股市稳了，楼市还会远吗？

很久没聊房子，因为从做这个号开始就一直没建议过读者买房子。现在好像地产又回到了舆论中央，今天再系统地说说。字有点多，请慢慢看。

2021年7月，一份广发银行向法院紧急申请冻结恒大旗下资产的民事裁定书掀开了我国地产下行的序幕，时至今日，已有4年有余。

这四年，对于数以百万计的房地产从业人员，持有房产的家庭，依赖土地财政收入的地方政府，都是极难受的四年。

这四年，我们完整见证了一个大周期的历史。

房价下行超30%，房地产销售面积下行52%，房地产新开工面积下降70%，大量房地产企业纷纷破产重组，大量建筑工人面临再就业的选择，很多地方土地出让收入下行了60%以上…

根据CF40的研究，人类历史上的房地产泡沫破裂后，大约对经济的影响会持续3-4年，之后经济开始筑底回升，但很难回到泡沫破裂以前了。

显然，我们还在经历着房市长时间的深度调整。

当下的好消息是，参考CF40的数据，从调整的时间和幅度来看，我们这一轮房地产调整已经接近人类历史上房地产泡沫下行的中位数水平了；

糟糕的是，我们这一轮房地产调整，并非简单的价格回调，而是一场叠加了人口周期和债务周期的房地产债务危机。

一、房地产基本面

当前的房地产市场可以说面临“三期叠加”的复杂局面。

既有长期趋势下行的结构性因素，也有中期泡沫破裂的阵痛期，还有短期经济下行的周期性问题。

尽管房地产的政策已经逆周期调节有2-3年了，但政策的效果更多是短期的。比如2024年9月底的那一轮政策，“严控增量，优化存量”、“大幅降息”、“放宽购房资格”、“大幅降低首付比”等一系列组合拳下去，房价阶段性企稳了6个月，最终还是选择继续向下。

所以解读我国当前房地产市场，不能仅看房地产政策，更要分析困扰房市企稳的深层次因素。

短期来看，当前我国经济下行压力仍在，通缩环境尚未摆脱，这是困扰房价企稳的短期因素。

中期来看，房地产泡沫形成与破裂的过程，既形成了庞大的房地产库存，也打击了投资者的房产的投资热情。房价的三年大幅下行也让投资房地产的投资者见证了，房市的熊市一样吃人。

而长周期视角下，人口因素对房市长期不利。至于人口数据，这里就不多列举了。

人口总量的下降叠加人口老龄化，不婚主义，生育率的下行，全国房地产的长期刚需市场不大乐观。与此同时，经过30年的房地产的快速扩张，我国老百姓的居住水平有了很大提高。未来房地产市场，从需求结构来看，改善性需求为主，刚需面临不可逆转的下行。

这是我们不得不面对的当下房地产市场的现实。

而更严峻的，是房地产市场供给和需求端的债务危机。

供给端，当下无论是头部房企还是中小开发商，普遍陷入债务危机，各种资金链断裂、项目停工遍地；

需求端，居民供房压力不断加大，断供违约的情况还在快速增加…

债务风险在供给端和需求端同时蔓延，而且已经逐步传导到银行层面，银行处置抵押房产形成的直供房，就是最直接的体现。甚至因为断供的压力问题，房价下行导致的资不抵债，离谱的“卖房贷”都给整了出来。

用社长的话说就是：“当债务危机显化，并且持续冲击市场端和价格端时，房地产市场可能会进入调整的第二阶段。对于整个市场来说，这场债务危机的化解注定是一个长期过程，而银行直供房的规模变化，也将持续成为观察市场走向的重要窗口。”

基于上述各维度的分析，不难看出，未来我国房地产市场大概率是存量市场，万物普涨的时代一去不返了。房地产市场的机会主要集中在结构性的，区域性的，特定功能性的。

中长期来说，人口流入依然是观察房地产市场核心变量。

随着户籍制度的全面放松，人口再流动再聚集的过程也将发生。假以时日，我们会看到，那些深受年轻人，有钱人喜欢的城市，偏爱的核心区域，会是房地产市场的主要增长方向。

从人口净流入靠前的角度来看，合肥、贵阳、深圳、杭州、长沙、郑州、广州、西安、成都、上海、南昌、温州、宁波等城市的房地产市场值得重点关注。

二、2026年房价能稳吗

如果说大家现在都希望涨的资产，除了股市，就是楼市了。

刚好，股市已经牛了一年，对房价企稳的讨论也多起来了。房子的价值量过大，但流动性太低。在经济下行的环境下，房价企稳的难度也自然比股市大。三根阳线就可以改变信仰的市场，在房市里面行不通。

