里程碑！314亿元商业不动产REITs如何撬动市场？

2026年1月29日至30日，上交所集中受理了首批8只商业不动产REITs申报项目，合计募资314.75亿元，标志着中国公募REITs市场正式从基础设施资产拓展至商业不动产领域，实现底层资产类型的历史性扩容。

开局仅1个月，8只商业不动产REITs合计申报募资规模314.75亿元，这件事怎么看？

三大背景

先看三大背景。

背景一

从消费基础设施REITs到商业不动产REITs

商业不动产REITs并非凭空产生，在此之前，已经有消费基础设施REITs登场。

2023年10月，证监会正式将消费基础设施纳入公募REITs试点范围，首批4单项目于2023年10月26日申报，涵盖购物中心（如华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT）、社区商超（嘉实物美消费REIT）和农贸市场（易方达华威农贸市场REIT）等业态。

万得数据显示，截至2026年2月3日，已上市消费基础设施REITs共12只，总发行规模302.58亿元，市场运行平稳，平均近一年换手率超100%，部分项目如华安百联消费REIT、华夏金茂商业REIT自上市以来涨幅超30%，验证了市场化商业资产具备稳定现金流与投资者认可度。

从政策层面讲，消费基础设施REITs所承担的是支持内需、保障民生、稳定消费等任务，审批发行机制也更为复杂，但是，其资产类型（百货商场、购物中心、农贸市场、社区商超、奥特莱斯等）、项目内容及底层资产（青岛万象城、上海又一城），原始权益人（华润、印力、物美、金茂等）与商业不动产REITs一致。

因此，更早启动的消费基础设施REITs完成了商业不动产REITs的试水，商业不动产REITs则是消费基础设施REITs更为商业化的版本。

背景二

《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》

2025年12月31日，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，配套规则同步落地，明确支持核心城市群成熟商业不动产发行REITs，优先央企、地方国企、优质民企与外企项目，覆盖综合体、办公、酒店等业态，突破了消费基础设施“民生属性”限制。8只商业不动产REITs申报是对明确政策、规则的响应。

背景三

中国商业不动产存量规模超40万亿元

商业不动产REITs的推进，基础背景是存量市场的盘活。中国商业不动产存量规模超40万亿元，长期面临流动性差、估值不透明、融资渠道单一的困境。商业不动产REITs的启动，标志着中国REITs市场进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动阶段，推动房企存量资产的盘活，为万亿级存量商业资产提供退出通道。

从逻辑上说，商业不动产的存量问题，需要商业不动产REITs，而推进商业不动产REITs需要试点（前期表现为消费基础设施REITs的试水积累），实操则正好反推。

8只商业不动产REITs特点

2025年12月31日试点公告发布，开局仅1个月即集中受理8只商业不动产REITs，反映了此前试水积累已令监管与市场做足准备。

那么，这8只商业不动产REITs本身具备怎样的特点呢？

多元申请主体

从申请主体看，试点公告中所涉及的企业类型实现了全覆盖。募资结构：央企+地方国企39.08%，民企53.4%，外资7.62%。中金唯品会REIT以74.70 亿元居首，占比23.73%。

民企募资占比53.4%（中金唯品会REIT、国泰海通砂之船REIT、华夏银泰百货REIT）

地方国企募资占比26.76%（华安陆家嘴REIT、汇添富上海地产REIT、华安锦江商业不动产REIT）

央企12.23%（华夏保利发展REIT）

外资7.62%（华夏凯德REIT）

规模呈梯队状

70亿级1只、50亿级1只、40亿级1只、30亿级3只、20亿级1只、10亿级1只，结构兼顾大盘与中小盘供给。预期分派率4.50%~5.21%不等。

中金唯品会商业不动产REIT：74.70亿元

国泰海通砂之船商业不动产REIT：50.64亿元

华夏银泰百货商业不动产REIT：42.79亿元

华夏保利发展商业不动产REIT：38.50亿元

华安陆家嘴商业不动产REIT：35.20亿元

汇添富上海地产商业不动产REIT：32.00亿元

华夏凯德商业不动产REIT：24.00亿元

华安锦江商业不动产REIT：17.03亿元

优质底层资产覆盖

8只商业不动产REITs底层资产覆盖各优质成熟商业不动产类型。

商业零售（奥莱/百货）：3只，募资168.13亿元，占比53.42%。

写字楼：3只，募资95.20亿元，占比30.25%。

酒店：1只，募资17.03亿元，占比5.41%。

商业+办公综合体：1只，募资24.00亿元，占比7.62%。

底层资产

中金唯品会商业不动产REIT：郑州/哈尔滨杉杉奥特莱斯

国泰海通砂之船商业不动产REIT：西安砂之船奥特莱斯

华夏银泰百货商业不动产REIT：杭州银泰百货

华夏保利发展商业不动产REIT：广州保利中心（写字楼）+佛山保利水城（商业）

华安陆家嘴商业不动产REIT：上海鼎保大厦、鼎博大厦（甲级写字楼）

汇添富上海地产商业不动产REIT：上海晶耀前滩T1办公楼

华安锦江商业不动产REIT：18城21座锦江都城酒店

华夏凯德商业不动产REIT：深圳来福士广场（商业+办公综合体）

分布核心城市

一线城市（上海、深圳、广州）5个项目，募资200.40亿元，占比63.67%，聚焦黄浦、前滩、南山、珠江新城等核心板块。

新一线/二线城市（杭州、西安、佛山、郑州、哈尔滨等）3个项目，募资114.35 亿元，占比36.33%，覆盖核心商圈与产业聚集区。

可能发生3件事

本次集中受理8只商业不动产REITs，堪称里程碑事件。

其市场影响大致在3个方面：对房企及地产市场来说，意味着为存量盘活注入新鲜血液；对投资者来说，意味着新的资产配置；对于REITs市场来说，意味着显著的示范效应（强启动信号）。

随着首批申报，后续项目将源源不断，中国REITs市场将迅速扩容，成为全球重要REITs市场。资产类型将持续创新，如数据中心、物流园、养老公寓、停车场等更多元资产上市。

商业不动产REITs的实质，是商业不动产的证券化及标准化流动，其支撑是底层资产稳定的流动性收益。一旦REITs通道顺利打开，将会显著加剧商业不动产行业分化，形成“强者恒强”格局 。即资金和资源将向“优质资产+优秀管理人”集中，优质资产获得流动性溢价与资本加持，低效资产因准入门槛与估值劣势被加速淘汰，行业集中度将持续提升。核心城市核心区的成熟存量迎来重大利好，核心城市非核心区或二三线城市核心商圈的优质存量则机遇与挑战并存，非核心区位存量则以挑战为主。

具体来说，可能发生3件事：

1.资源向优质资产集中（核心城市+成熟商圈+高出租率），优质资产进一步提升整体运营效率，非核心区位可能发生资产折价。

2.行业集中度提升，央企、地方国企、头部民企主导性更强，引领轻资产转型成功，中小房企可能退出持有型商业，聚焦开发或转让资产。

3.融资能力分化，多元融资+低成本+高流动性将改善优质企业融资环境，风险向低效主体集中（融资渠道收窄+高成本+低流动性），行业出清将加速。

值班编委：马琳

编辑：韩涧明

审读：戴士潮