金山片区，金闽小区挂牌469天，调价13次后成交

“你敢相信吗？

我推荐一套划片到金山小的房子，单价13000多一些，客户竟然跟我说贵了。这套房子还是我把入读金山小，所有房源当中，筛选出最便宜的一套房子。”

一时间，我也不懂该怎么回复他，出自于好奇，我也就点开房源单，查看了金山小的所有房源。目前在售房源459套，单价最低的属金山明星，金山碧水，单价低于13000元的也有一套在售。

可见，作为金山片区，最优质的教育配套的房源，曾经在多数人心中的学区房，现在也只能转变为刚需，甚至大家还不为此买单。

同属于对口金山中学的小区，其中还有金闽小，两所学校同样需要提前三年落户，价格上仍有一定的差异，金山小多数是老旧商品房，金闽小则是安置房。

我今天看到金闽小区的价格，也是被惊讶到了，单价一万出头一些成交，已是该小区，自交付使用以来，历史新低的成交价。

回观2020年，金闽小区明确划片到金闽小学后，成交价格26800元/平米，对比现在11889元/平米，前几年买入的业主，如果看到这个差距，心里是否会不由衷的骂上几句。

今天，一套刚刚成交的房源，给大家做个成交分析。

成交小区：金闽小区三区；

成交时间：2026年1月；

成交数据：产权面积107.67平米，3房2厅，中楼层，简单装修，128万，成交单价11889元/平米。

房源成交分析：

1、这套房子，挂牌时间469天，期间价格调整13次，带看客户超过60余组，成交前的挂牌价格130万，买家只有谈2万成交，从这一组数据当中可以直观看到，卖这套房子的业主，意愿十分的强烈，一直处于调价让价的过程，中介对房子关注度较高，带看量也很大。

2、金闽小区三期，属于安置房，小区共有11栋楼，469户业主，2009年交付使用，物业费较低0.8元/月。小区毗邻在中庚城边上，全部都是低层建筑，顶层为复式楼，底层架空属于车位，但停车仍然比较紧张，总体环境和大多数安置房一样，比较杂乱。

3、小区业主挂牌房源的均价16050元/平米，然而有一部分业主，挂牌单价已经降到12000元左右，还出现落地一楼的房源，挂牌单价10083元/平米。挂牌价格的差距，主要体现在楼层和装修上，必看好房当中，有一套91平米，挂牌139万，单价15275元/平米，目前没有卖出。

4、开篇的时候，我也提到金闽小区三期，在2020年期间，成交的单价26000元左右，5年后的今天，成交单价11000元/平米。刚刚成交的这位业主，我个人认为是正确的决定，金山这个片区当中的拆迁安置房，抛开学区属性，其居住属性已经无法满足当下的业主。

购房建议：

房价分析（2025-2026年）

当前均价：三期A区约19000元/㎡，B区约16784元/㎡，小区整体挂牌均价约17892元/㎡，挂牌均价总体较高，需要抓住重点房源，业主急售等低价房源关注。

价格走势：较2024年下跌约16%，低于金山板块均价约30%，低于鼓楼区非学区房均价约35%，安置房的价格上，优势较为明显。

户型价差：小户型（75-90㎡）：成交均价12000-14000元/㎡，总价105-145万，大户型（120-140㎡）：成交均价10000-13000元/㎡，总价150-170万。特点：面积越大单价越低，大户型性价比更突。

议价空间：当前为买方市场，挂牌房源普遍有5%-10%的议价空间，部分急售房源可谈至15%。

学区价值分析

划片学校：金闽小学，福州市属公办小学，金山片区老牌学校，同时对口金山中学。

学区政策：执行“六年一学位”政策，购房前需确认学位是否被占用。

学区溢价：当前学区属性对房价的拉动作用约10%-15%，较2021年高峰期（30%+）明显下降。

小白观楼市，更多内容可看主页。