那2026年房市，能否像A股一样，来一个柳暗花明，峰回路转？

有网红大V喊出了，中国房地产市场“十年一遇的地产大拐点基本确认”的观点，虽然其两年前就有类似的观点，但如今依然受到很多关注，因为“人心思涨”。

大V的核心逻辑是供给侧出清，说的是房地产企业大面积退出市场了，现在新开工面积大幅萎缩，直接的结果是新推出的楼盘大幅减少的。

这个现象自然是一个积极的因素，但单靠这一因素能足以支撑甚至扭转势大力沉的房市或许多少有点不靠谱。我们天量的二手房供应就已经压得房价喘不过气，某央企地产从业者说我们盖好的房子已经能住下全世界的人口。

实际上房子作为一个资产，其价格肯定有见底的一天，不可能一直跌下去。只要中国经济企稳，租金市场会首先改善，租金回报稳定了，租金回报率和十年期国债有显著优势，必然会吸引部分有钱人投资房产。

虽然一线城市的租金回报率已经有超越十年期国债收益率的迹象，但前提是投资者对未来的租金回报率有一个较为稳定的预期。也就是说，大家不能预期未来的租金回报率可能还会下降，或者不知道下降还是上升。

这一点依赖于失业率是否较低，尤其是青年失业率的走向。

青年作为租房的主力军何时能够重新进入租房市场，我们对后续房价企稳的信心或许才能更强。

从最新的数据来看，有所下降，但仍处于高位。

推动房市企稳离不开群众对国家的未来的信心。

从股市的慢牛特征，以及人民币汇率的持续升值，我们可以判断，相比前两年，国内外资金对中国资产的信心是有显著改善。

但决定房价短期走势最关键的变量还是库存的去化周期。而这个变量目前对房价在2026年企稳是不利的。截至2025年12月，50城的二手房去化周期虽有下降，但仍处于21个月以上，去化进程依然比较缓慢。

所以总结来看，我们的确看到了有利于房地产市场的积极因素在增多：群众对未来的预期和信心的增强、租金回报率的企稳回升、青年失业率的企稳下降、物价回升的迹象也有进展。

但去化周期这个核心变量依然比较谨慎。

如此，对于2026年的我国房市，我们可以如下判断：

随着时间的推移，积极因素逐渐增多且逐步发挥效果，去化周期有望持续缩短，房价下行的速度应该会下降。未来房地产市场企稳的概率是逐渐提升的，但2026年压力还是比较大。

尽管2026年总体上房市企稳我们还需要观察，但不排除一些去化周期较短的一线城市、强二线城市的核心区域、高端楼盘有望率先企稳。

国内股市这一轮牛市已经一年有余，而且目前依然在牛市途中，不少有资产的投资者受益良多，流动性资产转固也是合理的配置，我身边知道的买楼的就不少，只是这个“不少”也只是相对前两年，也只是那些上岸了的高净值。

最后，总结看：

从长期人口因素，中期供求状况，短期经济下行等维度来看，我国房地产市场已经进入了全面存量时代。

短期企稳也需要一系列条件的触发，核心是经济摆脱通缩压力；

2025年以来，我们看到了一系列积极因素在累积：租金回报率、失业率、以及群众的预期和信心，但总体去化周期依然很慢；

而供给和需求端债务危机的处理是否妥当又将直接房价企稳和整个市场的出清时间；

总体上2026年房价企稳压力较大，但企稳的概率会随着时间的推移日益增加；而受益于慢牛的财富效应，部分区域的优质楼盘物业有率先企稳的希望。

Ps：

今天立春，也是中华传统意义上真正的“一年之始”。先祝大家新的一年春风得意，福慧双增吧。

实际上无论是房子还是股市类的博主，包括我，根本上都是在围绕人的“贪念”转悠。无非就教人如何“合理”配置和管理自己的贪欲，但如果你带着一颗不清净的心去劝说别人，那所有的观点和结论就必定是错的。自己都贪念不休，如何劝人不贪？

后面两年可能我们身边突发事件会比较多，就像现在密集的出现让人错愕的贪腐问题一样。大家应该适应这些发生，这些年是人业力加速结算的时间，玄乎的说，是老天来找人算总帐的时候。

诸相皆因缘显现，没有无缘无故的贫或富，无论我们当下经历着什么境遇，遇到什么样的人和事，实际都是自己感召而来，别气馁别抱怨，看清因果，珍惜自己了缘的机会。

而功名利禄成败得失只是众生的我执和分别心在“因”位上得以显现，在佛的“果”位上看一切，世间本没有众生寿者也没有涅槃轮回，遑论富贵功名，一切皆无所得。

正如春夏秋冬，任何一件事都会经历“成住坏空”的周而复始。

成（出现存在）——住（成长发展）——坏（枯萎毁坏）——空（归于虚无）

房子在经历着“坏”，股市在感受着“住”，而你我也无非是人间一趟的匆匆过客，甚至根本就不曾来过。

过去的业，我们随缘了。而在今天这个春始生发之际，愿大家都能在“成”的开端埋一颗菩提的种子，慢慢生发，找到清醒的自己，找到那个如如不动的真心佛性，然后欢喜的体验此生。