公募REITs二级市场震荡上行 首批商业不动产REITs集中申报

每经记者：李蕾 每经编辑：彭水萍

上周公募REITs（不动产投资信托基金）二级市场震荡上行。据Wind（万得）数据，截至上周五（1月30日），中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于809.56点和1052.42点，环比分别上涨0.35%和0.47%。

光大证券数据显示，与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：原油>REITs>纯债>美股>A股>黄金>可转债。

据Wind数据，已上市的78只公募REITs产品中，环比上涨的达到41只。涨幅最大的3只产品分别为博时津开产园REIT、工银蒙能清洁能源REIT和华夏中海商业REIT，上周分别上涨4.94%、4.64%和4.52%。下跌产品数增加至36只，还有1只表现持平。跌幅最大的3只产品分别为易方达广开产园REIT、华夏合肥高新REIT和中银中外运仓储物流REIT，上周分别下跌5.03%、3.39%和2.68%。

行业方面，上周首批8单商业不动产REITs集中申报，引发行业和投资者关注。业内评价，从底层资产类型看，本轮商业不动产REITs主要集中在办公楼、购物中心和酒店等典型商业地产，与现有基础设施REITs略有区别，有助于进一步丰富市场资产类型，做大市值规模。

能源和市政环保类涨幅大

上周，公募REITs二级市场呈震荡上行态势。截至上周五，中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于809.56点和1052.42点，环比分别上涨0.35%和0.47%。

来自国泰海通证券的数据显示，从底层资产来看，过去一周各板块涨跌幅分化，其中能源和市政环保类REITs涨幅居前。

单只产品方面，已上市的78只公募REITs产品中，环比上涨的为41只。其中涨幅最大的三只产品分别为博时津开产园REIT、工银蒙能清洁能源REIT和华夏中海商业REIT，周内分别上涨4.94%、4.64%和4.52%，另外还有多只产品涨幅超过3%。

环比下跌的产品增加至36只，还有1只表现持平。跌幅最大的3只产品为易方达广开产园REIT、华夏合肥高新REIT和中银中外运仓储物流REIT，上周分别下跌5.03%、3.39%和2.68%。

从成交规模及换手率来看，光大证券数据显示，上周公募REITs成交规模为31.8亿元，新型基础设施类REITs区间日均换手率领先。截至1月30日，已上市的78只REITs期内总成交额为31.8亿元，期内区间日均换手率均值为0.68%。

从单只REIT层面来看，成交规模和换手率方面表现延续分化。周内成交量前三的是华夏合肥高新REIT、博时蛇口产园REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT，分别为0.41亿份、0.36亿份和0.3亿份。成交额方面，周内成交额前三的是华夏华润商业REIT、南方润泽科技数据中心REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT。

这几只产品具有六大特征

上周最重磅的行业动态，无疑是首批8只商业不动产REITs的集中申报。

1月29日～30日，首批8只商业不动产REITs的申报被上交所受理。来自华西证券的统计显示，这几只产品的业态涉及商业综合体、办公、酒店、商业零售（购物中心、奥莱），原始权益人涉及民营企业（砂之船奥莱、银泰百货、杉杉商业）、外资企业（凯德商用）、上海国企（陆家嘴集团、上海地产集团、锦江国际集团）、央企（保利发展），合计募集规模约314.75亿元。

申银万国证券也盘点了这几只产品的六大特征，包括涉及写字楼、商业零售（购物中心、奥特莱斯）、酒店等多种业态，并首次出现公募REITs首发混装；地域分布更加分散；由国资主导但也不乏优质民企和外企；发行规模较基础设施同类项目更大；商业零售估值安全垫高（较已上市可比项目）、写字楼偏低；业绩上零售经营稳健，写字楼地域分化，酒店波动显著等。

具体来看，其中规模最大的是中金唯品会商业不动产REIT（74.7亿元），郑州杉杉奥莱在郑州具有较强的先发优势与区域垄断地位，哈尔滨杉杉奥莱历史期间经营和运营稳健，具备较高成长性。

华夏凯德商业REIT的底层资产中，深圳来福士项目嵌套商办住于一体，为南油片区体量最大的商业综合体，绵阳涪城项目聚焦“年轻客群+品质家庭”客群。

汇添富上海地产商业REIT的底层项目是上海市黄浦区世博滨江板块的鼎保大厦项目、鼎博大厦项目，二者租金收入在上海地产同类资产中排名第二、第三，且有上海国企租户的长租压舱等，其余不再一一列举。

除此之外，A股上市公司茂业商业、光大嘉宝也发布公告计划申报商业不动产REITs，显示出市场参与者的热情。

国泰海通指出，长期而言，这将优化REITs市场投资者结构，疏通市场流动性，但短期也需关注两方面影响：一是供给节奏加快可能对市场情绪形成压力；二是资产类别更趋多元，也对投资者的投研能力提出了更高要求。此外，同一权益人双平台并行的发展模式亦值得持续观察。