上海城中村改造跑出“加速度”，需要“运营前置”思维

“十五五”时期，上海将继续以推进城市更新为抓手，加快城中村改造和旧住房成套改造，促进城市内涵式发展和品质提升。今年政府工作报告提出，上海将深入实施城市更新行动，推动城中村改造提速扩容增效，全面启动整体改造项目，全力做好村居民征收安置。

2025年，上海城中村改造跑出“加速度”，全年启动26个改造项目，其中就包括奉贤区南桥镇贝港村。市人大代表、奉贤区发改委党组书记、主任瞿磊参与了“贝港城中村”的改造更新。他表示，城中村改造并非简单的大拆大建，也不仅仅是物理空间的更新，而是一场涉及城市品质、社会治理、经济功能和人民生活方式的深刻重构。

拥抱“运营前置”思维

“城市内涵式发展，意味着城市发展逻辑的根本转变。”瞿磊表示，对上海而言，从“规模扩张”转向“品质提升”是必然选择，意味着城市发展不再单纯追求物理空间的拓展，而是更注重功能完善、生态宜居、治理高效和人文传承。政府的角色也从“主导建设”转向“统筹服务”，更注重政策引导、资源协调和底线管控。

对于“两旧一村”改造中常被称作“硬骨头”的城中村改造，瞿磊认为，挑战来自“资金与可持续运营”以及“征收安置与社会联结”两个方面。

资金挑战的首要成因，是城中村改造的前期投入巨大，涉及动迁补偿、基础设施重建、公服配套建设等，无不需要大量的资金投入。对于位置相对偏远的郊区项目，很容易出现“成本收益倒挂”。而现有城中村改造项目的资金来源，多依赖政策性银行贷款和企业自有资金，使得融资渠道相对单一。

“更大的挑战在于，项目建成后的长期运营和活力维系，这需要超越传统的地产开发逻辑，转向‘运营前置’思维。”瞿磊建议，城中村改造在规划之初，就应考虑未来的销售型物业去化、产业导入和商业运营等问题，可探索通过前期靠销售、后期靠自持物业经营、资产证券化等方式，实现项目的中长期资金回流与良性循环。

瞿磊

征收安置与社会联结挑战，一方面来自复杂的产权与居民诉求。城中村内土地和房屋大多权属复杂，宅基地、集体土地、无证房产等历史遗留问题较多，居民对政策的期望值也较高。这不仅考验政策制定时的精细程度，更考验基层政府的群众工作能力。

挑战另一原因来自社会网络的维系与重塑。“居民舍不得老街坊们和熟悉的生活场景。”瞿磊在履职调研和日常工作中发现，无论是城中村改造还是旧住房的改造、征收，让居民“搬上楼”只是第一步，更重要的是在新社区中，促进新的社会联结的形成，保留地方的集体记忆和文化认同。

对此，瞿磊建议，城中村改造项目要实现可持续治理，首先要注重商业生态的精准培育，避免商业业态的“地产化”——不能只考虑快速出租出售，而是要耐心进行“社区化”培育，还可有意识地保留部分低成本空间，用于扶持本地特色小店、老字号或创意工坊，留住城市“烟火气”。

避免新城变“卧城”

普陀区红旗村、闵行区许浦村等案例表明，城中村的改造更新不仅是建新房，更是构建产城融合、功能混合的活力社区。

瞿磊表示，以“贝港城中村”项目为例，未来的核心挑战将集中在三个方面：如何在高标准规划下有效控制成本；如何在水岸客厅和现代社区的营造中，活化本土文化，避免同质化；如何为奉贤新城导入真正有活力的商业和产业功能，避免新城变“睡城”或“孤岛”。

贝港村改造更新效果图

结合贝港村的改造经验，瞿磊建议，在城中村改造的规划和建设执行中需聚焦几点问题。

首先，“功能混合”并不等同于简单的功能叠加。新建社区需要仔细推敲产居比例，规划足够的产业空间以吸引就业，譬如设置创新型办公、研发中心等，并匹配恰到好处的商业和服务设施，避免配套过剩或配套不足。

其次是关注公共空间的网络化营造。高质量的公共空间是社区的“客厅”和“黏合剂”。城中村改造后的新建社区，可构建一个连续、便捷、舒适的公共空间网络，将公园绿地、慢行系统、滨水岸线和公共服务设施都串联起来。

“产业是避免新城变‘睡城’的关键。”瞿磊表示，城中村改造应结合区域发展战略，前瞻性地布局和导入适合的产业，并提供高质量、低成本、充满活力的空间载体。他建议，城中村改造项目探索适合中小微企业和创新工坊的“前店后厂”模式，在垂直空间中实现产城融合。

从上海“两旧一村”改造的实践看，让市民全过程、全方位参与是成功的关键因素。一些改造项目通过引入党建联席模式，打破了部门壁垒与条块分割，搭建了一个跨领域的制度化协商平台。

奉贤区在部分街镇试点成立了城市更新工作部，统筹推进“城中村”改造：在项目前期，该类平台可用于各方需求摸底、化解疑虑，以贝港村为例，在改造启动之初就组织召开村民代表大会，全票通过了改造决议；在规划阶段，可以让企业、设计师、居民代表共绘未来发展蓝图，并利用大数据调研工具了解居民对商业、文化要素的需求，及时融入规划案中；在建设期，作为桥梁协调推进堵点问题；在运营期，可转型为社区共治平台。

瞿磊表示，搭建有效沟通平台的本质，是推动城市更新从传统的“工程导向”向“人本导向”和“治理导向”转变。“城中村改造的关键不仅在于建成高品质的建筑和环境，更在于通过全过程的细腻沟通，培育出一个具有高度认同感、归属感和自治活力的新社区。”

原标题：《上海城中村改造跑出“加速度”，需要“运营前置”思维》

栏目主编：张骏

来源：作者：解放日报 舒抒