出资方以借名买房起诉，律师协助登记人驳回｜房地产律师

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案情介绍

2009年，林静与陈伟处于恋爱同居关系。林静称，因其长期旅居国外，不便亲自办理购房手续，遂与陈伟达成口头协议：由其全额出资，以陈伟名义购买一号房屋（位于北京朝阳区，总价216万余元），待其回国后可随时要求过户。

同年1月，陈伟与甲公司签订《商品房现房买卖合同》，房屋登记在其名下。林静主张首付款66万余元由其委托朋友支付，并通过不定期转账偿还后续按揭贷款。房屋交付后，双方共同居住，2014年生育一女。分手后，房屋由林静居住。

2021年，林静发现陈伟已将一号房屋抵押给案外人李某，担保债权243万元。多次协商解除抵押未果后，林静变更诉求，不再要求过户，而是起诉请求：

解除双方借名买房合同；

返还购房款、利息、税费等共计约295万元；

赔偿房屋增值损失379万元。

陈伟辩称：

双方确有口头约定，但购房目的已实现（林静实际居住），合同已履行完毕；

双方为情侣关系，购房属共同生活安排，非商业性借名；

林静转账款项性质不明，部分用于其公司经营；

抵押行为林静知情，且房屋未灭失，无实际损失。

裁判结果

法院判决：驳回林静的全部诉讼请求。

法院说理

法律关系定性错误：本案不属于借名买房

典型借名买房通常出于规避限购、贷款等政策目的，具有明确的“代持+未来过户”合意；

本案发生在恋爱同居期间，购房行为更符合情感赠与或共同生活安排特征；

原告未能证明双方曾就“房屋最终归属”或“过户时间”达成一致。

长期未主张过户，不合借名常理

房屋2009年登记，2021年才首次主张权利，间隔12年；

分手多年未提过户，反证双方并无借名合意。

出资性质存疑，证据链不完整

转账记录未备注用途，且与原告公司资金往来混同；

无书面协议、无催告记录，难以排除赠与或共同生活支出可能。

正确维权路径应为同居析产

法院指出：原告可另行提起同居关系析产纠纷，就房屋出资、贡献、使用等情况请求分割，而非以借名买房为由索赔。

胜诉办案心得

预防建议：如何避免类似的房产纠纷？

签署书面协议明确房产归属

情侣或亲属间购房时务必签署书面协议，明确出资比例、产权归属及未来处置方式。即使基于信任，也应留痕以防万一。

协议中应详细规定：

出资方及其出资金额；

房屋登记在谁名下及原因；

未来过户的时间和条件；

如何处理分手或关系破裂后的房产分配。

保留所有交易凭证和沟通记录

所有涉及购房的资金往来均应备注用途，并保存好银行流水、收据、发票等原始凭证。

保持与对方关于房产安排的书面沟通记录，如微信聊天记录、邮件等，作为日后维权的证据。

避免资金混用，保持财务独立

尽量避免个人资金与公司资金混用，特别是大额转账时应注明用途，防止对方质疑出资性质。

如果确实需要使用公司资金，应在转账时注明“借款”或“垫付”，并在事后及时结算。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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