镇江官塘，房价从2015年5000涨到9500，如今价格分化震荡盘整

官塘桥下的古运河，水流声混着附近工地的声响。东边是逐渐成熟的居住区，西边是尚在平整的土地，巨大的规划展板立在路边，描绘着“官塘创新社区”的未来图景。

官塘在镇江人的认知里，经历了一次明显的转向。十年前，它更多是城市南缘的代名词。

五年前，随着大片土地的规划和出让，“新城核心”的概念开始高频出现；而如今，人们谈论这里时，话题重新回到了具体的学校、菜市场和公交班次。生活的具体性，最终覆盖了规划的宏大性。

这里的房价曲线，像一个被缓慢抚平的波浪。从跟随全市大势的温和上涨，到受预期推动的短暂躁动，再到跟随大环境的冷静回调。

01 起步：2015年左右的城郊光景

在大约2015年，镇江楼市的叙事主角还是滨江板块和主城腹地。官塘对于大多数市民而言，是出了官塘桥便感觉有些距离的城南区域。

这里虽有国道和高速穿过，交通便利，但城市界面尚显粗糙，生活配套也远未成型。

当时，板块内的住宅以当地居民的私房和早期的单位宿舍为主，成规模的商品房小区寥寥无几。从全市的房价基底可以推断，当时官塘的房产均价大约在每平方米5000-6000元的水平，甚至可能更低。

这是一个典型的“价格盆地”，吸引的是对总价极度敏感、且工作或生活圈就在附近的极刚需客群。选择这里的家庭，几乎纯粹出于居住成本的考量，对于资产增值，并未抱有多少明确的期望。

02 爬坡：跟随大势与概念萌芽

2016年至2018年，是三四线城市楼市的一轮普遍行情。镇江的房价也从2017年的9049元/平方米，爬升至2018年的9700元/平方米。官塘的房价，在这股大势中被动抬升。

真正的变化发生在预期层面。在此期间，“官塘新城”的规划开始陆续释放，关于这里将成为城市新中心、要引入高新产业和优质公共配套的消息逐渐传开。

嗅觉灵敏的开发商开始进驻拿地，市场上出现了第一批以“官塘”为卖点的新建商品房。

到2018年左右，板块内新建商品房的价格被拉升至7000-8000元/平方米的区间，这与当时镇江全市近万元的均价相比，仍显得克制。

但价差中已经包含了未来规划的溢价。一批看好城市南拓前景的本地改善家庭和投资者，开始将目光投向这里。

03 顶峰：预期催化的短暂高点

2020年至2021年，官塘板块的房价在预期和现实的交错中，达到了阶段性的高点。

一方面，全市房价在2021年达到了9521元/平方米的近期峰值；另一方面，官塘自身的建设如火如荼，道路拓宽，楼盘相继封顶，规划的蓝图似乎正一步步变为可视的工地。

这一时期，板块内部出现了显著分化。核心规划区内的新楼盘，凭借更新的设计、品牌开发商的背书和对未来配套的承诺，价格站稳了8000元/平方米以上，部分优质房源甚至触及9000元/平方米。

而像官塘绿苑这样的安置小区，以及更早建成的老旧社区，价格则在5500-6500元/平方米之间。

市场的情绪是复杂而乐观的，既有对“新城”愿景的坚信，也有对当下生活不便的忍耐。选择在此时以较高价格入场的购房者，支付的对价中，有相当一部分是购买了对不确定未来的信心。

04 转折：预期落空与全局降温

转折的征兆在2022年变得清晰。宏观层面，房地产市场进入深度调整期，镇江的房价也从2021年的9521元/平方米，回落至2022年的9263元/平方米。

微观层面，官塘新城的建设进度慢于许多人的预期，承诺中的大型商业、优质学校等关键配套落地缓慢，板块与成熟城区在生活便利度上的落差迟迟未能缩小。

市场信心开始动摇。二手房挂牌量增加，但成交周期大幅拉长。新房市场的去化速度也明显放缓，开发商开始推出各种优惠。

那些在高峰期购入、尤其是购买了高价楼盘的业主首先感受到压力，他们发现房子的账面价值开始松动。

买家变得极其谨慎，他们不再轻易为“规划”买单，而是反复追问现有的公交线路、买菜是否方便等具体问题。市场的定价逻辑，从“未来能有什么”迅速切换回“现在有什么”。

05 探底：价格回归与价值重估

随后的2023年至2025年，是官塘房价挤掉预期泡沫、向真实居住价值回归的探底过程。

这一调整与全市大势同步且更为深刻：镇江的房价从2023年的8233元/平方米，连续下跌至2025年的6741元/平方米。

官塘板块的调整则更为直观。以官塘绿苑四区为例，其二手房均价从2023年的5665元/平方米，一路波动下行至2025年8月的5216元/平方米，并在2026年初进一步探至4967元/平方米。

