上海出手收购二手房，房价能稳住还是要跌？

2月2日，支持上海首批收购二手住房用于保障性租赁住房的项目在现场完成签约。作为长期关注政策与市场互动的上班族副业投资者，我第一眼看到这个消息，就在本子的边角画了个圈——这是个挺少见的探索。首批试点选择在静安、浦东、徐汇三地落地，目标很清晰：用收购来的二手小户型房，补充保租房供应。本文仅为个人投资经验分享，不构成投资建议，A股投资有风险，入市需谨慎。

这次的实施主体全部是区属企业，房源重点锁定小户型。浦东这边更偏好2000年前建成、总价低的小户型，静安则看重交通便利、生活配套成熟的房源。我在看浦东这个时间点时，不由得想起我两年前跟踪过的某老小区案例——虽然房子旧，但租赁需求很旺。

收购要求也有区分，浦东提出需要同步购买本区新房，静安则要求置换本区商品房（新品或二手都行），并优先收购置换新房的存量房。这多少让我联想到当年换房时的曲折——新旧房的衔接真不是一句话能解决的，特别是预算卡得紧的时候。

价格方面，浦东强调以市场价或评估价为参考开展收购。我翻过浦东近年的成交曲线图，视觉上能看到一路小幅回落的走势。资金来源则是财政资金、企业自有资金和银行贷款的组合，这种多渠道并行的资金安排，从执行可行性上来说算是扎实。

对于购房者来说，直接好处是少付中介费，这我深有体会——去年卖掉置换房时，光是中介费就让人肉疼。更关键的是，政府收购能打通卖房-买房链条，减少二手房“挂不出去”的尴尬。想起我上次卡在这个链条上，晚上盯盘键盘声都敲得急促。

政府方面呢，一是能直接扩大保租房源供应，满足新市民、青年人更灵活的居住需求；二是促进新房和二手房市场的双通，增加市场活跃度；三是相关税收和土地出让收益的提升；四是收购的房源集中管理，还能和城市更新结合。我翻着相关规划文件时，指尖摸到去年做政策笔记留下的折痕，忽然有种既视感。

企业也会受益——新房销售增加，库存去化速度快，现金流会改善。我记得某开发商在财报会议上说过，现金流改善比利润更能缓解日常运营压力。

关于能否稳住房价，这次试点理论上有利于锁定价格基准，尤其能减轻业主对价格继续下滑的担心。不过是否有实际作用，要看规模。资金量方面，据中指数据，2021-2025年上海二手住宅年均成交近20万套，其中小于70平、总价低于400万的占比很高，在三区满足条件的房源基础很扎实。我用笔在纸质表格上一划，这类比例对资金匹配是挺友好的。

假设三成有本区换房需求，按每套400万计算，资金需求约315亿元，用保障性安居工程资金等来收购是有底气的。房源选择上，静安和徐汇新房总价偏高，二手房中价格适中的小户型占比过半，但置换新房的难度还是不小；浦东的新房总价更易接受，选择空间就大些。这让我想起上次帮朋友分析置换计划时，浦东的选项明显更宽裕。

收购价格上，2023年来上海二手房价持续下跌，到2025年底三区均价较历史高点回落了约三成，这跌幅我自己看都觉得不小。在换房过程中，节省的约10%的中介费和渠道费，本来就可以重新配置到房价谈判中。我有点啰嗦地提醒一句——合理价格才是畅通交易的关键，政府适度高于市场成交价收购，才能真正推动成交链条运转起来。

整体看，这次三区试点如果价格合理、执行到位、规模足够，就有可能在预期层面稳定二手房价格，并为市场的企稳提供支撑。当然，任何政策都是动态调整的过程，作为散户投资者也不能只看眼前一时的利好。

我对着浦东某片区的历史成交图看了好久，作为上班族没那么多时间天天去跑现场，更多是利用晚上复盘的功夫琢磨趋势。我知道不少朋友在换房时也遇到链条卡壳的烦恼——你们觉得，如果自己要做“以旧换新”，会更关注价格还是房源匹配？本文仅为经验分享，不构成投资建议，A股投资有风险，入市需谨慎。