好房子系列报告 | 2025北京「好房子」发展实践（市场&政策篇）

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当前，中国住房市场已告别总量短缺阶段，行业核心议题已转向居住品质的全面提升，“好房子”时代已经到来。2025年，“好房子”首次写入政府工作报告，明确推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，这一要求也成为构建房地产发展新模式的关键抓手。后续中央一系列政策密集出台、持续发力，为行业从规模扩张转向高质量发展指明了清晰方向。

从市场端来看，“房子难卖”与“好房子难求”现象并存。这背后，是行业逻辑的根本性转变，住房价值正从过去的看重面积、区位等基础维度，逐步转向由长期居住体验和综合品质来定义。面对这一趋势，重点房企积极顺应政策导向与市场需求，从产品标准制定、前沿技术应用到服务模式创新，全方位推进“好房子”体系的搭建与落地。

作为长期深耕房地产行业的研究者与见证者，中指研究院近年来一直聚焦“好房子”相关研究。2024年，我们结合行业实践与市场需求，系统提炼出“好房子”应具备安全耐久、健康舒适、绿色低碳、智慧科技、全龄友好、协调美观六大特征。2025年，我们进一步组织业内专家开展项目评审，助力典型案例推广与优秀经验交流。

北京的市场实践向来具有行业风向标意义。其强劲的购买力、多元的改善性需求以及对品质与创新的高标准，使其成为检验与引领“好房子”落地的前沿阵地，并已涌现出一批具备代表性的标杆项目。

基于此，本报告旨在系统梳理北京“好房子”建设的最新进展，从市场特征、政策支持、企业实践与项目案例等多维视角进行分析总结。因报告内容篇幅较长，本报告将摘取部分内容，分上、中、下三篇进行推送，以期为行业呈现一份立足北京、可供行业参考的实践总结。

市场特征

1、高端市场韧性：北京购买力稳居全国前列，总价千万以上新房成交增长

北京千万级以上新房销量稳居全国第二，高端市场韧性凸显。根据中指数据，2025年全国重点城市中，千万级新房销售套数超100套的城市共25个。从整体表现来看，25城新建住宅成交套数同比下降22%，而千万级高端产品仅微降2%，表现显著优于整体市场。其中，北上广深杭五大核心城市千万级新房成交量占25城总量八成左右，北京以7102套的成交规模位居全国第二，千万以上新房成交套数同比增幅达16%，高端改善需求释放撑新房市场。

政策优化为改善性需求释放提供了重要支撑。随着“70/90”及限价政策逐步退出，核心城市高端改善产品供应明显增加。与此同时，近年来限购、限贷持续松绑，有效激活了前期积压的改善性需求，为高端市场注入了流动性。其中，上海作为长三角核心，凭借强大的区域辐射力，持续吸引江浙皖地区高净值人群流入，构成豪宅市场需求的重要来源。而北京作为全国上市公司数量第一的城市，金融、科技、总部经济等产业所集聚的高收入群体，也对高端住宅市场形成支撑。

2、市场总量与结构特征：交易总量保持平稳，二手房占比超八成

市场总量：近三年，北京新房+二手房成交量保持在22万套左右，“十四五”时期年均为22.7万套，与“十三五”持平，每年购房总量整体保持稳定。对比2183万常住人口，每年住房交易量约占人口总量的1%左右。2025年，北京新建住宅+二手住宅合计成交21.5万套/ 2094万平，同比下降5.0%/ 3.8%。其中，全年二手住宅成交17.4万套/ 1592万平，同比微降0.8%/增长0.5%，而新建住宅成交4.0万套/ 502万平方米，同比下降19.7% / 15.1%。二手房成交量占比达81%。

新房市场：2025年，北京新建住宅各月成交量多介于3000-4000套（月均3366套），3月小阳春成交4968套/59.3万平，为年内单月最高，5-6月在供应增加带动下，成交均接近4000套，带动二季度同比正增长。8月新政后，9月北京新房成交量同比转增，但四季度市场再次转弱。各季度北京新建住宅成交套数同比增速分别为-15%/ +10%/ -24%/ -40%。截至年末，北京新建住宅可售面积为890万平米，同比下降7.9%；受下半年销售放缓影响，年末出清周期延长至21.3个月，较上年末延长1.7个月，短期库存去化仍有压力。

