2025年上海楼市十大特征

2025年，随着上海楼市的市场结构性触底信号日益清晰，上海楼市也呈现出了十大典型特征，今天我们来梳理一下：

第一：上海楼市存量市场特征愈加明显。主要表现为住宅领域二手房交易套数是新房的5倍(2024年是4倍)，这个趋势还在进一步上升，存量房交易主导愈加明显。商办领域出现过剩和坪效下降的情况。

第二：全面分化。新房和二手房分化、新房中区域分化、项目分化，客群分化，房企也进一步分化，市场与保障体系也分化。

第三：800万-1200万成为买房的尴尬价格段。2025年出现一个明显变化是供大于求，成交整体量也在萎缩，考虑到2024年结余的库存，压力会更大。为什么说是尴尬价格段，在改善群体里面属于预算有限的二次改善，这个总价段人群有消费降级的迹象，在市区里面很难找到总价匹配的舒适房源，郊区的房子又看不上，因此，很多通过二手房解决。

第四：1200万-2000万是表现最为优异的价格段。跟2024年相比，供给量、成交量、成交价格均有不同程度的上涨。背后的原因是好房子新规后，新产品的住房实得率明显提升，换句话，现在120平米的住房跟过去140平米的住房实际使用面积差不多。新规后，层高品质，配套更高，因此价格小幅上调，总预算没有增加，实际使用面积没有下降，客户乐意买单。

第五：高端豪宅成交量上升。主要是指5000万以上产品，主要跟供给量大幅增长有关系，但是高端客群过度消耗迹象明显，2025年出现了客群不足的压力。

第六：新房去化窗口期改变。主要集中在二三季度，金九银十规则有点失效了，四季度表现一般；

第七：一二手联动性下降。二者量价分离，价格走势相悖，一二手市场的割裂性这几年越来越明显，二手房跟新房前几年的关联关系已经打破，房票成为强化二者的连通器。

第八：二手房市场出现结构性触底的迹象。二手房租售比主要集中在1.7-1.8，基本快赶上十年期国债的收益率，部分中心区域，地铁口的极小户型产品的租售比可以达到3-3.5%，一旦租售比超过按揭贷款利率，就是价格触底的信号；

第九：非沪籍人士购房占比呈现上升趋势。从客群来看，非沪籍占比上升与上海限购政策逐渐优化有直接关系，同时也看出，上海客群是全国范围内，具备购买力韧性。

第十：住房格局上，市场体系与保障体系双轨制迹象更为清晰。政策持续给予保障体系较大的支持，这使得上海逐渐成为新市民和新青年的友好型城市，但是刚需分流保障体系也十分明显。

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