求的道路上持续前行。