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六月伊始，朝阳区平房乡黄杉木店板块再度成为市场焦点。作为“黄杉木店双子星”之一的紫京宸园正式取得预售许可证，率先亮相。首批推出9栋楼、共559套房源，预售均价达11.93万元/㎡，单套总价跨度极大，从千万级到半亿级，拉开2025年北京高端住宅市场供应大幕。

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紫京宸园位于朝阳区平房乡黄杉木店2107-03地块，占地5.43公顷，总建筑面积约21.43万㎡，规划15栋7-25层洋房、小高层及高层产品，总计815户。

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项目全部为四居户型，面积段133㎡–278㎡。

本次取证的为首批9栋楼，集中在1号楼、5-7号楼、10-14号楼，多为围绕街坊路及南排布置的楼栋。

引发最多关注的中央楼王6号楼也在其中，项目在顶层复式设计中展现出较强创新性，主体23层、两端20层，21–23层边户设计可能为三层复式，21层配备大面积露台，玻璃围挡营造出开阔空间感。建面均为406.5㎡，总价全部突破5000万元，单价区间在12.4万–12.9万/㎡。

5、6号楼高层多套大户型单价突破13万/㎡，最高达13.32万/㎡；而价格最低的12号楼，首层133㎡户型单价仅约10.28万/㎡。同一个项目，不同户型、不同楼层价差超3万元/㎡、总价差超3000万元的布局，明显针对不同预算的高端客群。

越大户型赠送面积越多，阳台进深也从1.1米至1.4米不等，边户更配备弧形转角阳台+侧面飘窗，实现270°环幕视野。南向阳台为通面宽内嵌式，北向设备平台则按两开间预留，部分户型拆分为两个平台赠送。尽管得房率优于海淀部分项目，但与朝阳同类新盘相比并未拉开明显差距。

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紫京宸园在社区营造上着力颇深。西侧正门设计为超5米挑空景观大门，衔接大面积下沉庭院，与首层架空的6楼形成呼应。景观设计打造“背山面水+三重院落+溪山行旅+浣花溪谷”的园林体系。

架空层约300㎡，与下沉庭院贯通为会所系统，整体会所面积预计达5700㎡，对标五星级酒店服务标准。

车位全部设置于地下，共1190个，配合大量采光井，打造光厅地库——这一细节已成为北京顶豪项目的“必争之地”。

小区东侧原有一条11米宽街坊路，将1、7、12号楼隔在东排。设计团队将其改造为樱花林，既保留通行功能，也成为社区内部一景。

项目楼栋呈点状对称布局，多数为17层小高层。西北角3号楼、中央6号楼及南侧10号楼为20层以上高层；2号楼和15号楼为10层以下洋房，虽为洋房，但是可能面临采光问题。

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4月28日，中建智地携手中国金茂、越秀地产、朝阳城发联合体以126亿元底价竞得黄杉木店地块。其中住宅部分楼面价约5.45万元/㎡，成为近两年朝阳宅地单价最高纪录。

2024年北京成交的41宗住宅用地中，楼面价超5万元/㎡的屈指可数，除海淀、东城金鱼池外，仅丰台万泉寺、东铁营高于此价格。3公里外的三间房地块楼面价为5.16万元/㎡，溢价10.5%，可见黄杉木店地块成本之高。

黄杉木店地块分为南北两宗，北地块“璞樾”：由金茂+越秀联合开发，共9栋楼，面积150–230㎡；南地块“紫京宸园”，中建智地独立操盘，体量接近北地块2倍。

黄杉木店位于东四环至五环之间，邻近地铁6号线青年路站，配套成熟，朝阳大悦城、万象汇、民航总医院等资源环伺。西北侧是北京初代顶豪星河湾，目前二手房挂牌价约9万元/㎡。

朝青附近，除了已经快到20年房龄的星河湾，再无豪宅替代品。唯二的新房就是三间房的朝观天珺和金茂满曜。

2月11日，保利发展联手中国金茂以87.295亿元的代价夺得朝阳区三间房地块，溢价率为10.5%，折合楼面价为5.05万/㎡。这两个项目里，金茂满曜共规划719套房，6月中旬开盘，截至目前网签197套，成交均价7.76万/平米左右。朝观天珺共规划514套房，6月上旬开盘，截至目前网签78套，成交均价8.3万/平米左右。可谓是本是同根生，发展各不同。

不过，和豪宅老Baby星河湾相比，朝观天珺和金茂满曜还是差了一个档次。周边如润枫水尚、华纺易城等国美系楼盘，多为性价比产品。

而如今唯一能和星河湾一较高下的，还是黄杉木店这两个万众瞩目的地块。

随着北京顶豪市场逐渐从“拼地段”转向“拼产品”，紫京宸园在园林、会所、户型、细节等方面的投入，显示出中建智地打造“宸园系”标杆的决心，5.45万元/㎡的楼面价与近10万元+/㎡的预售均价之间，究竟能否被高端买家认可，将成为下半年北京楼市一大看点。

【户型图鉴】

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