楼市，又一个重磅信号！

2月2日，上海官宣收购二手房做保租房。

超大城市政府下场从居民手中收购二手房用作保障房，在这之前非常罕见。

这意味着，上海居民手中的二手房，除了卖给普通购房者之外，又多了一道政府兜底，这确实是一个重磅信号！

一起看下政策细节：

1、首批试点：浦东新区、静安区、徐汇区

这三个区是上海房价较高的核心区，也是租赁需求最旺盛、老破小存量最集中的区域。收购工作将由区级国企作为具体的实施主体，专门负责“排摸、洽谈、签约、落地”。

2、收购标准：小户型、低总价、好地段

户型方面，重点聚焦70平方米以下的小户型。浦东新区特别明确，优先收购2000年以前建成的房子，并给出了明确的“价格红线”——总价不超过400万元。

配套方面，必须交通便捷（轨交站点3公里辐射圈）、配套成熟、布局合理。静安区特别强调，优先布局重点产业园区、核心商圈周边，彻底改变过去保障房“远、偏、难”的局面。

3、资金来源：钱从哪来？

资金来源包括“区级财政资金+企业自有资金+商业银行贷款”，中国建设银行提供中长期贷款支持。

政策明确坚持“群众可负担、运营可持续”原则。依靠保租房未来的租金收益，来覆盖收购成本和偿还贷款，形成“投入、运营、反哺”的良性循环。

4、交易流程：怎么买？

房东自愿报名，提交资料。

收购价格不搞行政命令，而是按市场或评估价格自主开展洽谈。

浦东新区提出了一个细节——购房款将参照“房票”形式进行监管。这意味着政府更希望房东拿到这笔钱后，去购买上海新房或次新房，从而打通“卖旧买新”的置换链条，激活整个楼市交易。

5、最终流向：租给谁？

其受益群体非常明确：新市民、青年人、大学毕业生及各类人才。

政府把核心区交通便利、配套成熟的房子收回来，改造好，再低价租给那些刚毕业、囊中羞涩的后浪们。本质是“投资于人”，增强城市竞争力。

上海作为全国楼市的“风向标”，这一举措无疑是打破常规的创新。但冷静思考，你会发现这项操作难度极高，很难大规模铺开或推广。

第一，收购二手房与收购库存新房难度完全不同。

开发商是B端，是一对一的批量谈判，打包折扣容易谈。而二手房面对的是C端业主，是一对多的谈判，工作量巨大且谈判周期会更长。

即便片区有评估价，但具体到每一栋楼、每一个单元，朝向、楼层、装修状况都千差万别。

政府要与成百上千个房东逐一谈判，不仅沟通成本极高，还极易滋生道德风险，具体经办人员在评估和定价过程中可能存在寻租空间。

第二，个人房东不会像开发商那样“割肉”卖房。

参考此前深圳国企收购南山区商务公寓做保障房的案例，一栋26层高的小独栋公寓，总价7亿元，单价3.7万元/㎡。而当初开发商预期卖10万/㎡，即便当下市场价也要6万/㎡。开发商为了活下去，愿意接受“骨折价”批量出货。

但二手房东不同，他们没有资金链断裂的紧迫感，很难接受大幅低于市场价的收购。如果政府无法以极低的折扣拿到房源，那么收购的规模注定有限，投资回报率也将受到影响。

第三，这笔账到底能不能算得平？

不可否认，经历几年的价格调整，上海核心区确实出现一批高回报率资产。

比如杨浦区控江五村，一套25.67㎡的一居室，近期成交价仅107万，但月租金能稳在3800元，年化回报率高达4.2%；普陀区宜川一村，28㎡的小户型约116万能拿下，回报率也能逼近3%。

市场上甚至有观点认为，核心区优质标的的回报率已回升至2.65%-4.6%，跑赢了银行定存。

但这些是个案，上海的整体租金回报率仍低于2%。政府想收购二手房作保障房，还要计算资金成本和运营成本。

即便给到最优惠的国企商贷利率，也要占用2%-3%的利息成本。而且房子收购回来不能直接租，要标准化装修（老房子翻新成本极高）、要给运营机构服务费（通常占租金的8%-10%）、要承担空置损耗。

或许只有一些回报率超4%的老破小，才能勉强覆盖掉商贷利息和运营成本。除非财政大量补贴，否则用商业贷款去收房，大概率是“做一笔亏一笔”。

综合来看，即便上海财力雄厚，也难以在二手房市场进行大规模、无差别的收购。这一政策的本质，更多是发挥“政策杠杆”与“心理杠杆”的作用。

它向市场传递一个信号：政府在用真金白银托底，政府认为核心资产已经走出底部。

这主要是为了提振信心，激活流动性，而非真的要靠政府把市面上的二手房买光。对于其它城市而言，受限于财力和楼市基本面，这一模式恐难大面积推广。