2004年借朋友名买经适房，律师助客户20年后成功过户｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2003年底，赵志远获得一套经济适用房购房资格。因资金紧张，他通过同事关系认识了王建国、刘芳夫妇。双方协商一致：由王建国夫妇全额出资，以赵志远名义购买一号房屋，房屋归王建国夫妇所有。

2004年1月10日，赵志远与甲公司签订《商品房买卖合同》，总价22万余元。王建国夫妇支付全部款项（包括首付款、银行贷款10万元及提前还款、契税、维修基金等），并自2004年收房后一直居住至今。

2006年12月25日，双方签署一份《证明》，明确写道：“虽房票名为赵志远，但实际房主是王建国、刘芳。”

2010年，一号房屋取得产权证，登记在赵志远名下，房屋性质为经济适用房。

2019年，王建国夫妇已连续缴纳北京社保满5年，具备购房资格，遂要求赵志远配合过户。赵志远以“当年耽误自己买房”为由拒绝，并称《证明》系“欺诈政府”，不应履行。

王建国夫妇无奈起诉，请求确认借名买房协议有效并办理过户。

裁判结果

法院判决：

✅ 确认王建国、刘芳与赵志远就一号房屋的口头借名买房协议有效；

✅ 赵志远于判决生效后15日内配合将房屋过户至王建国、刘芳名下。

法院说理

借名买房关系真实存在

全部购房款由原告支付；

原告长期居住并承担物业、水电等费用；

所有购房文件原件由原告持有；

双方签署《证明》确认实际权属。

关键：购房合同签订于2008年4月11日前

根据北京市相关政策及司法实践：

2008年4月11日之前签订的经适房购房合同，即使存在借名行为，只要房屋已满5年可上市，可认定借名协议有效。

本案购房合同签订于2004年，完全符合该例外情形。

原告现已具备购房资格，过户无障碍

经住建部门审核，原告家庭已通过购房资格初步检验，具备受让条件。

被告“被耽误买房”非法定抗辩理由

其个人损失与本案合同履行无关，不能对抗原告合法确权请求。

胜诉办案心得

本案是典型的“早期经适房借名买房”纠纷，胜诉关键在于精准把握政策时间节点：

锁定“2008年4月11日”这一生死线

北京高院明确规定，此前签约的经适房借名行为可例外支持。我们第一时间调取原始购房合同，确认签约日期为2004年，奠定胜诉基础。

用《证明》+完整证据链构建“高度盖然性”

除出资、居住、证件保管外，《证明》中“实际房主是王建国、刘芳”的表述，直接印证借名合意，极大增强法官心证。

主动解决“资格”问题

在起诉前协助客户完成购房资格审核，消除法院对“无法过户”的顾虑，确保判决可执行。

预判对方“道德抗辩”

被告强调“自己没房住”，我们提前准备答辩：借名系其自愿，风险自担，不能以事后后悔否定合同效力。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

如有相关问题，欢迎来电咨询。