其他商品房小区也面临类似境遇，例如远洋香奈城三期，有房源挂牌单价已低至4316元/平方米。

而板块内房龄更新、品质稍好的小区，如“翠园”，价格则能维持在8000-9000元/平方米的区间，显示出较强的抗跌性。

这轮调整清晰地表明，当增长预期退潮，决定房价底线的，最终还是房屋本身的品质和即时的生活配套。

06 当前：2026年初的板块分层现实

进入2026年，官塘板块的市场格局已然分明，价格分层稳定。

市场的基底，是大量的安置房和早期商品房。以官塘绿苑为例，其四区均价为4967元/平方米，三区近期参考成交均价则在4449元/平方米左右。这些小区提供了板块内最低的入住门槛。

市场的中间层，是房龄在5-10年、物业管理尚可的普通商品房小区，价格普遍集中在4500-6000元/平方米的广泛区间。

市场的高层，则是板块内稀缺的、兼具品牌和品质的次新小区或别墅产品，如“翠园”的部分房源，单价仍能保持在9000元/平方米以上。

这些房产的买家，看重的是其超越板块平均水平的特定产品力或资源。

目前，镇江全市的二手房均价在6627元/平方米上下。相比之下，官塘板块整体仍处于价格洼地，但这片洼地反映的，是其在城市实际功能分工中的现有位置。

07 对比：不同时期群体的选择差异

站在2026年回望，在官塘不同的发展阶段做出选择的群体，其资产账本冷暖自知。

在2015年左右市场起步期购入房产的家庭，无论是安置房还是早期商品房，尽管当前单价不高，但考虑到极低的初始成本，其房产基本实现了居住功能的满足。若以自住为目的，他们是平静的。

在2020-2021年市场顶峰期，受新城概念吸引而入场的购房者，处境则较为复杂。尤其是以8000元/平方米以上价格购买了普通商品房的群体，面临显著的账面浮亏。

他们的支付对价中，为“预期”支付的部分，在预期延迟或落空后，成为了直接的资产减值。

如果购房目的是投资，那么这无疑是一次挫折；如果是为了改善自住，那么当下的居住体验与付出的溢价是否匹配，则是他们需要面对的课题。

对于当下的潜在买家而言，市场提供了更为实惠和务实的选择。他们可以用低于顶峰期三成甚至更多的价格，在官塘购买到同样的居住空间。

但同时，他们也彻底摒弃了不切实际的增值幻想，购房决策严格围绕工作地点通勤、子女暂时入学等眼前最迫切的需求展开。买房，重新变回一个纯粹的消费和居住行为。

08 观望：务实主义主导的市场情绪

当前官塘的市场情绪，被一种彻底的务实主义所主导。

对于卖家而言，除了极少数急售的案例愿意大幅让价，多数业主，尤其是早期成本很低的业主，呈现出一种“无为而治”的心态。

他们的挂牌价虽随行就市，但议价空间有限，因为并无强烈的变现动力。市场上有价无市、流动性偏低的现状，他们似乎也能坦然接受。

对于买家来说，“挑剔”和“性价比”是最高原则。他们反复比较官塘板块内部不同小区之间的价差，也会横向对比镇江其他价格相仿的板块，如丹徒或丁卯。

官塘的任何一点利好，比如一条新公交线路的开通，一个社区菜场的运营，其效果都远大于一纸宏大的规划图纸。

他们不再询问“这里未来会不会涨”，而是追问“住在这里，我的日常生活方不方便”。

这种心态，使得任何试图炒作概念的行为都难以奏效，交易在缓慢而务实的价格博弈中艰难推进。

09 结语

傍晚，官塘桥上的车流多了起来，大多是下班归家的人。

路边的烧烤摊开始支起，灯火通明的小超市里，居民拎着刚买的日用品走出。远处工地上塔吊的轮廓渐渐隐入暮色，而近处小区的窗户里，灯光一盏盏亮起。

房价的涨跌曲线，终会变成图表里的一条线段。但对于生活在这里的人们而言，每一天都是具体的：是孩子放学走回家的那条路是否安全，是晚上想买瓶酱油楼下小店是否还开着门。

当宏大叙事退场，日常生活的所有细节便浮现出来，成为衡量家园价值的最终尺度。官塘的故事，或许正是许多城市类似板块的缩影：从梦想照进现实，最后在柴米油盐中，找到了它平静而坚实的位置。