北京买房：理清思路，购房建议1794

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我在国贸上班，目前在潘家园租房，请问这里的老破小能买吗？比如我现在租的就是图片的户型，南北通透，就是客厅很小，如果买下的话得打通成开放式厨房。如果是三楼的这种户型，您觉得240万是否合理？有没有哪些我没考虑到的劣势？

A：

1、老破小当然能买，只是优劣势都挺明显的，考虑好自己的主要需求就行。优势就是居住的性价比高，出租的话租金也高，而且物业费低，也就是持有成本低。劣势就是流动性弱，出手的时候挂牌期长。价格走势基本就是本板块大盘，不吃亏也占不到便宜。

具体到潘家园怎么说呢？地段儿优势不算强，毕竟也算南城，从这些年的价格走势来说略弱于北城。所以多考虑自住吧，买来长期自住挺合适的。

2、50平240万，我认为挺合理的，单价才不到5万块钱，居住的性价比相对很高了。

3、这种户型在潘家园怎么也能租5000块一个月，而且还是整租，分租的话加起来6000多都正常。即便是按5000计算，对应240万总价的租售比不到500，年化租金回报率2.5%。就算是扣去物业费取暖费+空置期，收益率也至少2%以上，明显超过同期银行利率了。

4、其他劣势那就看具体的楼栋和房源了，从老小区的整体来说没什么特殊的，没有单独劣势。

仅供参考。

二

Q:

我买房需要达到的目标：300万的全款房，升值要不低于北京大盘。学区功能强，为孙子将来上学做准备。地段儿不要求繁华，配套齐全离地铁近即可。

户型两居南北通透，有电梯中间楼层。装修方面看情况，因为前几年要出租，所以不必装修太好的，中等就行。房租要尽量高，好出租的。这套房我打算长期持有，至少到孙子临上学时再看是否换学区。

A：

1、这要求就先看通州呗，有基本符合要求的，但不可能全部满足。

2、选择通州地铁周边离市区近的，租金基本等同于市区，价格走势也大多和朝阳差不多。不过如果学区好的可是有学区溢价的，通州的不算高，肯定比东西海低，但10-15%也正常。您家如果五年后才用学位的考虑好，有溢价就意味着租金相对低，而且这部分的保值有风险。

3、另外多说一句，在同等地块内，如果价格走势强于大盘，那大多数的租金都偏低。而如果租金在板块内高，就大概率意味着价格走势弱，涨的慢才显的租金高的。

4、我建议是先看看通州吧，也计算一下大致的租金收益率，有了些了解再聊具体的。

仅供参考。

三

Q:

我是外地人，孩子在北京，我准备春节期间去北京看看房子的市场情况，您能给介绍个中介吗？孩子单位在顺义，挨着滨河公园与顺义公园，环境不错，所以他们想买这个地段的。我在网上看了大致情况，感觉房价差距很大，从5万到2万都有，可从小区楼龄又看不出太大差距，有些不太理解。您能给介绍一下吗？如果以200万总价购买，您有推荐的吗？

A：

1、我帮不上忙，过年期间中介也都放假，而且我对顺义城区很不熟悉，一年也去不了几次。要不您还是先让孩子找当地中介聊聊吧，肯定有在北京过年的。但估计也就是了解了解，未必能看几套房源。

2、顺义从5万到2万的？5万的要么就是很明显的高档小区次新房，要么就是学区房小户型，应该没有其他情况。除非是有故意挂高价起哄的，要不然顺义没有太多的高价小区。

2万的一般三种情况，要么是条件很差的老破小，要么是普宅小区里的超大户型，要么就是大户型塔楼+有办公的。另外也有可能是50年产权的公寓，高档的。但我对顺义不太熟，一时想不起来。

不过您没必要看价差这么大的房子，还是选择一个价格区间吧。比如顺义普宅次新房一般3万多4万，老小区一般2万多3万，太高太低的都没必要关注。

仅供参考。

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