二手房市场：2025年，北京二手房市场延续“以价换量”态势。根据中指百城价格指数，2025年北京二手住宅价格下跌7.5%，并在四季度出现“补跌”行情。全年各月二手住宅成交多介于1.2-1.6万套之间（月均14522套），3月在教育需求集中释放带动下，单月成交超1.9万套，9月成交超1.5万套，市场活跃度提升，12月“翘尾”成交1.7万套。各季度同比增速分别为+32%/ +8%/ -3%/ -24%，受高基数影响，2025年四季度同比降幅较大。12月，北京头部中介二手房挂牌量为13.7万套，年末持续回落，业主预期略有修复。房源平均成交周期降至90天，存量房源去化有所加快。

3、产品分化趋势：一二手房总价差扩大，客群出现明显差异

北京新房与二手房在产品面积、总价段上形成明显差异，“卖旧买新“的改善路径面临更高资金门槛。新房产品品质持续升级，套均总价走高，主要面向改善型客群；而二手房则呈现出总价下沉趋势。这种分化使得改善客户“以小换大、以旧换新”的升级链条需要跨越更大的资金缺口，成为影响市场流动性的关键因素。

面积差异：2025年北京新建住宅（不含保障房，下同）成交套均面积为125平米，其中 90-120平米户型最高，达36%。二手住宅套均成交面积为91平米，其中60平米以下占比23%，60-90平米房源占比为40%，刚需特征显著。

总价分化：2025年北京新建住宅套均总价为750万元，同比上涨4%。总价1000万以上成交7102套，同比增长16%。二手住宅在套均面积保持稳定背景下，因价格下降导致套总价回落至416万元，同比下降7%。2025年一二手住宅套均总价价差达到333万元，同比扩大62万。总价300万以下的二手房源成交6.3万套，同比增长13%。

4、典型项目表现：核心区优质资产受追捧

2025年，北京新建商品住宅销售金额TOP10项目销售金额合计589.5亿元，占全市份额23%。和樾望雲、建发·海晏、中建·运河玖院销售额位居前三位。销售额前十项目集中于海淀、朝阳、丰台等区域。8个项目为总价千万以上的豪宅项目，6个项目单价超10万元/平米。TOP10项目精准满足改善性客户需求，大面积、高舒适度的户型成为标配。

优质二手房小区表现验证长期市场价值。2025年北京总价1000万元以上的二手房成交量TOP20小区中，80%集中于朝阳与海淀。朝阳区以明星改善社区为主，项目多位于CBD辐射片区及公园景观资源带，兼具完善配套与居住圈层属性。海淀区则凭借优质教育资源及产业优势，成为家庭改善客群的置业首选。此类已建成10-20年、配套完善的品质社区，体现出高端二手房市场的核心逻辑：核心城区置业需求与优质资源深度绑定，而明星社区的共识效应与圈层属性进一步强化了其流通优势。

政策引领

当前，我国住房市场的主要矛盾已从总量不足转向对更好居住品质的追求。2023年1月，住建部召开全国住房城乡建设工作会议就提出“努力提升品质、建设好房子”。2024年，中央将“好房子”建设纳入房地产发展新模式的核心任务。2025年，“好房子”首次写入政府工作报告，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，体现出行业核心任务从规模扩张向质量提升的根本转变。

1、中央部署：确立方向与底线要求

表：2025年中央重要会议中涉及“好房子”政策的内容

战略定位明确：2025年“好房子”首次写入《政府工作报告》，成为促进需求释放，推动市场止跌回稳的重要抓手，后续多次高层会议均予以强调，形成了统一连贯的政策信号。

技术标准落地：3月，住建部发布国家标准《住宅项目规范》，将“安全、舒适、绿色、智慧”的要求，具体化为层高、隔声、电梯配置等可执行、可验收的硬性指标，为全国住宅质量划定了基准线。

系统协同推进：8月《关于推动城市高质量发展的意见》发布，明确将“好房子”与完整社区、城市更新等统筹考虑。这表明政策导向不仅是建造好单体住宅，更是营造配套完善、服务便捷的居住环境。

长远路径清晰：12月，住建部发布《关于提升住房品质的意见》，设定了面向2030年的发展目标与重点任务，与国家标准共同形成了“国家保基本、地方促提升”的推进体系，为市场提供了稳定的长期预期。

