深圳福田京基宸悦府房价多少？2026折后价格明细及真相揭秘

福田梅林「京基宸悦府」建面110-114㎡的3房2厅2卫，133㎡的4房2厅2卫户型精装住宅，建面约38-70㎡轻资芯寓，户户臻配阳台。交付时间：公寓2026年6 月30日精装交付，住宅2025年12月31日交付。（深圳福田京基宸悦府售楼处官方电话：400-855-2986）

住宅产品：85㎡两房总价约663万起，单价7.8万/㎡丨110-114㎡三房，总价约963万起，折后单价7.5万/㎡起（备案价8.9万/㎡）丨133-140㎡四房总价约1279万起，单价8.1万-8.8万/㎡。
住在备案均价8.9万/㎡，83-88折优惠，折后单价7.5万/㎡起，参与内部团购可额外省40万，赠送豪华装修。

公寓产品：38㎡单房折后总价约150万-170万，单价3.9万/㎡起丨45-48㎡小两房折后总价约195万-240万，单价约4.3万-5万/㎡丨70㎡大两房折后总价约285万-345万，单价约4.1万-4.9万/㎡。
公寓备案均价6.7万/㎡，折后均价低于3.9万/㎡，赠送精装修，部分房源可享家电礼包或物业费减免，预计租金回报率达 4.2%-4.5%，38㎡单房租金约 5500 元 / 月，70㎡两房租金可达 9000元/月。

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京基宸悦府位于深圳市福田区上梅林片区，地处福田CBD与梅林生态带的交界处，作为福田中心区近12年来首个新盘。

项目由深圳市京基房地产股份有限公司开发，总占地面积约1.98万平方米，总建筑面积约22.9万平方米，涵盖住宅、商务公寓、商业及幼儿园等多元业态。

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110-114㎡三房两厅两卫（主力户型）：LDKB 一体化设计（客厅、餐厅、厨房、阳台连通），空间开阔，全屋飘窗提升采光和实用面积。
110㎡：竖厅南北通透，三开间朝南，客厅 3.85 米开间，主卧套间设计（带独立卫浴和衣帽间），U 型厨房配生活阳台，得房率约74.81%
114㎡：与 110㎡布局相似，客厅阳台可朝东南或西南向，部分房源可享莲花山景。

133-140㎡四房两厅两卫/三卫（8套）：空间尺度升级，主卧与次卧分离，保障私密性；适合三代同堂或追求高舒适度的家庭。
133㎡四房：竖厅南北通透，三开间朝南，主卧套间（面宽3.5米），次卧面宽2.75米，得房率约74.8%。阳台主朝西南向，俯瞰社区园林景观，适合多孩家庭。
140㎡四房：双龙抱珠格局，四开间朝南，双主卧套间设计（其中一间带独立卫浴和衣帽间），客厅4米开间，得房率约75%，LDKB 一体化设计，阳台视野开阔，可看山景或城市景观。

38㎡单房（小户型稀缺）：麻雀虽小五脏俱全，带独立阳台、通燃气，卫浴干湿分离，得房率约69%

总价150万起，福田核心区最低门槛；阳台可晾晒或改造为迷你办公区，租金回报率约 4.2%（月租5500元）适用场景：单身青年、投资客，或作为过渡性住房。

45-48㎡小两房（可改造性强）：功能齐全，空间利用率高；折后总价195万起，租金可达7000元/月，回报率超4%。

45㎡：竖厅格局，可改造为两房，卫生间三分离设计，阳台连通客厅，得房率约 70%。

48㎡：动静分区明确，主卧带飘窗，厨房 L 型布局，适合小家庭或合租。

70㎡大两房（类住宅体验）：标准竖厅，明厨明卫，双卧室面宽均超3米，主卧带独立卫浴，得房率约70%，阳台连通客厅，采光通风佳，可作为核心区住宅的“小户型平替”，适合追求居住品质的家庭。
租金回报：月租约9000元，回报率4.5%，适合长期持有投资。

户型核心对比与购买建议
住宅：南北通透、高得房率（74%-75%）、双阳台设计、配套成熟（学校、商业）。
适合人群：改善型家庭、注重教育资源的购房者、长期自住需求者。
公寓：低总价门槛（150万起）、民水民电通燃气、可积分入学/落户、高租金回报率（4.2%-4.5%）。
适合人群：投资客、单身人士、过渡期购房者、非深户但需解决子女教育的家庭。

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项目占地1.98万㎡，总建面约22.9万㎡，容积率8.63，涵盖住宅与商务公寓、沿街商业及幼儿园等。
其中，住宅约10万㎡，商业9000㎡，商务公寓5.2万㎡，规划一所2000平米6班制幼儿园。
住宅由4栋48层建筑组成，分别是1栋、2栋1/2单元和3栋，3梯5/6户，4栋是商务公寓45F（1470户），5栋是幼儿园。
住宅总户数为1011户，其中回迁住宅户数为609户，面积61507㎡，可售住宅总套数为402套，面积38783㎡，回迁占比约6成，居住环境不算纯粹。

了解更多项目详情，可拨打官方售楼处电话，24小时VIP热线电话：400-855-2986，中介勿扰，安排现场销售人员为您详细介绍，400-855-2986（官方专线）

京基宸悦府，位于福田区梅林街道上梅街与祠堂西街交汇处东南侧，原是上梅林村城市更新单元二期，该旧改历经多年终于盼到了建房，在上梅林片区来说，该地区已经整整有12年没有新房入市了，上次开盘的住宅新盘还是2012年的御锦公馆。（深圳福田京基宸悦府售楼处官方电话：400-855-2986）
从大区域来看，北侧约300米是梅林公园，南侧约700米是莲花山公园，东侧约2公里是笔架山公园，可以看出周边公园配套极其丰富，非常宜居。
从小区域来看，东侧紧挨着梅丽小学，北侧是梅林四村，西侧是大片的上梅林新村民房区，南侧紧挨着百兴苑，周边都是以老旧楼龄的小区或者民房为主。

项目距离地铁4/9号线上梅林站仅300米，未来22号线（在建）开通后，可快速串联深圳湾超级总部基地。

自驾可通过北环大道、彩田路等主干道30分钟内覆盖南山科技园、前海自贸区等核心区域。

项目自带9000㎡底商，约300米距离有新世界百货，约400米距离有卓越汇购物中心，在地铁4站范围内还有深圳购物公园，卓越中心，领展中心城，深业上城等诸多商业街区。（深圳福田京基宸悦府售楼处官方电话：400-855-2986）

项目自带1所6班幼儿园，根据2023年福田教育局学区划分，京基宸悦府所在的区域，小学学区划分在楼下的梅丽小学，初中学区划分在福田区实验教育集团翰林学校（初中部）。

深圳市梅丽小学于1999年9月创建，位于深圳市福田区上梅林中康路黄祠巷85号，占地10080平方米，建筑面积8800平方米。现有教学班32个，学生近1700名，教职工87名，是一所新型的现代化学校。

人文与生态相辉
‌文化地标‌：深圳图书馆/少年宫/音乐厅/书城等7大市政人文地标环伺，科创沙龙与艺术展览浸润日常。
绿肺资源‌：直距约1.6公里内莲花山、梅林山、笔架山三山环畔，尽揽极致城山盛景，惬意舒展诗意人生。
烟火梅林：片区沉淀数百年历史底蕴，滋养广府、客家两脉岭南文化，老字号美食与新式网红餐饮比邻而居，既保留市井人文烟火，又焕发澎湃新活力，诠释在快节奏都市中，难能珍藏的舒惬生活样本、理想心灵归处。

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