房企松绑“三道红线”，春天是否真的来临？

1月30日，万科发布业绩预告

2025年预计亏损约820亿元

房企有史以来最大亏损出现在2023年，创纪录的是碧桂园，当年亏损1784亿元，其中计提减值823.5亿元、金融资产和财务担保减值损失372.4亿元。

网传“三道红线”不再上报后，包括万科在内的一众房企地产股暴涨

1月29日，地产板块上涨1.8%

1月30日，地产板块下跌1.79%

1月29日，万科A收复5.00元的低价，收盘于5.13元，涨幅高达5.56%

1月30日，万科A失守5.00元，收盘于4.88元，跌幅4.87%

某乎上有个问题，三道红线是因，还是果？

持“三道红线”是房企和市场崩溃主因的观点如下：

1）如果没有三道红线，房企会自己疗伤，在市场下滑的时候主动去杠杆，用市场去消化房企风险

2）三道红线让恒大率先暴雷，然后是恒二恒三，恒大的暴雷使得市场出现恐慌，加快了暴雷的速度

3）三道红线让红档房企断了融资能力，等于断了房企的外部输血功能，房企没钱运转了，然后加速暴雷

——好像很有道理！

当年三道红线出来的时候，万科还在绿档。

而现在以三道红线的标准去看眼下的万科，即便不是红档，也已经在橙档行列了。

回顾一下三道红线的基本的由来。

2020年8月，央行和住建部设置了对房企融资监管指标体系，其中包括三个核心指标，即为“三道红线”

1）剔除预收款后资产负债率不超过70%

2）净负债率不超过100%

3）现金短债比不低于1

红档房企是三项都占；橙档房企占了两项，有息负债年增速小于5%；黄档房企占了一项，有息负债年增速不超过10%；绿档房企三项都达标，有息负债率年增速上限15%

2022年绿档房企约29家，除了万科在绿档外，同在绿档的还有碧桂园（资产负债率69%，净负债率44%，现金短债比2.10）

黄档中耳熟能详的房企更多

包括金科、雅居乐、宝龙、佳源国际、旭辉、合生创展、路劲

而今，黄档房企中直到现在还没有暴雷和债务重组的疑似不多了。

三道红线出台的本意，其实很清晰，最大限度减少房企大规模融资出现违约后爆发系统性金融风险的可能。

而在出台三道红线后的2021年，楼市创造了历史高点——

时年，新建商品房销售面积16.14亿平米，商品住宅销售面积14.1亿平米；商品房销售额17万亿元，商品住宅销售额15.26万亿元

2021年，房企的平均负债率80.3%，比出台“三道红线”的2020年少了0.4%

2024年，房企的平均负债率再次减少至77.1%

三道红线，让报表虚胖的房企彻底曝光，然后是暴雷，再然后是化债，伴随化债的是瘦身

如果没有当年的三道红线，包括恒大在内的房企可能藏的更深

那么一旦房企资金链断裂，楼市受的伤，不敢想。

现在房企不再要求上报“三道红线”指标，说明房企的财务指标已经开始好转

有爹的靠爹，有朋友的靠朋友，房企总能渡过难关；

2025年房企债务重组规模超1.2万亿。你看，绝大多数房企已经渡过了难关。