王森一碗水端平，深业上塘双子星要如何定价

文/粤进深 严明会

上个月的早些时候，深业置地总经理房绍业，副总经理王森。

双双出现在深圳龙华简上商务大楼的一场活动仪式上。

去年8月，深业集团联合龙华建设，拿下龙华民治街道A815-0037地块。

他们，是来为这宗地块的项目公司——深圳市深业龙建地产有限公司揭牌的。

这个宗地块，已被命名为上宸华府。

其实在拿下0037地块的几天前，深业集团刚独资拿下了0036地块。

这两宗地块，因为彼此相连，也被形象地称为深业上塘“双子星”。

而0036地块，被叫做上宸瑞府。

1月中旬，上宸瑞府的规划已经率先披露了。

五栋住宅，规划569户。

如今半个多月过去，上宸华府的规划也来了。

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上宸华府建设用地面积1.65万㎡，总建筑面积7.8万㎡。

规定容积率3.1，计容积率面积5.31万㎡。

规划总户数是478户。

也就是说，深业上塘“双子星”的两个地块，共规划了1047户。

整个总平图看下来，上宸华府跟上宸瑞府的差别不大。

不过上宸瑞府因为地块大些，产品形态上更多样、更好一些。

上宸华府规划四栋住宅，均为25层。

分别为1栋一单元，1栋二单元、2栋和3栋。

正门规划在简上路的一侧。

跟上宸瑞府一样，大门进来就是一层的架空绿化休闲。

住宅楼栋，1栋二单元、2栋为一层四户设计；

1栋一单元、3栋则是一层六户的设计。

户型配置上，也基本跟上宸瑞府相同。

只不过上宸瑞府还多了一栋一层三户的“楼王”单位。

其余的四栋，在楼栋的排布和转向上，两者几乎都一样。

产品面积上，还有待进一步的披露，但估计也大差不差。

这就引发了市场的好奇。

既然两者在规划上，都像一个模子刻出来的。

那两个项目，后续将如何定价？

要知道，上宸瑞府和上宸华府，两个地块的拿地价并不一样。

去年的7月30日，深业集团先是以一己之力。

拿下了龙华民治街道A815-0036地块（即上宸瑞府地块）。

当时是底价拿下的，总成交价19.06亿，成交楼面价2.81万/㎡。

几天后的8月8月，一旁的A815-0037宗地（即上宸华府地块）也迎来出让。

深业集团再次到来，还跟龙华建设组成了联合体。

势必拿下两个相邻的地块。

只不过，上宸华府地块杀出了“程交金”。

地块最终经过了47轮的竞价，才被深业集团 龙华建设拿下。

总成交价17.89亿，成交楼面积3.5万/㎡。

致使上宸华府产生了15.12%的溢价。

也就是说，仅拿地价上，上宸华府成交楼面价比上宸瑞府是贵了近7000/㎡的。

所以按道理，上宸华府产品上应该要比上宸瑞府贵些才对。

不过目前从规划上，两者并没有看出太大的区别。

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按照定位，两个地块未来将重点打造龙华片区改善型标杆项目。

这个重任，落在了深业置地副总经理王森的身上。

上宸瑞府的开发主体，为深圳市深业龙兴地产有限公司。

龙兴地产的法定代表人、董事为王森。

上宸华府的开发主体，则是深圳市深业龙建地产有限公司。

龙建地产由深业集团、龙华建设双方各持股60%、40%。

董事长、经理同样为王森。

两个项目的定价后续将如何平衡，是王森不得不考虑的问题。

就产品而言，深业“双子星”优势还是蛮大的。

从网传曝光的户型面积，上宸瑞府92㎡能做到4房。

在深圳龙华市场，甚至可以说，有点卷了。

可对比的，位于龙华梅林关的鹏宸云筑，也是近段时间较火的新规盘。

最小约91㎡可以做到3+1的四房。

还有最近比较卷的龙华红山新澍雅居项目，99㎡四房两卫。

这样看下来，上宸瑞府的四房面积跟鹏宸云筑差不多，比新澍雅居则还要小。

如果仅上塘板块，目前在售的盘有卓越栢奕府、塘城壹号花园、深铁珑境等。

四房面积要100㎡往上。

当然，深业集团这两个双子项目也不是没有缺点。

谈论比较多的，项目就在福龙路的边上。

福龙路往西还有铁路和深圳动车所，噪音是外界比较关注的点。