2、地方响应：因地制宜，制定更高、更适配的属地标准

表：重点城市部分住宅设计指标对比

近两年，全国多地陆续出台针对性的高品质住宅设计规划或导则，通过细化标准、因地制宜优化设计、规范建设规则等举措，推动住宅品质迭代升级。地方标准主要呈现出两大特点：

一是关键指标标准升级。多个城市在层高、卧室面积、电梯配置等核心指标上提出了高于国家标准的要求。例如，广州、杭州对配备中央空调的住宅提出了更高的层高指引，上海要求低层住宅预留电梯井道等。这些举措直接提升了住宅的舒适度与便利性。

二是深度结合地方实际，因地制宜。地方标准充分考虑了本地气候、文化与安全需求。例如，广州的标准着重应对湿热多雨气候，强调防潮排水与室外连廊设计；成都则针对地震设防要求，细化了外墙保温系统的安全锚固件规定。

此外，此前多地通过优化计容规则来提高购房者获得感，近期逐步加强对房屋附属空间的管控。近两年，广州、成都等核心城市对建筑设计规划要求、计容规则等进行调整优化，为开发企业提供了更大的发挥空间，有利于打造更为优质、实用性更强的高品质住宅项目。同时，为维护市场平稳，部分城市出台文件对建筑设计规划、计容规则等进行了规范，如成都明确阳台、飘窗以及入户花园等附属空间的水平投影面积不大于该项目住宅计容建筑面积的30%，同时将开敞式电梯前室、外廊、空腔、镂空、花池等此前未纳入统计的空间纳入计算范畴。明确计容规则，可以让附属空间的管控更严谨，避免市场通过提升得房率的方式无序竞争，降低对在售项目的干扰，平稳提升整体住房品质。

3、北京实践：以规则创新，引导品质提升

2024年11月，‌北京市规划自然资源委‌印发《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》，《导则》包括总则、住区规划、建筑品质、运营维护四部分，为北京商品住宅设计树立了总体原则和方向，其核心思想是“以人为本”和“品质提升”，主要内容概括为四个方面：

继《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》发布之后，2025年2月，北京市规划自然资源委印发《北京市平原多点地区"好房子"规划管理相关技术要点（试行）》，前者侧重住宅设计的技术指引，后者聚焦规划管理的操作细则，二者相互衔接、互为补充，共同构成北京市推动“好房子”建设的完整政策体系。

《技术要点》适用于平原多点地区（顺义区、大兴区、昌平区、房山区及亦庄新城），城市副中心（通州区）可参照执行。平原多点地区是因地制宜发展新质生产力的新动力源，是全市高质量发展的新增长极，目前土地供应量约占全市的60%，空间资源和政策资源比较充足，具备率先开展试点示范的基础条件，其建设经验后续可逐步推广至其他区域。

《技术要点》围绕计容规则优化、公共服务补强、空间布局提升等重点环节，系统提出8项举措，旨在引导建设更符合民生期待、更契合区域发展需求的高品质住宅，为“好房子”建设落地提供清晰、可操作的实施路径。主要内容概括为以下几点：

计容规则优化：针对住宅阳台、架空层、风雨连廊及居住空间设计等环节，明确了具体实施细则，并优化相关容积率计算方式，有效提升实际使用面积。尤其在阳台设计上，政策允许按需设置封闭或开敞阳台，突破北方地区惯常的全封闭做法，促进室内外空间交互融合。

公共服务补强：鼓励结合小区入口、入户大堂，或依托沿街、街角首层空间配建邻里共享公共空间，补充社区基础公共服务功能。同时明确邻里共享公共空间配建标准为700平方米/千户，且该部分建筑面积不计入容积率。

空间布局提升：提出对居住用地建筑高度实施局部弹性上浮管控，支持开发商结合地块条件与景观资源灵活布局。例如在核心景观区域可适度提高建筑高度以提升观景视野，周边则布置较低楼栋以保障采光通风，从而形成错落有致、层次丰富的空间形态，优化城市整体风貌。

表：《北京市平原多点地区"好房子"规划管理相关技术要点（试行）》

整体来看，《设计导则》与《技术要点》的出台，体现了北京城市规划管理从“一刀切”向“差异化”、从“刚性约束”向“弹性引导”转变的创新思路。两份文件相辅相成、协同发力，既回应了居民对高品质居住环境的迫切期待，也为开发企业打造“好房子”提供了更具针对性和可操作性的实施指引。

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