18年“拉锯战”落幕？深圳南山旧改“F4”破局

每经记者：陈荣浩 每经编辑：陈旭

在深圳南山中心区，一场持续了18年的城市更新拉锯战，终于迎来关键的破局点。

1月19日，深圳市南山区政府一纸公告，宣布北头村城市更新单元一期项目进入行政调解阶段。这个有着500多年历史的古村，在漫长的改造之路上，迈出距离拆迁“临门一脚”的实质性一步。

北头村，历来与南山村、向南村、大新新村并称为南山旧改“F4”，是南山中心区城市更新的核心拼图。如今，它的率先突破，为整个片区的未来带来了新的想象。

“接下来要拆的，就是靠近深圳南山小学这一侧的东街和西街了。”2月2日上午，一位北头村的老居民指着不远处的楼栋告诉《每日经济新闻》记者。

记者在现场看到，此前因旧改于2018年拆除重建的南山小学，如今主体建筑已基本完工。与新校舍一路之隔的，正是即将进入拆迁范围的楼房，不少楼宇已经拉起围挡。在街道一侧，一面醒目的红色旧城改造宣传墙十分显眼，上面印着“旧城改造齐参与 幸福家园共创建”的标语，旁边还张贴着“北头城市更新项目公示栏”，显示这里正处于旧改推进阶段。

村里的公告墙上，同步张贴着最新的政府公告和项目信息，宣告着这场“长跑”即将进入冲刺阶段，这里的空气中仿佛也弥漫着一种新旧交替前夕的宁静与期待。

项目进入行政调解阶段

北头村的旧改之路，漫长而曲折。它的故事要从2008年说起。彼时项目首次被纳入深圳城市更新年度计划。2011年，项目专项规划获批，一切似乎都在顺利推进。然而，由于拆迁协调难度大、产权关系复杂等核心区旧改的普遍难题，项目在此后10余年间进展缓慢，一度陷入停滞。

转折点出现在2024年。当年6月，《南山区北头村改造地块专项规划修改》草案审议通过，并于同年7月正式获批。调整后的规划为项目重启扫清了障碍。

如今，随着项目正式进入行政调解阶段，意味着政府力量将介入协调，破解最后的签约难题。

一个地理位置优越的项目，为何会出现如此之久的“拉锯”？合一城市更新集团董事总经理、广东省三旧改造协会副会长罗宇向《每日经济新闻》记者剖析了背后的“三大症结”，这也是深圳核心区城中村改造普遍面临的共性难题。

首先是“拆迁难”。“深圳的城市更新大多采取市场化谈判模式，要求开发商完成100%的业主签约。”罗宇表示，这使得零星的“钉子户”拥有极大的博弈空间，导致项目难以推进，拆迁成本高企。

其次是“纾困难”。随着近年房地产市场调整，项目货值下降，但村民的补偿预期却并未随之降低，尤其是早已签约的业主，很难接受让步。“开发商算不过来经济账，项目自然就失去了前进的动力。”罗宇表示，破局的关键在于各方利益的再平衡，这是一个艰难的“降预期”过程。

最后是“融资难”。市场下行周期，金融机构对旧改这类复杂项目愈发谨慎，社会资本也大多持观望态度。“资金输血跟不上，导致增量资金不敢投，已投资金收不回，很多项目甚至欠付大额过渡安置费。”

为何在停滞多年后，北头村乃至“F4”中的向南村，会在近期集中迎来突破？这背后离不开政策层面的强力驱动。

“当前，整个深圳市的政策主基调是‘控增盘存’。”罗宇向记者提供了一组数据：截至2026年1月，深圳已立项的更新项目计划拆除范围近90平方公里，但完成实施主体确认的面积仅占41%。“这意味着有大批存量项目亟待盘活，而南山核心区因其去化优势，成为‘盘活存量’的重中之重。”罗宇认为，正是这种背景下，政策工具箱开始为这些“推不动”的项目赋能提速。

大族控股手握两个项目

在北头村旧改背后，站着一位颇具实力的“跨界”操盘手——大族控股集团。

公开资料显示，北头村旧改的实际开发商是金汇融地产，为大族控股集团全资子公司。提及“大族”，外界最为熟知的便是其在激光产业的龙头地位，旗下大族激光是全球领先的激光加工设备制造商，业务覆盖激光切割、焊接、打标等多个领域，为全球制造业提供核心装备支持。

2008年，大族控股正式进军房地产开发领域，开启“实业+地产”的跨界布局，并凭借雄厚的资金实力和本土资源优势，迅速在深圳地产市场站稳脚跟。

截至目前，大族控股在深圳已成功开发多个知名住宅及商业项目，包括大族河山花园、大族云峰、深圳航空航天大厦等，累计房地产开发总面积超500万平方米，涵盖住宅、商业办公、产业园区等多种业态。

城市更新是大族控股地产板块的核心布局方向，也是其区别于其他开发商的核心竞争优势之一。

目前，大族控股在深圳旧改领域持续深耕，尤其在南山中心区布局深远，在南山旧改“F4”中，大族控股一家便手握北头村和南山村两个核心项目。

北头村的突破，也搅动了南山中心区旧改“F4”的整体格局。

目前，“F4”整体呈现“两快两慢”的局面。除了北头村，由深圳人才安居集团联合万科、深业等国企接手原恒大项目的向南村，近期也进展迅速，一期、二期均已完成权利人核实，为后续的签约清拆铺平了道路。

而大族控股手中的南山村和另一个项目大新新村，则相对进度较缓。

过去十几年，随着旧改推进，项目周边的房价早已今非昔比。与北头村一路之隔的鼎太风华二期，目前二手房挂牌均价接近10万元/平方米，巨大的价值潜力是驱动旧改前行的核心动力。

南山区政府在2025年工作计划中已明确要“稳妥推进城中村改造”。北头村的破局，正是这一政策导向的体现。在行政力量的加持和市场优势的驱动下，这个沉寂了18年的项目，正迎来它真正的“蝶变”时刻，也预示着整个南山中心区的城市更新或将驶入快车道。